Vodič za ulaganje u nekretnine

Kada razmišljate o kupovini nekretnine, prvo što vam vjerojatno padne na pamet je vaš dom. Ali i fizičko vlasništvo može igrati ulogu u portfelju, posebno kao zaštitu od dionica. Međutim, iako su nekretnine tijekom posljednjih 50 godina postale popularno sredstvo za ulaganje, kupovina i posjedovanje cigle i maltera puno je složenije od ulaganja u vlasničke uloge i obveznice. U ovom ćemo članku istražiti vodeće opcije za pojedine ulagače, otprilike, koliko su izravne investicije u nekretnine i razloge za ulaganje.

Osnovna svojstva iznajmljivanja

Ovo je ulaganje staro koliko i praksa vlasništva nad zemljom. Osoba će kupiti nekretninu i unajmiti je stanaru. Vlasnik, posjednik, odgovoran je za plaćanje hipoteke, poreza i održavanje imovine.

U idealnom slučaju, posjednik naplaćuje dovoljno najamnine da pokrije sve gore navedene troškove. Vlasnik zemljišta također može naplatiti više kako bi ostvario mjesečnu zaradu, no najčešća strategija je biti strpljiv i naplatiti dovoljno najamnine da pokrije troškove sve dok hipoteka ne bude plaćena, a tada većina stanarine postaje profit. Nadalje, imovina je također mogla cijeniti vrijednost hipoteke, ostavljajući posjedniku više vrijedne imovine. Prema američkom uredu za popis stanovništva, nekretnine u ovoj zemlji kontinuirano su povećavale vrijednost od 1940. do 2006. Iako je došlo do pada tijekom hipoteke hipoteke 2008. do 2010., ona se sada oporavila i povećavala se u cjelini.

Ulagač mora znati tržište na kojem traži imovinu ili angažirati stručnjaka koji će mu pomoći. Za investitore koji traže dotok prihoda od nekretnina za najam, najvažniji aspekti koje treba uzeti u obzir su lokacija nekretnine i tržišne cijene najma. Što se tiče lokacije, mnogi se uspješni najamnine nalaze u neposrednoj blizini većih škola. Na primjer, ako kupite nekretninu u blizini državnog sveučilišta, studenti ga vjerojatno žele unajmiti iz godine u godinu. Postoje i mnoge druge značajke profitabilnog najamnog prostora, a nekima je potrebno vrijeme da nauče.

Naravno, postoje mrlje na licu što se čini idealnom investicijom. Možete završiti s lošim najmoprimcem koji ošteti imovinu ili, što je još gore, nema stanara uopće. To vam ostavlja negativan mjesečni novčani tok, što znači da biste se možda trebali boriti za pokrivanje hipotekarnih plaćanja. Tu je i stvar pronalaska prave imovine. Željeli biste odabrati područje u kojem su stope slobodnih mjesta niske i odabrati mjesto koje će ljudi htjeti unajmiti.

Nakon što ste pronašli idealnu nekretninu na području gdje ljudi žele unajmiti, pomoću hipotekarnog kalkulatora odredite ukupni trošak nekretnine s kamatama. Također je vrijedno istražiti različite vrste hipoteke kako bi se osigurala povoljna kamatna stopa za vaš najam.

Možda je najveća razlika između nekretnine za iznajmljivanje i ostalih ulaganja vrijeme i rad koji morate posvetiti brizi. Ako to ne želite, možete unajmiti profesionalnog upravitelja imovine. Ali njegova ili njezina plaća tada postaje trošak koji utječe na profitabilnost vašeg ulaganja. (Za čitanje u vezi, pogledajte "4 načina za vrednovanje nekretnine za najam nekretnina")

Preokret: Trgovanje nekretninama

To je divlja strana ulaganja u nekretnine. Kao i dan kada se trgovci udaljeni od investitora koji kupuju i drže, trgovci nekretninama su potpuno drugačija pasmina od iznajmljivača. Trgovci nekretninama kupuju nekretnine s namjerom da ih zadrže kratko, često ne više od tri do četiri mjeseca, nakon čega se nadaju da će ih prodati radi zarade. Ova se tehnika naziva i okretanjem i temelji se na kupnji svojstava koja su ili podcijenjena ili su u vrlo vrućem području.

