Zašto nekretnine trenutno nisu dobro ulaganje

Je li nekretnina dobra investicija trenutno u 2018. godini? Iako nije tako naporno kao u, recimo, 2008., to je ispunjeno znatnim rizikom. Dijelovi zemlje s jakim gospodarstvima pregrijavali su tržišta nekretnina, nudeći cijene proporcionalne primanjima kućanstava. Mjesta u kojima su cijene nekretnina razumnija, imaju tendenciju da imaju mekša gospodarstva i tržišta rada, a manje izgledi za porast porasta u narednim godinama.

Rast nekretnina

Budući da se tržište nekretnina srušilo tijekom velike recesije, kupci koji su odvažili niz negativnih naslova i kupili na niskim tržištima, nagrađeni su. Od prvog tromjesečja 2009. (nadir) do prvog tromjesečja 2018., srednja nacionalna prodajna cijena kuće porasla je za gotovo 60%, pokazuju najnoviji statistički podaci američkog Ministarstva stanovanja i urbanog razvoja. Međutim, u određenim je gradovima razdoblje posebno značajno, uključujući San Francisco, Phoenix, Miami i Las Vegas (oba su uništena u recesiji). Cijene kuća su čak i iznad svojih vrhunaca prije recesije u 57 od 105 metropolitatskih statističkih područja, uključujući Houston (do 79%), Dallas-Fort Worth (78%) i Denver (75%), prema podacima iz ATTOM-a Data Solutions US iz travnja 2018. godine. Izvještaj o prodaji kuće.

Cijene kuća i prihodi kućanstava

Cijene nekretnina su samo održive dok god si ljudi mogu priuštiti da kupe kuće. Zakon ponude i potražnje diktira da ako kupci prestanu kupovati, cijene padaju kao odgovor. Jednostavan način da se utvrdi da li cijene stanova prelaze razinu koju kupci mogu udobno priuštiti je usporedba s prihodima kućanstava. Stručnjaci za financiranje domaćinstava preporučuju da kućama ne potrošite više od tri puta više od vašeg godišnjeg dohotka. Dugoročno, cijene stanovanja u SAD-u kretale su se oko tog omjera.

Međutim, od 2011. do 2018. cijene kuća su nerazmjerno porasle dohotku kućanstava u većini gradova koji imaju vruća tržišta i gospodarstvo u procvatu. Na primjer, u San Franciscu, omjer cijena kuća i dohotka kućanstava 45% je veći od dugoročne osnovne vrijednosti. Drugim riječima, kupci rastežu svoj proračun kako bi kupili kuće koje koštaju četiri i pet puta više nego što zarade svake godine. Priča je slična u Denveru, Miamiju i Seattlu, za koje su svi vidjeli da cijene stanovanja brzo rastu, čak i ako prihodi ostvaruju samo mali napredak.

Prije nego što je tržište nekretnina implodiralo između 2007. i 2008. godine, prosječne cijene kuća premašile su prosječne prihode za višestruko pet - jedan od čimbenika koji su doveli do propadanja hipotekarnih hipoteka. Kako se cijene još jednom približavaju tom pragu (od svibnja 2018. bile su u 4, 39), kupci bi trebali biti oprezni da ne uskoče pravo na drugi tržišni vrh.

Tamo gdje su pronađene ponude

Neki gradovi i dalje nude razumne cijene stanovanja u odnosu na to koliko zarađuju stanovnici. Na primjer, u St. Louisu, omjer cijene i prihoda lebdio je oko dugoročnog referentnog stanja na kraju 2017. Nažalost, grad nije zabilježio nijedan rast i aprecijaciju cijena drugdje od 2011. godine. U stvari, cijene su se za to vrijeme blago smanjile. Chicago je još jedan grad koji ima pristupačne domove, ali cijene su mu se smanjile i od 2011. godine, a stopa nezaposlenosti u gradu, od kolovoza 2018., bila je u gornjoj trećini među 50 najvećih američkih gradskih statističkih područja.

Donja linija

Ravnateljstvo američkog tržišta stanova je da gradovi s najboljim performansama postaju pregrijani i nepristupačni, dok mjesta s pristupačnim kućištem nemaju najbolje izglede za budućnost.

Tržište bikova za tržište nekretnina, koje ulazi u svoju sedmu godinu, ponovno postaje vruće. Na temelju savjeta Warrena Buffetta, međutim, ulaganje u ono što je vruće nije način da se financijski uspije. Posljednja pametna igra s nekretninama bila je 2011. godine kada su se mase još jedna drugoj tegle kako bi došle do izlaza. Sada je vrijeme da potražite podcijenjene mogućnosti ulaganja drugdje.