Način REIT

Bogatstvo investicijskih vozila stvara izazov za prosječnog ulagača koji pokušava shvatiti o čemu se radi. Dionice su temelj ulaganja, obveznice su uvijek bile sigurno mjesto za parkiranje vašeg novca, opcije su povećale utjecaj za špekulante, a uzajamni fondovi smatraju se jednim od najlakših načina za ulagače. Jedna vrsta ulaganja koja ne spada sasvim u ove kategorije i često se zanemaruje je povjerenje u nekretnine ili REIT.

Ključni odvodi

• Povjerenje o investiranju u nekretnine (REIT) je tvrtka koja posjeduje, posluje ili financira nekretnine za proizvodnju prihoda.
• Vlasnički REIT-ovi posjeduju i upravljaju nekretninama.
• Hipotekarni REIT-ovi drže ili trguju hipotekama i hipotekarnim vrijednosnim papirima.
• REIT-ovi generiraju stalan dotok prihoda za ulagače, ali nude malo na način povećanja kapitala.
• Većina REIT-a javno se trguje poput dionica, što ih čini visoko likvidnim - za razliku od većine ulaganja u nekretnine.

Što je REIT?

Povjerenička tvrtka REIT koja akumulira zalihu novca, kroz početnu javnu ponudu (IPO), koja se zatim koristi za kupnju, razvoj, upravljanje i prodaju imovine u nekretninama. IPO je identičan bilo kojoj drugoj ponudi vrijednosnih papira s mnogim istim pravilima koja se tiču ​​prospekta, zahtjeva i propisa za izvješćivanje; međutim, umjesto da kupi zalihe u jednoj tvrtki, vlasnik jedne jedinice REIT kupuje dio upravljanog bazena nekretnina. Ovaj skup nekretnina tada donosi prihod iznajmljivanjem, zakupom i prodajom imovine te ih redovito distribuira vlasniku REIT-a. (Za daljnje objašnjenje pročitajte naš članak: Što su REITs? )

Vrste REIT-a

REIT-ovi, poput većine investicija, dolaze u različitim okusima. Ti fondovi imaju klasifikacije koje označavaju vrstu posla koju obavljaju i mogu se dalje klasificirati ovisno o načinu na koji se njihove dionice kupuju i prodaju.

Vlasnički REIT-ovi najčešći su oblik poduzeća. Ti subjekti kupuju, posjeduju i upravljaju nekretninama koje donose dohodak. Prihodi dolaze prvenstveno putem najamnina, a ne od preprodaje portfeljnih svojstava.

Hipotekarni REIT, poznati i kao mREIT, posuđuju novac vlasnicima nekretnina i operaterima. Zajmovi mogu biti ili izravno hipotekama i zajmovima ili neizravno kupnjom hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS). MBS su ulaganja koja drže bazene hipoteka izdanih od strane poduzeća koje sponzoriraju vlade. Njihova zarada uglavnom dolazi od neto kamatne marže - raspona između kamata koje zarađuju na hipotekarnim kreditima i troškova financiranja tih kredita. Zbog hipotekarnog fokusa ovog REIT-a potencijalno su osjetljivi na povećanje kamatnih stopa.

Hibridna poduzeća REIT -a u svojim portfeljima drže i fizičke nekretnine za iznajmljivanje i hipotekarne kredite. Ovisno o navedenom ulagačkom fokusu subjekta, mogu portfelj vagati na više imovine ili više hipotekarnih udjela.

prednosti

Kada kupite udio u REIT-u, u osnovi kupujete fizičku imovinu s dugo očekivanim životnim vijekom i potencijalom za zaradu kroz najam i procjenu imovine. To je u suprotnosti s uobičajenim dionicama u kojima ulagači kupuju pravo sudjelovanja u profitabilnosti tvrtke kroz vlasništvo. Pri kupnji REIT-a ne samo da se uzima stvarni ulog u vlasništvu nad imovinom putem povećanja i smanjenja vrijednosti, nego i sudjeluje u prihodu koji to imovina ostvaruje. To stvara malo sigurnosne mreže za ulagače, jer će uvijek imati pravo na imovinu koja je u osnovi povjerenja, dok uživaju u blagodatima svojih prihoda.

