Ubrzana amortizacija
Ubrzana amortizacija je proces kojim hipotekar vrši dodatna plaćanja prema glavnici hipoteke. Uz ubrzanu amortizaciju, zajmoprimac zajma može dodati dodatne uplate na njihov hipotekarni račun kako bi otplatio hipoteku prije datuma namire zajma. Korist od toga je smanjivanje ukupnih kamata.
RAZUMIJEVANJE Ubrzane amortizacije
Evo primjera ubrzane amortizacije. Recimo da postoji hipoteka na 200.000 USD uz 7% kamate 30 godina. Mjesečna isplata glavnice i kamata iznosi 1330, 60 USD. Povećavanje plaćanja za 100 USD mjesečno rezultirat će razdobljem otplate zajma od 24 godine umjesto prvobitnih 30 godina, čime će dužnik uštedjeti šest godina kamata. Uplatom hipoteke brže se smanjuje premija na kredit i umanjuje iznos dodatnih kamata koje dužnik treba platiti na kredit. Zajmoprimac također može ubrzati amortizaciju svog zajma vršeći više od jedne mjesečne isplate. Doplata ide izravno u pravcu otplate glavnice zajma.
Ubrzana amortizacija u Sjedinjenim Državama
Hipotekarni zajmoprimci u Sjedinjenim Državama obično uzimaju 30-godišnji zajam s fiksnom stopom, osiguran od strane same imovine. Dužina zajma i činjenica da kamatna stopa nije promjenjiva, znači da zajmoprimci u Sjedinjenim Državama obično plaćaju veću kamatnu stopu na svoje kredite od zajmoprimaca u drugim zemljama, poput Kanade, gdje je kamata na hipoteku obično se resetira svakih pet godina. Ova viša kamatna stopa može potaknuti zajmoprimce da koriste ubrzane strategije amortizacije kako bi brže otplatili svoj zajam kako bi smanjili ukupna plaćanja kamata.
Ali postoje mnogi drugi razlozi zašto možda nema smisla rano otplaćivati hipotekarni kredit. Najvažniji razlog je taj što kamate na prvih 750.000 dolara hipotekarnog duga oporezuju prema američkom poreznom zakonu. Uplatom hipoteke prijevremeno, vlasnici kuća povećali bi porez na dohodak koji im duguju, svi ostali jednaki. U takvom scenariju, vlasnici domova mogu imati smisla koristiti sredstva koja bi koristila za ubrzanu amortizaciju za ulaganje u mirovinski ili fakultetski fond. Takav bi fond zaradio povrat, zadržavajući poreznu prednost odbitka od hipoteke. Međutim, vrlo imućni kupci koji već imaju dovoljna sredstva za umirovljenje i dovoljno kapitala za druge investicije, možda žele rano otplatiti svoje hipoteke.