Čisti papiri s imovinom neće uložiti novac u imovinu za poboljšanja; investicija mora imati unutrašnju vrijednost kako bi ostvarila profit bez promjene ili ga neće uzeti u obzir. Preokret na ovaj način je kratkoročna novčana investicija.

Ako se imovina pera uđe u situaciju da ne može iskrcati nekretninu, to može biti pogubno jer ti investitori uglavnom ne drže dovoljno gotovog novca za dugoročno plaćanje hipoteke na nekretnini. To može dovesti do stalnih gubitaka za trgovca nekretninama koji nije u stanju iskrcati nekretninu na lošem tržištu.

Druga klasa flipper imovine također postoji. Ti investitori zarađuju svoj novac kupujući jeftine ili povoljne cijene i dodajući vrijednost obnavljajući ih. Nakon toga nekretninu nakon obnove prodaju za višu cijenu. To može biti dugoročno ulaganje, ovisno o opsegu poboljšanja. Ograničavajući značaj ove investicije je da je vremenski zahtjevan i često samo omogućava investitorima da uzmu jednu nekretninu u isto vrijeme.

Grupe za ulaganje u nekretnine

Skupine za ulaganje u nekretnine slične su malim uzajamnim fondovima za najam nekretnina. Ako želite posjedovati nekretninu za najam, ali ne želite da vam bude gnjavaža, može biti rješenje investicijske grupe za nekretnine.

Tvrtka će kupiti ili izgraditi skup zgrada, često stanova, a zatim će omogućiti investitorima da ih kupe preko tvrtke, i tako se pridruže grupi. Pojedini investitor može posjedovati jednu ili više jedinica samostalnog životnog prostora, ali tvrtka koja upravlja investicijskom skupinom kolektivno upravlja svim jedinicama, vodeći računa o održavanju, oglašavanju upražnjenih jedinica i intervjuujući stanare. U zamjenu za ovo upravljanje, tvrtka uzima postotak mjesečne najamnine.

Postoji nekoliko verzija investicijskih grupa, ali u standardnoj verziji, zakup je u ime investitora, a sve jedinice okupljaju dio najamnine kako bi se zaštitile od povremenih slobodnih mjesta, što znači da ćete dobiti dovoljno da platite hipoteku čak ako je vaša jedinica prazna. Kvaliteta investicijske skupine u potpunosti ovisi o tvrtki koja je nudi. Teoretski, to je siguran način da se upiše u ulaganja u nekretnine, ali skupine su ranjive na iste naknade koje progone industriju uzajamnih fondova. Još jednom, istraživanje je ključno.

Ograničeno partnerstvo za nekretnine

Društvo s ograničenom odgovornošću za nekretnine (RELP) slično je grupi ulaganja u nekretnine: To je subjekt osnovan za kupnju i držanje portfelja nekretnina, ili ponekad samo jedne nekretnine - samo ona postoji ograničen broj godina. Iskusni menadžer nekretnina ili tvrtka za razvoj nekretnina djeluje kao generalni partner. Od vanjskih investitora se zatim traži da osiguraju financiranje projekta nekretnina, u zamjenu za udio vlasništva kao ograničeni partneri. Oni mogu primati periodične raspodjele od prihoda ostvarenog imovinom RELP-a, ali stvarna isplata dolazi kada se nekretnine prodaju - nadamo se, uz znatan profit - i RELP se rastvara niz cestu.

nelikvidna

REITs

Nekretnine su postojale otkad su naši preci pećinski domovi počeli progoniti strance iz svog prostora, pa ne čudi da je Wall Street pronašao način da ga sekuritizira, pretvarajući nekretnine u instrument koji se trguje javno.

