Minimalni imovinski standardi FHA-e

Kupacima koji namjeravaju financirati kupnju kuće kreditom Federalne uprave za stanovanje (FHA) ponekad dobivaju grozno iznenađenje: Neće im biti dopušteno kupiti određenu nekretninu, jer ona ne ispunjava FHA-ove zahtjeve. Zašto ovi zahtjevi postoje, kakvi su i mogu li ih se sanirati kako bi kupci mogli kupiti kuće koje žele?

Zašto FHA uspostavlja minimalne standarde imovine

Kad kupac kupi hipoteku, nekretnina služi kao zalog za kredit. Drugim riječima, ako dužnik prestane obavljati hipotekarne isplate, zajamski vjerovnik će s vremenom isključiti pravo i preuzeti posjed kuće. Zajmodavac će nakon toga prodati kuću kako bi vratio što veći dio novca koji je još uvijek ostao dužan zajmu. Postupak isključenja ima 6 faza.

Zahtevanje da imovina ispunjava minimalne standarde štiti zajmodavca. To znači da bi nekretninu trebalo lakše prodati i zapovjediti veću cijenu ako ih zajmodavac mora iskoristiti. U isto vrijeme, ovaj zahtjev štiti zajmoprimca: To znači da on ili ona neće biti opterećeni s rušnim računima za popravak od samog početka, a, u osnovi stabilnom mjestu za život, dužnik ima više poticaja za plaćanje tijekom teških financijskih razdoblja da zadrži dom.

Koji su minimalni standardi imovine?

Prema američkom Ministarstvu stanovanja i urbanog razvoja (HUD), FHA zahtijeva da nekretnine financirane kreditnim proizvodima ispunjavaju sljedeće minimalne standarde:

• Sigurnost: Dom treba štititi zdravlje i sigurnost putnika.
• Sigurnost: dom bi trebao zaštititi sigurnost imovine.
• Čvrstoća: Vlasništvo ne bi trebalo imati fizičke nedostatke ili uvjete koji utječu na njegov strukturni integritet.

HUD zatim opisuje uvjete koje vlasnik mora ispuniti da bi ispunio ove uvjete. Procjenitelj će tijekom tražene procjene imovine primijetiti stanje imovine i izvijestiti rezultate na obrascu za FHA-ino ocjenjivanje. Procjene imovine jedan su od mnogih zahtjeva koje kupci moraju ispuniti prije nego što se nagode.

Za obiteljske obiteljske kuće, procjenitelj je dužan koristiti obrazac nazvan Jedinstveno izvješće o procjeni stanovanja. Obrazac traži od procjenitelja da opiše osnovne značajke nekretnine, kao što su broj priča, godina izgradnje, kvadratni snimak, broj soba i lokacija. Također zahtijeva od procjenitelja "opisivanje stanja imovine (uključujući potrebne popravke, propadanje, obnove, preuređivanje itd.)" I pita: "Postoje li fizički nedostaci ili nepovoljni uvjeti koji utječu na iskoristivost, ispravnost ili strukturni integritet vlasništvo?" Oblik procjene jedinica kondominiuma sličan je, ali ima pitanja koja se odnose na condo o zajedničkim prostorima, udruženju vlasnika kuća, broju jedinica u kojima su vlasnici i tako dalje. (Pogledajte također: Što biste trebali znati o kućnim procjenama . )

FHA ne zahtijeva popravak kozmetičkih ili manjih oštećenja, odloženo održavanje i normalno trošenje ako ne utječu na sigurnost, sigurnost ili stabilnost kuće. FHA kaže da primjeri takvih problema uključuju, ali nisu ograničeni na sljedeće:

• Nedostaju rukohvati
• Napukla ili oštećena izlazna vrata koja se inače rade
• Puknuće prozorsko staklo
• Površine s oštećenim bojama u kućama izgrađene nakon 1978. (zbog opasnosti od olovne boje)
• Manje curenje vodovoda (kao što su slavine za ispuštanje)
• Neispravne podne obloge ili obloge (istrošeni završni sloj, loše zaprljan tepih)
• Dokaz o prijašnjem (neaktivnom) oštećenju insekata / organizma od drveta gdje nema dokaza o nepopravljenom strukturnom oštećenju.
• Pokvareni ili istrošeni counter-topovi
• Oštećena žbuka, lim ili drugi zidni i stropni materijali u domovima izgrađenim nakon 1978. godine
• Loša izrada
• Opasnosti putovanja (napukli ili djelomično napušteni trotoari, loše postavljen tepih)
• Ispunite prostore krhotinama i smećem
• Nedostatak povremene površine prilazne površine

Međutim, postoji mnogo područja u kojima FHA zahtijeva probleme kako bi se otklonili kako bi se prodaja zatvorila. Evo nekih od najčešćih problema s kojima se kupci kod kuće vjerojatno susreću. (Ako kupujete dom, pogledajte najbolje savjete za kupce koji prvi put kupuju kuću. )

Električno i grijanje

• Električna kutija ne bi trebala imati nikakvu oštećenu ili izloženu žicu.
• Sve prostorije za život moraju imati izvor topline (osim u nekoliko odabranih gradova s ​​blagim zimama).

