Zajmovi s vlasničkim kapitalom i kreditnim kreditima - HELOC

Jedan od najvećih prednosti vlasništva nad kućom je sposobnost stvaranja kapitalnih vrijednosti tijekom vremena. Možete koristiti taj kapital da biste osigurali jeftine fondove u obliku "druge hipoteke" - ili jednokratnog zajma ili hipotekarne kreditne linije (HELOC).

Postoje svi prednosti i nedostaci svakog od ovih oblika kredita, stoga je važno razumjeti prednosti i nedostatke svakog prije nego što nastavite.

Osnove zajmova o vlasničkom kapitalu

Zajmovi za vlasnički kapital i HELOC-ovi koriste kapital u vašem domu - to jest razlika između vrijednosti vašeg doma i vašeg hipotekarnog stanja - kao garancije.

Budući da su zajmovi osigurani prema vrijednosti vaše kuće, zajmovi s vlasničkim kapitalom nude izuzetno konkurentne kamatne stope - obično bliske onima iz prve hipoteke. U usporedbi s nesigurnim izvorima zaduživanja, poput kreditnih kartica, platit ćete znatno manje naknada za financiranje istog iznosa kredita.

Ali postoji i nedostatak korištenja vašeg doma kao osiguranja. Zajmodavci glavnice kapitala postavljaju drugo založno pravo na vaš dom, što im daje pravo da na kraju preuzmu vaš dom ako ne izvršite plaćanja. Što više posudite kuću ili stan, više se riskirate.

Ključni odvodi

• Kućni kapital može biti izvrstan izvor vrijednosti za vlasnike kuća koji imaju pristup gotovini za obnove ili druge velike kupovine.
• Budući da su osigurani od vrijednosti vašeg doma, zajmodavci su spremni ponuditi niže cijene nego za većinu drugih vrsta osobnih zajmova.
• Zajam za vlasnički kapital dolazi kao paušalni iznos gotovine, često s fiksnom kamatnom stopom.
• Početna kreditna linija (HELOC) su revolving izvor potencijalnih sredstava, poput kreditne kartice koju koristite onako kako smatrate da odgovara varijabilnoj kamatnoj stopi.

Ispunjavanje prava na zajam

Banke preuzimaju drugu hipoteku slično kao i drugi zajmovi kod kuće. Svaka od njih ima smjernice koje diktiraju koliko mogu pozajmljivati ​​na temelju vrijednosti vaše imovine i vaše kreditne sposobnosti. To je izraženo u kombiniranom omjeru zajam-vrijednost ili CLTV.

Pretpostavimo da radite s bankom koja nudi maksimalni CLTV od 80%, a vaš dom vrijedi 300.000 dolara. Ako trenutno dugujete 150 000 USD na svojoj prvoj hipoteci, možete ispuniti uvjete za posudbu dodatnih 90 000 američkih dolara u obliku zajma za vlasnički kapital ili HELOC-a (300 000 dolara x 0, 80 = 240 000 dolara).

Kao i druge hipoteke, vaša podobnost za zajam i kamatnu stopu ovise o vašoj radnoj povijesti, prihodima i kreditnom rezultatu. Što je rezultat viši, to je manji rizik koji neplatite zajam i niža je stopa.

Zajmovi s vlasničkim kapitalom

Zajam za vlasnički kapital dolazi kao paušalni iznos gotovine. To je opcija ako vam treba novac za jednokratne troškove, poput vjenčanja ili obnove kuhinje. Ti krediti obično nude fiksne stope, tako da točno znate kakve će biti vaše mjesečne isplate kada ih podignete.

Zajmovi za pomoć u kućanstvu nisu odgovor ako vam treba samo mala infuzija gotovine. Iako će neki zajmodavci dati kredite za 10.000 USD, mnogi vam ne daju jedan za manje od 25.000 dolara. Nadalje, morate platiti mnoge iste troškove zatvaranja povezane s prvom hipotekom, poput naknada za obradu zajma, naknada za nastanak, naknada za procjenu i naknada za snimanje.

Zajmodavci mogu zahtijevati da plaćate "bodove" - ​​to su unaprijed plaćene kamate - u vrijeme zatvaranja. Svaka bodova jednaka je 1% vrijednosti zajma. Dakle, na 100, 000 dolara zajma jedan bod bi vas koštao 1000 dolara.

Bodovi snižavaju kamatnu stopu, što bi vam dugoročno moglo pomoći. Ali ako razmišljate o otplati zajma prijevremeno, ta kamata ne ide baš u vašu korist. Ako mislite da je to slučaj, sa svojim zajmodavcem često možete pregovarati o manje ili čak i više bodova.