Povjerenje o investiranju u nekretnine (REIT) nastaje kada se formira korporacija (ili povjerenje) koja koristi novac investitora za kupovinu, rad i prodaju imovine koja donosi profit. REIT-ovi se kupuju i prodaju na glavnim burzama, kao i bilo koje druge dionice. Da bi zadržao svoj status REIT-a, ovaj subjekt mora isplatiti 90% svoje oporezive dobiti u obliku dividendi. Radeći to, REIT-ovi izbjegavaju plaćanje poreza na dobit, dok bi se redovita tvrtka oporezivala na dobit, čime bi mogla jesti povrat koji bi mogao distribuirati svojim dioničarima.

Kao i redovite dionice s isplatom dividendi, REIT-ovi su prikladni za ulagače na burzi koji žele redoviti prihod, mada nude i priliku za uvažavanje. REIT-ovi investitorima omogućavaju nerezidencijalne nekretnine kao što su tržni centri (otprilike četvrtina svih REIT-a specijalizirali su se za njih), zdravstvene ustanove, hipoteke ili poslovne zgrade. U usporedbi s gore spomenutim vrstama ulaganja u nekretnine, REIT-ovi su također visoko likvidni.

Uzajamni fondovi za nekretnine

Uzajamni fondovi za nekretnine uglavnom ulažu u REIT-ove i tvrtke koje posluju nekretninama. Oni pružaju mogućnost dobivanja raznolike izloženosti nekretninama s relativno malim iznosom kapitala. Ovisno o njihovoj strategiji i ciljevima diverzifikacije, investitorima pružaju znatno širi izbor imovine nego što se može postići kupnjom pojedinačnih REIT dionica, zajedno s mogućnošću manjih transakcijskih troškova i naknada.

Kao i REIT-ovi, i ta su sredstva prilično likvidna. Sljedeća značajna prednost za male investitore su analitičke i istraživačke informacije koje fond pruža o stečenoj imovini i perspektiva menadžmenta o održivosti i uspješnosti pojedinih ulaganja u nekretnine i kao imovini. Više špekulativnih ulagača može uložiti u obitelj uzajamnih fondova za nekretnine, taktički preteški određene vrste nekretnina ili regije kako bi maksimizirali povrat.

Zašto ulagati u nekretnine?

Nekretnine mogu povećati profil rizika i prinosa portfelja investitora, nudeći konkurentne prinose prilagođene riziku. Čak i uzimanje u obzir hipotekarne krize hipotekarne hipoteke, komercijalne nekretnine na privatnom tržištu vratile su u prosjeku 8, 4% u razdoblju od 10 godina od 2000. do 2010. godine, na osnovu podataka Nacionalnog vijeća povjerenika za ulaganje u nekretnine (NCREIF). Obično je tržište nekretnina jedno od nepostojanih, posebno u usporedbi s dionicama i obveznicama.

Nekretnine su također atraktivne u usporedbi s tradicionalnijim izvorima povrata dohotka. Ova klasa imovine obično trguje premijom prinosa američkim riznicama i posebno je atraktivna u okruženju u kojem su trezorske riznice niske.

Diverzifikacija i zaštita

Još jedna od prednosti ulaganja u nekretnine je njegov potencijal diverzifikacije. Nekretnine imaju malu, a u nekim slučajevima i negativnu povezanost s drugim glavnim razredima imovine - što znači, kada se zalihe smanje, nekretnine se često povećavaju. Zapravo, na 14 od 15 prijašnjih tržišta medvjeda, koje sežu u 1956. godinu, cijene nekretnina rasle su, pokazuju podaci Roberta Shillera sa sveučilišta Yale, suosnivača indeksa kućnih cijena Case-Shiller. Naravno, postoje i izuzeci: nekretnine pospremljene zajedno s dionicama tijekom velike recesije (iako je to bila anomalija, Schiller tvrdi, odražavajući ulogu hipotekarnih hipoteka u pokretanju krize).