Još jedna prednost koju ovaj proizvod pruža prosječnom ulagaču je mogućnost ulaganja u nekretnine bez uobičajeno povezanih kapitalnih i radnih potreba. Nadalje, kako su sredstva ovog povjerenja združena, sve veća raznolikost se generira budući da su skrbničke tvrtke u mogućnosti kupiti brojne nekretnine i umanjiti negativne učinke problema s jednom imovinom. Pojedinačni ulagači koji pokušavaju oponašati REIT morali bi kupiti i održati veliki broj investicijskih svojstava, a to obično podrazumijeva znatnu količinu vremena i novca u ulaganju koje nije lako likvidirati. Kada kupujete REIT, kapitalna investicija ograničena je na cijenu jedinice, količina uloženog rada ograničava se na količinu istraživanja potrebnu za ispravno ulaganje, a dionice su likvidne na redovitim burzama.

Posljednja, i vjerojatno najvažnija, prednost koju REIT-ovi pružaju je njihov zahtjev da podijele gotovo 90% godišnjeg oporezivog dohotka, stvorenog nekretninama koje stvaraju dohodak, svojim dioničarima. Ovaj se iznos odbija na razini poduzeća i obično se oporezuje na osobnoj razini. Dakle, za razliku od dividendi, postoji samo jedna razina oporezivanja za raspodjelu isplaćenu ulagačima. Ova visoka stopa raspodjele znači da vlasnik REIT-a uvelike sudjeluje u profitabilnosti upravljanja i imovine unutar povjerenja, za razliku od zajedničkog vlasništva dionica gdje korporacija i njegov odbor odlučuju hoće li višak novca podijeliti dioničaru ili ne.

Odabir pravog REIT-a

Kao i kod svake investicije, i vi trebate napraviti domaću zadaću prije nego što odlučite koji REIT kupiti. Nekoliko je očiglednih znakova na koje biste trebali pogledati prije nego što donesete odluku:

1. Uprava
Uvijek je važno kada kupujete fondove s povjerenjem ili upravljate imovinom kako biste razumjeli i znali uspješne rezultate menadžera i njihovog tima. Profitabilnost i uvažavanje imovine usko su povezani sa upravljačevom sposobnošću da odabere ispravna ulaganja i odluči o najboljim strategijama. Kad odabirete u koji REIT treba ulagati, pobrinite se da znate menadžerski tim i njihovu ocjenu. Provjerite kako se nadoknađuju. Ako se temelji na izvedbi, šanse su da će paziti i na vaše najbolje interese.

2. Diverzifikacija
REITs su fondovi usmjereni na vlasništvo nad imovinom. Budući da tržišta nekretnina variraju o lokaciji i vrsti imovine, presudno je da REIT koji odlučite kupiti ispravno bude raznolik. Ako REIT jako ulaže u komercijalne nekretnine i pad stope zauzetosti, tada ćete imati velikih problema. Diverzifikacija također znači da povjerenje ima dovoljan pristup kapitalu za financiranje budućih inicijativa za rast i pravilno iskorištavanje povećanja povrata.

3. Zarada
Posljednja stavka koju biste trebali razmotriti prije kupnje u određenom REIT-u jesu sredstva iz operacija i novci dostupni za distribuciju. Ti su brojevi važni jer mjere ukupnu učinkovitost REIT-a, što zauzvrat znači novac koji se ulaže investitorima. Pazite da ne upotrebljavate redovne brojeve prihoda koje generira REIT jer će uključivati ​​bilo kakvu amortizaciju imovine i na taj način mijenjati brojeve. Ovi su brojevi korisni samo ako ste pažljivo pogledali druga dva znaka, jer je moguće da REIT može doživjeti anomalan povrat zbog uvjeta na tržištu nekretnina ili sreće menadžmenta u odabiru ulaganja. (Za više, pogledajte kako procijeniti REIT .)

Donja linija

Uz toliko mnogo različitih načina da uložite svoj novac, važno je da je svaka odluka koju donesete dobro informirana. Ovo se odnosi na dionice, obveznice, uzajamne fondove, REIT-ove ili bilo koje druge investicije. Ipak, REITs ima neke zanimljive značajke koje bi mogle dobro uklopiti vaš portfelj.