Živjeti u New Yorku: Co-ops vs. Condos
Condos i co-ops dijele sličnosti, ali imaju i jedinstvene karakteristike koje stanovnicima nude različite mogućnosti. Na mnogo načina, tržište nekretnina u New Yorku za razliku je od bilo kojeg drugog u Sjedinjenim Državama. Jedna od najvećih razlika je da su stanovi na prodaju u NYC-u ili condos ili co-up. U većini mjesta condos su pravilo, ali ne u Velikoj jabuci. Iako kooperanti nadmašuju stanove u NYC-u - otprilike 75%, po većini procjena - u ovom je trenutku na aktivnom tržištu više condos-a.
Započnimo kratkim ispitivanjem razlike između zadrugara i condo-a. Kada kupite kondominijum, vaš stan, kao i postotak zajedničkih prostorija, pripadaju vama. Kada kupujete zadrugu, zapravo ne kupujete svoj stan; umjesto toga, kupujete dionice u korporaciji koja je vaša zgrada. Veličina vašeg udjela ovisi o veličini vašeg stana; kupnja dionica omogućuje vam da zauzmete jedinicu u zadružnoj zgradi. Prilikom zatvaranja stana dat će vam djelo; na zatvaranju za zadrugu dobit ćete vlasnički zakup.
U većini slučajeva i kondomi i dočasnici imaju vratara i nadzornika osoblja. neki će dodati vratar koji će učiniti sve što ostala dva ne čine. Sadržaji mogu biti niski (možda samo spremište u podrumu) ili sveobuhvatni, kao što su uređena terasa, biljar, soba za klavir, skrita soba, igraonica za djecu i teretana.
Ključni odvodi
- Kada kupite kondominijum, vaš stan, kao i postotak zajedničkih prostorija, pripadaju vama.
- Kada kupujete coop, zapravo ne kupujete svoj stan; umjesto toga, kupujete dionice u korporaciji koja je vaša zgrada.
- Condo cijene su veće od kooperativnih, no zadrugarima je potrebna veća uplata, viša mjesečna naknada i dugotrajan postupak odobravanja.
- Condos dopuštaju iznajmljivanje stana dok zadruge ne nude, a kupcima nude stabilniju, manje prolaznu zajednicu.
Stanovi
Novija četvrt koja se nekad smatrala zaostalom, ali koja se sada smatra hip-om, naći ćete stan. Prema Garyu Malinu, predsjedniku Citi Habitats, njujorškoj agenciji za prodaju nekretnina, "Ako je život u staklenoj kući na nebu više vaš stil, vjerojatno ćete gledati puno stanova. Zgrade stana nisu postale uobičajene. u New Yorku do 1970-ih, pa su često modernije od kooperanata. "Budući da je dostupno zemljište za nove stambene zgrade na Manhattanu ograničeno", kaže on, "najnoviji kondominiumi vjerojatno će se naći u naseljenim stanovima dolaze i obrubljuju susjedstva na dalekom istoku i zapadnoj strani. U Queensu i Brooklynu vidjeli smo da se mnogi stanovi novogradnje grade u bivšim industrijskim područjima uz rivu u Long Island Cityju i Williamsburgu, kao i u centru Brooklyna. ”
Predujam i cijena
Trošak često može potaknuti postupak odlučivanja o kupnji nekretnina, a kondomi nude atraktivne predujmove, pri čemu se obično traži samo 10% kupoprodajne cijene. Međutim, stanovi imaju veće cijene od zadrugara.
Zatvaranje troškova
Troškovi zatvaranja stana su viši nego za zadrugu. Za detalje, zamolili smo njujorškog odvjetnika za nekretnine Adama Stonea da ih usporedi. Evo što je smislio: Za stan od milijun dolara s hipotekom od 800 000 USD troškovi zatvaranja bili bi: osiguranje naslova za kupca, 4.500 dolara; osiguranje naslova zajmodavca, 1.000 USD; pretraživanja naslova, 700 dolara, pristojbe za snimanje, 700 dolara, porez na vlastelinstvo u državi New York, 10 000 dolara, porez na hipoteku na NYS, 15, 370 dolara. Sveukupno: 32.270 $ (bez naknada zajmodavca, koje se razlikuju ovisno o zajmodavcu).
A za sve koji se pitaju što je porez na vile, Stone objašnjava: „Država New York ima porez na promet od 0, 4% od prodajne cijene, koji se naplaćuje prodavatelju bilo koje stambene imovine. Također ima porez na transfer kupca od 1%, koji se također naziva "porez na vile" jer se odnosi samo na stambene objekte po cijeni od milijun ili više dolara. "
Mjesečne naknade
Vlasnici stanova imaju mjesečni račun nazvan "zajednički troškovi", koji se koristi za održavanje zgrade - zajedničke prostore, uređenje okoliša, plaćanje osoblja i često neke od komunalnih usluga.
Vlasnici stana svaki mjesec pišu dvije čekove (jedan za održavanje zgrade, a drugi za porez na imovinu), ali često je ukupni zbroj vlasnika stana manji od računa za održavanje vlasnika stanara.
Ploča
Condo ploče obično su manje zahtjevne od co-op ploča. Kooperanti imaju duži postupak odobravanja, uključujući intervju. Upravni odbor odlučuje može li potencijalni kupac kupiti zadrugu.