HELOCs

Kreditne linije domaćeg vlasničkog kapitala su malo drugačije. Oni su revolving izvor sredstava, poput kreditne kartice koju koristite kako smatrate prikladnim. Većina banaka nudi brojne različite načine pristupa tim sredstvima, bilo da se radi o internetskom transferu, pisanjem čeka ili pomoću kreditne kartice povezane s vašim računom. Za razliku od zajmova za vlasnički kapital, oni imaju male, ako postoje, troškove zatvaranja i imaju promjenjive kamatne stope - premda neki zajmodavci nude fiksne stope za određeni broj godina.

Postoje prednosti i nedostaci fleksibilnosti koje nude kreditne linije. Kasnije se možete posuditi protiv svoje kreditne linije bez potrebe za podnošenjem novog zajma. Na taj je način dobar izvor sredstava za slučaj nužde, sve dok banka ne zahtjeva minimalno izvlačenje kad zatvorite kredit.

Ali HELOC-ovi mogu uvući neke posuđivače u probleme. Bez obzira na vaše namjere kada otvorite kreditnu liniju, lako ćete potrošiti raspoloživa sredstva na stvari koje vam nisu potrebne. I što god da koristite, naravno, kamate morate vratiti.

Faze HELOC-a

Većina linija vlasničkog kapitala imaju dvije faze: Tijekom razdoblja izvlačenja, koji je obično 10 godina, možete pristupiti svom dostupnom kreditu kako smatrate prikladnim. Mnogi ugovori HELOC-a zahtijevaju male kamate samo tijekom ovog razdoblja, iako ćete možda imati mogućnost dodatnog plaćanja i platiti ga protiv glavnice.

Nakon isteka razdoblja izvlačenja, možete ponekad zatražiti produženje. U suprotnom, zajam ulazi u fazu otplate. Od ovog trenutka nadalje ne možete više pristupati dodatnim sredstvima i vršite redovne isplate glavnice i kamata dok saldo ne nestane. Tijekom 20-godišnjeg razdoblja otplate morate vratiti sav novac koji ste posudili plus kamate s promjenjivom stopom. Neki zajmodavci pružaju zajmoprimcima mogućnost pretvorbe stanja HELOC-a u zajam s fiksnom kamatnom stopom u ovom trenutku.

Unatoč tome, mjesečna uplata može se gotovo udvostručiti. Prema studiji koju je proveo TransUnion, plaćanje na 80.000 USD HELOC-a po stopi od 7% godišnje koštat će 467 USD mjesečno tijekom prvih 10 godina kada su potrebna samo plaćanja kamate. To skoči na 719 dolara mjesečno kad otplaćuje razdoblje otplate.

Taj skok plaćanja na početku novog razdoblja rezultirao je šokom plaćanja za mnoge nespremne dužnike HELOC-a. Ako su zbrojevi dovoljno veliki, to čak može prouzrokovati nepodmirenost onih u financijskim problemima. A ako ne izvrše plaćanje, mogli bi izgubiti svoje domove.

Zašto skinuti drugu hipoteku?

Vlasnici domova mogu koristiti zajam putem kapitala ili HELOC-a za širok raspon svrha. S gledišta financijskog planiranja, jedna od najboljih stvari koju možete učiniti s sredstvima je korištenje istih za obnove i preuređenje projekata koji povećavaju vrijednost vašeg doma. Na taj način obnavljate kapital u vašem domu, istovremeno ga čineći privlačnijim.

Novac možete koristiti i za konsolidaciju duga s visokim kamatama, uključujući stanja na kreditnim karticama. Efektivno zamjenjujete visoki trošak zajma osiguranim, jeftinim oblikom kredita.

Naravno, možete posuditi za financiranje odmora u inozemstvu ili onaj novi sportski automobil koji ste promatrali. Bez obzira vrijedi li umanjiti svoj kapital kako biste izvršili diskrecijsku kupnju nešto je na što ćete htjeti ozbiljno razmisliti.

Odbitci poreza na vlasničke zajmove

Postoji još jedna prednost iskorištavanja vlastitog kapitala ako je riječ o projektima obnove kuće: IRS vam omogućuje otpis dijela kamata na te kredite, sve dok nabrojite odbitke.

Od 2018., parovi mogu odbiti kamate na najviše 750 000 dolara prihvatljivog “duga za stjecanje” (ili do 375 000 dolara, ako predate zasebno). To su hipoteke i hipotekarni zajmovi koji se koriste za "kupnju, izgradnju ili značajno poboljšanje" kuće za koju je osigurana.

Porezni obveznici imali su mogućnost odbitka kamata do 100.000 USD zajmova na glavnici koji su korišteni iz drugih razloga, poput plaćanja kreditnih kartica. No od 2018. godine to više nije opcija do kraja 2025., promjena zbog poreznog zakonodavstva donesenog u prosincu 2017. godine.