Krovovi i potkrovlja

• Krovni krov mora čuvati vlagu.
• Mora se očekivati ​​da će krov trajati najmanje još dvije godine.
• Ocjenjivač mora pregledati potkrovlje radi utvrđivanja mogućih problema s krovom.
• Krov ne može imati više od tri sloja krova.
• Ako inspekcija otkriva potrebu za sanacijom krova, a krov već ima tri ili više slojeva krovišta, FHA zahtijeva novi krov.

Grijači vode

Grijač vode mora biti u skladu s lokalnim građevinskim pravilima i mora se prenijeti s imovinom.

Opasnosti i štetnosti

U ovu kategoriju spadaju brojni uvjeti. Oni uključuju, ali nisu ograničeni na sljedeće:

• Kontaminirano tlo
• Blizina odlagališta opasnog otpada
• Naftni i plinski bunari nalaze se na posjedu
• Gust promet
• Zračna luka i opasnosti
• Ostali izvori prekomjerne buke
• Blizina nečega što bi moglo eksplodirati, poput naftne nafte visokog pritiska
• Blizina dalekovoda visokog napona
• Blizina radijskog ili televizijskog prijenosnog tornja

Pristup nekretninama

Imovina mora osigurati siguran i adekvatan pristup pješacima i vozilima, a ulica mora imati površinu za svako vrijeme, tako da vozila hitne pomoći mogu pristupiti objektu u bilo kojim vremenskim uvjetima.

Strukturna zvučnost

Svi neispravni građevinski uvjeti i bilo koji drugi uvjeti koji mogu dovesti do budućih građevinskih oštećenja moraju biti otklonjeni prije nego što se nekretnina može prodati. To uključuje neispravnu konstrukciju, prekomjernu vlagu, istjecanje, propadanje, oštećivanje termičkim oštećenjima i neprestano nastajanje. (Za više savjeta o kupnji kuće pročitajte 10 najgorih pogrešaka u prvoj kući .)

Azbest

Ako neki dom u kojem ima azbesta za koji se čini da je oštećen ili propada, FHA zahtijeva daljnju inspekciju stručnjaka za azbest.

Kupaonice

Dom mora imati WC, sudoper i tuš. (Ovaj bi zahtjev mogao zvučati glupo, ali iznenadio bi se što će ljudi uzeti sa sobom kad im se zatvori i što će vandali ukrasti iz prazne kuće.)

Uređaji

Anegdotski dokazi upućuju na to da FHA zahtijeva svojstva kako bi imala radne kuhinjske uređaje, posebno radni štednjak. Međutim, dokumenti FHA ne spominju nikakve zahtjeve u vezi s uređajima.

Ovo nije iscrpan popis. Za dodatne informacije pogledajte referentni vodič Odjela za stanovanje i urbani razvoj.

Lijekovi za homebuyer za svojstva ispod minimalnih standarda

Što kupac treba učiniti nakon što se zaljubi u imanje koje ima jedan od ovih problema s ubojstvom?

Prvi korak treba biti zatražiti od prodavatelja da izvrši potrebne popravke. Ako prodavač ne može priuštiti da izvrši popravke, možda se otkupna cijena može povećati tako da će prodavači vratiti novac nakon zatvaranja. Obično situacija funkcionira obrnuto - ako imovina ima značajnih problema, kupac će tražiti nižu cijenu da nadoknadi. Međutim, ako se nekretnina već cijene ispod tržišne ili ako kupac to želi dovoljno, povećanje cijene kako bi se osiguralo da su popravci dovršeni i transakcija zaključena mogla bi biti opcija.

Ako je prodavač banka, možda neće biti voljan popravljati. U ovom slučaju posao je mrtav. Imovina će morati otići kupcu gotovine ili kupcu koji nije FHA čiji će zajmodavac omogućiti kupnju nekretnine u postojećem stanju.

Mnogi će kupci kuća jednostavno morati nastaviti s potragom dok ne pronađu bolji objekat koji će zadovoljiti FHA standarde. Ta stvarnost može biti frustrirajuća, posebno za kupce koji imaju ograničena sredstva i ograničene nekretnine u svom cjenovnom rangu. Nažalost, ponekad je to jedino rješenje.

Neki će kupci kuća moći dobiti odobrenje za neki drugi kreditni proizvod. Zajam koji nije FHA može osigurati više slobode pod kakvim se uvjetima može nalaziti, ali zajmodavac će i dalje imati svoje vlastite potrebe, tako da to nije jamstvo. Druga je mogućnost podnošenje zahtjeva za kredit FHA 203 (k) koji omogućava kupnju kuće koja ima značajne probleme. (Saznajte više u Uvodu u FHA 203 (k) Zajam i podnošenje zahtjeva za FHA 203 (k) zajam.)

Donja linija

FHA zajmoprimci olakšavaju pravo na hipoteku, ali ne moraju nužno olakšati kupovinu nekretnine. Mnogi će kupci kuća jednostavno morati nastaviti s potragom dok ne pronađu bolji objekat koji će zadovoljiti FHA standarde - postupak koji može biti frustrirajući, posebno za kupce koji imaju ograničena sredstva i malo imovine u svom cjenovnom rangu.

Međutim, korisnici FHA-e koji znaju što mogu očekivati ​​kada kućne kupovine mogu ograničiti svoje pretraživanje na svojstva koja vjerojatno ispunjavaju FHA-ove smjernice ili barem izbjegavaju polagati nade na nekretninu s gornjim dijelom fiksacije prije nego što je ocijene. (Za povezano čitanje, pogledajte Kupnja isključenog doma i Osnove hipoteke.)