Pristup usporedbi prodaje (SCA)
Pristup usporedbe prodaje metoda je procjene nekretnina koja uspoređuje nekretninu sa ostalim nekretninama sa sličnim karakteristikama koje su nedavno prodate. Metoda uzima u obzir učinak koji pojedinačne značajke imaju na ukupnu vrijednost svojstva. Drugim riječima, ukupna vrijednost nekretnine je zbroj vrijednosti svih njegovih značajki. Agenti za prodaju nekretnina i procjenitelji mogu koristiti pristup usporedbe prodaje prilikom procjene imovine koja se prodaje.
Razumijevanje pristupa usporedbi prodaje (SCA)
Pristup usporedbe prodaje pomaže profesionalcima i kupcima nekretninama da utvrde je li cijena kuće fer i usporediva s trenutnim tržištem.
Pristup se koristi kao okosnica za usporednu analizu tržišta, a to je analiza cijena nedavno prodanih nekretnina koje su slične i unutar istog geografskog područja. Drugim riječima, pristup često uključuje promatranje lokalnih svojstava kako bi se vidjelo što imaju zajedničko. Odatle procjenitelji mogu odrediti vrijednost nekretnine na temelju njenih značajki. Ispitivanjem svojstava na istoj lokaciji izbjegava se koristiti manje pouzdane metode, poput usporedbe prodaje nekretnina na širem zemljopisnom području.
Primjena pristupa usporedbe prodaje
Iako procjenjivač nekretnina može poduzeti mnogo koraka u procjeni vrijednosti nekretnine, dolje su navedeni neki od najčešćih. Važno je napomenuti da pristup usporedbe prodaje nije službeno ocjenjivanje, a ako je entitet jedinstven, možda će biti potrebna formalna procjena.
Lokacija i susjedstvo
Zemljopis gdje se nekretnina nalazi i stanje lokalne topografije mogu imati izravne učinke na vrijednost dodijeljenu svim uporedivim nekretninama. Primjerice, sve kuće koje se nalaze u blizini zračne luke imale bi probleme sa bukom koje bi bile dio njihovih usporedbi prodaje. Kada bi se te iste kuće nalazile u mirnijem dijelu grada, procjena vrijednosti bila bi drugačija.
Bilo bi prikladnije usporediti kuće koje se nalaze u istom kvartu od kuća u drugom dijelu grada, čak i ako imaju isti arhitektonski dizajn. Neki od čimbenika na koje treba paziti u procjeni susjedstva su:
- Blizina obližnjih škola, ako ih ima
- Voda, jezera ili plaže
- Parkovi ili zajedničke površine
- Blizina autocesta ili nadvožnjaka
- Napuštene zgrade, željezničke pruge, industrijske zgrade
Ostali vanjski faktori mogu se igrati u procjeni, poput razine zagađenja na posjedu i okolici.
Nedavno prodani oglasi
Pregledajte vrijednost imovine kuće i troškove po kvadratu. Nedavno prodani popisi mogu vam pomoći početnu vrijednost vrijednosti domova u tom području. Iako se kuće prodaju po različitim cijenama, ovisno o njihovim značajkama i na tržištu u vrijeme prodaje, pregled vrijednosti nekretnina i nedavne prodaje pružit će dobro početno mjesto ili početni broj.
Značajke kuće za prodaju sa sličnim
Dom treba usporediti s objektima koji imaju isti broj spavaćih soba, garaža i kupaonica. Usporedba bi trebala uključivati kuće otprilike iste kvadratne slike na parcelama zemljišta otprilike iste veličine.
Starost i stanje domova
Usporedite dom s onima slične dobi, a ako je stariji dom, treba li ga nadograditi. Na cjelokupno stanje kuće može značajno utjecati procjena. Na primjer, dvije kuće mogu biti istog dizajna, s istim brojem soba, ali možda će trebati popraviti jednu od kuća. Može doći do oštećenja termita, problema s vodovodima ili krovovima koji se moraju zamijeniti ili popraviti. Sva potrebna poboljšanja utjecala bi na vrijednost entiteta, bez obzira na usporedive značajke.
Izračunajte prosječnu cijenu po kvadratu
Nakon što se sastave domove sa sličnim značajkama, starošću i zemljopisima, uzmite svaku od njihovih prodajnih cijena i podijelite ih njihovim kvadratnim snimkama. Rezultat će rezultirati troškom po metru kvadratnom na temelju domova u analizi usporedbe prodaje. Prosjecite trošak po kvadratnom snimku za sve usporedive domove i pomnožite taj broj s kvadraturom kuće koja se procjenjuje.
Na primjer, pogledajmo kuće na istom području i izračunamo njihov prosječni kvadrat. Tri kuće na ovom području nedavno su prodane i navedene su kako slijedi:
- 300.000 dolara s 3.500 četvornih metara i cijena po kvadratnom snimku od 85, 70 dolara (300 000 / 3.500)
- 285.000 dolara s 2.800 četvornih metara i cijenom po kvadraturi od 101, 78 dolara
- 232.000 dolara s 2.500 četvornih metara i cijenom po kvadraturi od 92, 80 dolara
- Prosječna cijena kvadratnog zapisa za tri nekretnine iznosi 93, 42 USD ili ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 USD) / 3)
Kuća koja se procjenjuje ima kvadratni snimak od 2.600, a kada množimo prosječne kvadratne snimke za usporedive domove, dolazimo do procjene u iznosu od 242.892 USD ili (93.42 * 2.600). Analiza bi trebala osigurati razumnu vrijednost kuće.
Naravno, mnoge druge značajke mogu povećati vrijednost kuće. Međutim, analiza usporedbe prodaje nije egzaktna znanost jer je vrijednost kuće nešto subjektivno, što znači da bi jedna obitelj u njemu mogla naći više vrijednosti nego druga i povećati svoju ponudu. Kao što je ranije rečeno, vanjski čimbenici kao što su ekonomski uvjeti, tržište rada i stanje na tržištu nekretnina uvelike igraju količinu kuće koja se prodaje ili koliko dugo ona živi na tržištu.