Negativni kapital
Negativni kapital pojavljuje se kada vrijednost nekretnina padne ispod neizmirenog salda na hipoteci koja se koristi za kupnju te nekretnine. Negativni kapital izračunava se jednostavno uzimajući trenutnu tržišnu vrijednost nekretnine umanjenu za preostali iznos hipoteke.
Raščlanjivanje negativnog kapitala
Da bismo razumjeli negativni kapital, prvo moramo razumjeti "pozitivan kapital" ili, kako se to obično naziva domaći kapital.
Vlasnički kapital je vrijednost interesa vlasnika kuće za njihov dom. Trenutačna tržišna vrijednost nekretnine umanjena za založno pravo ili opterećenje vezano za tu nekretninu. Ta vrijednost s vremenom varira jer se plaćanja hipotekom izvršavaju i tržišne snage igraju na trenutnu vrijednost te imovine.
Ako se neki ili cijeli dom kupi hipotekom, pozajmljiva institucija ima interes za dom sve dok nije ispunjena obaveza o kreditu. Vlasnički kapital dio je trenutne vrijednosti kuće koju vlasnik posjeduje besplatno i jasno.
Glavni kapital kuće može se akumulirati ili predujmom izvršenim tijekom početne kupovine nekretnine ili hipotekom - jer će ugovoreni dio tog plaćanja biti dodijeljen umanjiti preostalu glavnicu koja još duguje. Vlasnici mogu imati koristi od procjene vrijednosti imovine jer će to povećati vrijednost njihovog kapitala.
Ekonomske posljedice negativnog kapitala
Kada trenutna tržišna vrijednost kuće padne ispod iznosa koji vlasnik imovine duguje na svoju hipoteku, tada se taj vlasnik klasificira kao negativan kapital. Primjerice, 2007. kupac je kupio dom za 400 000 dolara s hipotekom u iznosu od 350 000 dolara. Ako je tržišna vrijednost tog doma u 2008. iznosila 275.000 USD, vlasnik ima negativan kapital u kući, jer je hipoteka na nekretnini 75.000 dolara veća od one koju bi prodali u 2008. Negativni kapital može se pojaviti kada vlasnik kuće kupi kuću koristeći hipoteka prije ili propasti stambenog balona, recesije ili depresije.
Kao što smo vidjeli tijekom posljednje financijske krize 2007.-2008., Široko rasprostranjena epidemija negativnog kapitala na stambenom tržištu može imati dalekosežne posljedice na ekonomiju kao cjelinu. Vlasnicima domova s negativnim vlasničkim udjelom - koji se često nazivaju i vlasnici kuća pod vodom - bilo je teže aktivno nastaviti posao u drugim područjima ili državama zbog potencijalnih gubitaka nastalih od prodaje njihovih domova.
Prodaja kuće s negativnim vlasničkim udjelom postaje dug prodavatelju, jer bi oni mogli snositi svoju pozajmljujuću instituciju za razliku između priložene hipoteke i prodaje kuće.