Prema Warner M. Lewisu Harkov Lewis tima u Halstead Property, "Uz stan, zgrada može zatražiti paket na kupca", kaže Lewis, "ali razgovora nema, a zgrada ima pravo samo prvog odbijanja (tj. bilo morate ga odobriti ili stan mora sam kupiti) što znači da, kada imate potpisan ugovor, osim ako se kupcu nešto (ili financiranju) nešto ne dogodi, posao bude tako dobar kao i učinjen. "
pravila
Condos ima manje pravila, uključujući ograničenja upotrebe stranih sredstava za kupnju. Condos omogućavaju međunarodnim investitorima kupovinu i najam njihovih prostora; Obično s nekim upozorenjima, ali nijedan nije težak. Condos također dopušta da se stan može iznajmiti ili dati u zakup drugoj stranci. Međutim, neke udruge za condo mogu nametnuti više pravila od drugih. Kao rezultat toga, važno je da potencijalni kupci istražuju kako bi utvrdili što je, a što nije.
Prednost kupca
Prema Garyu Malinu, predsjedniku Citi Habitats, „Ako biste radije marširali prema ritmu svog bubnjara - i cijenite fleksibilnost - onda bi vam condo mogao biti mudri izbor. Međutim, shvatite da ta sloboda dolazi i po cijenu. Condos su gotovo uvijek skuplji od ekvivalentnih kooperanata. Pored toga, ako redovito viđate nova lica u liftu, potražite ih drugdje. Iznajmljivači mogu biti uobičajeni u stambenim zgradama. Vlasnici često koriste liberalne politike stana. "
Co-ops
Općenito govoreći, stariji, etablirani stambeni prostori imaju prednost zadruga. Kao što Gary Malin objašnjava: "Ako volite povijesna imanja, vjerojatno ćete završiti u zadruzi, jer su gotovo sve predratne zgrade organizirane na ovaj način. Također, kako su zgrade zadruga obično starije od stambenog zgrada, one se često nalaze na više središnjih mjesta. Na primjer, gotovo sve stambene zgrade koje se protežu na aveniju Park na Gornjoj istočnoj strani (idealno mjesto bilo kojom mjerom) su zadruge. "
Depozit i cijena
Kao i kod condo-a, odluka se može svoditi na to koliko možete potrošiti i uštedjeti za predujam. Iako je moguće odložiti samo 10% kupoprodajne cijene stana, kooperant će možda zahtijevati znatno veći predujam u blizini od 20% do 50% otkupne cijene. Dobra vijest je da je otkupna cijena zadruge obično manja od stanova. Iako cijene mogu varirati ovisno o kvartu koji je uključen.
Zatvaranje troškova
Prema riječima njujorškog odvjetnika za nekretnine Adama Stonea, zadruga ima niže troškove zatvaranja. U primjeru koji je gore citiran za stan koji je imao više od 32.000 USD, zadruga ima samo porez na vlasništvo od 10.000 USD. Značajna razlika je zbog činjenice da je stan pravo vlasništva, dok su kooperativne dionice osobno vlasništvo. "To može biti samo semantika nekih, ali ne pri izračunavanju troškova zatvaranja."
Mjesečne naknade
Vlasnici zadruga pišu jedan ček mjesečno pod nazivom "troškovi održavanja". Slično kao i stanovi, mjesečna naknada ide za osnovno održavanje imovine i osoblja potrebnog za pravilno funkcioniranje zgrade. Naknade za zadrugarstvo obično su veće od naknada za stan, jer naknada često uključuje barem dio hipoteke za zgradu. Iako mjesečne naknade mogu varirati ovisno o veličini zgrade.
Međutim, važno je napomenuti da se održavanje i uobičajeni troškovi ne postavljaju u kamen. Svaki veliki trošak - novi krov, novi lobi, više članova osoblja - može potaknuti procjenu: nešto o čemu odlučuju članovi uprave i nešto što rijetko može biti preokreno.
Ploča
Kao što je ranije rečeno, većina kooperantskih odbora ima strog i često dugotrajan postupak prijave koji od kupca može naručiti financijske podatke, podnijeti potvrdu o zaposlenju i eventualno osobnu provjeru.
Warner M. Lewis Harkov Lewis tima u Halstead Property, rezimira: "U zadruzi ne samo da morate imati novac za kupnju stana (ili financiranje da biste to učinili), već i vaš odbor mora biti odobren nakon podnošenja prijave, što je obično vrlo detaljno i dugotrajno. Tada kupac može biti odbijen nakon razgovora ili čak i prije, samo zbog nečega u paketu. Imao sam i vidio ponude gdje ima nula rime ili razloga za odbijanja. "
pravila
Ploče na zadruzi imaju više pravila nego kondomi i mogu odrediti kada možete vježbati svoj trombon, možete li na vrata staviti ukrase za praznike i može li se vaš kućni ljubimac useliti s vama. Većina pravila namijenjena je promicanju sklada, smirenosti i uljudnosti življenja u suradnji.
Ali, pravila koja obeshrabruju neke domaće kupce, i gotovo sve međunarodne kupce, ograničavaju zadruživanje - rijetko je kada kooperanti mogu dioničarima dopustiti da unajmljuju svoje stanove u bilo kojem produženom razdoblju, ako uopće. Još jedno pravilo udruživanja koje onemogućava kupnju međunarodnih partnera jest to što malo vjerovatno mogu prihvatiti nikoga čija su sredstva izvan SAD-a.
Prema Lewisu, "suradnici podrazumijevaju uspostavljanje stabilne grupe stanovnika koja već dugo traje. Condos se ne čini tako zabrinut zbog toga. "
Prednost kupca
Prema Garyu Malinu, "Co-ops su pametan izbor za one koji cijene stabilnost i žele saditi korijenje u zgradi. Jednostavno se zapitajte:" Jesam li za to na duge staze? " Kooperati su puno manje prolazni od condos-a, pa su to sjajno mjesto za život ako želite upoznati svoje susjede. Samo budite spremni na analizu, poker i prodor, ali shvatite da je ovaj postupak ono što kooperativno stabilno i izuzetno sigurno ulaganje. "