To znači da dodavanje nekretnina portfelju može smanjiti njegovu volatilnost i pružiti veći povrat po jedinici rizika. Što je izravnije ulaganje u nekretnine, to je veća zaštita: Izravnije, javno prometovana vozila, poput REIT-a, očito će odražavati ukupne performanse dionica na burzi (a neki analitičari misle da će njih dvoje biti još koreliraniji, sad kad je REIT zalihe su predstavljene na S&P 500). Zanimljivo je da se i to kasno mijenja. Povezava između nabrojanih REIT-a i širokog tržišta dionica dosegla je 12-godišnji minimum u 2015. godini, prema istraživanju Nacionalne asocijacije za ulaganje u nekretnine (NAREIT), "sugerirajući da bilo koji faktori uspiju pokrenuti ne-REIT dio tržište se neće nužno preliti kako bi utjecalo na REIT tržište ", zaključen je članak na Reit.com, web mjestu udruge.

Budući da je potpomognuta ciglom i malterom, nekretnine također imaju manje sukoba između glavnih i agencijskih odnosa ili u mjeri u kojoj je interes investitora ovisan o integritetu i kompetentnosti upravitelja i dužnika. Čak i neizravniji oblici ulaganja nose određenu zaštitu: na primjer, REITs predviđa minimalni postotak dobiti kao dividende.

Inflacija oživljavanje

Sposobnost zaštite od inflacije nekretnina proizlazi iz pozitivnog odnosa rasta BDP-a i potražnje za nekretninama. Kako se gospodarstva šire, potražnja za nekretninskim pogonima povećava najamnina, a to se, pak, pretvara u veće kapitalne vrijednosti. Stoga nekretnine teže održavanju kupovne moći kapitala, zaobilazeći neki inflatorni pritisak na stanare i uključivanjem dijela inflatornog pritiska, u obliku aprecijacije kapitala.

Moć poluge

S izuzetkom REIT-a, ulaganje u nekretnine daje investitoru jedan alat koji nije dostupan burzovnim ulagačima: poluga. Ako želite kupiti dionicu, morate platiti punu vrijednost dionica u trenutku kada kupujete nalog za kupnju - osim ako kupujete na marži. Čak i tada, postotak koji možete posuditi je i dalje mnogo manji nego kod nekretnina, zahvaljujući tom čarobnom načinu financiranja, hipoteci.

Većina konvencionalnih hipoteka zahtijeva 20% predujma. No, ovisno o mjestu u kojem živite, možete pronaći hipoteku za koju trebate samo 5%. To znači da možete kontrolirati cijelu imovinu i udjel koji posjeduje samo plaćanjem dijela ukupne vrijednosti. Naravno, veličina vaše hipoteke utječe na količinu vlasništva koju posjedujete u nekretnini, ali to kontrolirate u trenutku potpisivanja papira.

To podjednako privlači peraje i vlasnike nekretnina. Oni mogu podići drugu hipoteku na svoje domove i položiti plaćanja na dvije ili tri druge nekretnine. Bez obzira da li ih unajmljuju tako da stanari plaćaju hipoteku ili čekaju priliku da prodaju za zaradu, oni kontroliraju tu imovinu, uprkos tome što su platili samo mali dio ukupne vrijednosti.

Nedostatak ulaganja u nekretnine: nelikvidnost

Glavni nedostatak ulaganja u nekretnine je nelikvidnost ili relativne poteškoće u pretvaranju neke imovine u novac i gotovinu u imovinu. Za razliku od transakcija dionicama ili obveznicama, koja se može okončati u sekundi, transakcija nekretnina može potrajati mjesecima. Čak i uz pomoć brokera, pronalaženje pravog suparnika može biti nekoliko radnih dana. REIT-ovi i uzajamni fondovi za nekretnine nude bolju likvidnost i tržišne cijene, ali dolaze po cijeni veće volatilnosti i nižih prednosti diverzifikacije, jer imaju puno veću povezanost s cjelokupnim tržištem dionica od izravnih ulaganja u nekretnine. (Za čitanje u vezi, pogledajte „Koliko novca trebate da uložite u nekretnine?“)

,