Kućni kapital i HELOC prednosti i nedostaci

Čak i ako vrijednosti nekretnina ostanu ravne ili porastu, svaki novi zajam rasteže vaš proračun. Ako, primjerice, izgubite posao, teže će biti u toku s plaćanjima. Budući da zajmodavac ima založno pravo na vašem domu, postoji šansa da se suočite s ovrhom ako zaostajete dovoljno dugo.

prozodija

• Niži trošak od mnogih drugih vrsta kredita

• Mogućnost posudbe relativno velike količine novca

• Fleksibilnost za korištenje novca za gotovo bilo koju svrhu

• Potencijalne porezne olakšice koristite li sredstva na projektima obnove koji povećavaju vrijednost vašeg doma

• Sigurnost fiksnih kamatnih stopa na stambene kredite

kontra

• Kad koristite svoj dom kao osiguranje, smanjujete iznos kapitala u vašem domu

• Ako tržište nekretnina padne, oni s većim omjerima CLTV-a riskiraju „otići pod vodu“ na njihov kredit

Zajmovi za vlasnički kapital u odnosu na refinanciranje

Druga hipoteka nije jedini način da iskoristite kapital u vašem domu i dobijete dodatni novac. Možete također učiniti ono što je poznato kao isplata novčanih sredstava, gdje uzimate novi zajam za zamjenu izvorne hipoteke.

Kada je vaš novi zajam veći od salda na vašem prethodnom, dodajte dodatni novac. Kao i kod zajma hipotekarnog kapitala ili HELOC-a, vlasnici kuća mogu koristiti ta sredstva za poboljšanje svoje imovine ili konsolidaciju duga na kreditnoj kartici.

Refinanciranje ima određene prednosti u odnosu na drugu hipoteku. Kamata je općenito nešto niža od one za stambene kredite. A ako su stope opadale, morat ćete to odražavati na primarnoj hipoteci.

Ali i refis ima nedostatke. Uzete novu prvu hipoteku, tako da su troškovi zatvaranja obično puno veći od HELOC-a, koji obično nemaju strme naknade unaprijed. A ako refinanciranje znači da u vašem domu imate manje od 20% udjela, možda ćete također morati platiti primarno hipotekarno osiguranje ili PMI. To je nešto o čemu ne biste trebali brinuti ako jednostavno imate drugu hipoteku na vašu prvobitnu zajam.

Ne boli vas službenik zajma da vodi brojeve za svaku opciju, tako da možete bolje razumjeti koji je najbolji za vašu situaciju.

Dobivanje zajma

Opcije i naknade zajma znatno se razlikuju od jednog zajmodavca do drugog, pa se plaća oko kupovine. Osim tradicionalnih banaka, možete doprijeti i do štednje i zajmova, kreditnih sindikata i hipotekarnih tvrtki. Možete koristiti i hipotekarne posrednike, koji u biti obavljaju kupovinu za vas i primaju ih zajmodavci.

Nikada ne razgovarajte samo s jednim zajmodavcem; trebaju vam najmanje tri mogućnosti, a možda će vam trebati i pomoć hipotekarnog profesionalca koji će vam pomoći da uporedite ponude. Ako u banci već imate više računa, raspitajte se o boljim cijenama ili posebnim promocijama za postojeće klijente.

Kupovina za zajam od tradicionalnog zajmodavca - banke ili hipotekarne tvrtke - ovisi o iznosu koji tražite. Općenito, za kredite ispod 100.000 dolara mala banka u zajednici ili kreditna unija ponudit će najbolju ponudu. Za veće kredite (150 000 ili više dolara) razgovarajte s lokalnim i nacionalnim bankama zajedno s hipotekarnim posrednicima. Kao i kod tradicionalnih hipoteka, hipotekarni posrednici često mogu ponuditi najpovoljnije ponude za zajmove s vlasničkim kapitalom zbog svojih odnosa s više zajmodavaca i investicijskih bazena. Za "između" zajmove od 100.000 do 150.000 $, jednostavno morate kupovati ", kaže Casey Fleming, hipotekarni posrednik i autor knjige" Vodič za zajmove: Kako dobiti najbolju moguću hipoteku ".

Nemojte se zavaravati zbog niske stope zadirkivanja. Neka zajmodavac pošalje dokumentaciju koja pokazuje kamatnu stopu i troškove zatvaranja za vaš određeni zajam. Kod zajmova za domaće vlasničke udjele avansne naknade mogu biti visoke, obično od 2% do 5% iznosa vašeg kredita.

Pregovaračke naknade

Mnoge naknade koje vjerovnik pokušava naplatiti nisu postavljene u kamenu. Neki zajmodavci, na primjer, spremni su se osloniti na naknade za izdavanje zajma, koje pokrivaju proviziju koja je plaćena kreditnom službeniku ili posredniku. Ako od vas zahtijevaju da platite bodove na svom zajmu, možda će se i oni rado baviti. Ali morate pitati.

Zajmodavci mogu ponuditi nekoliko opcija kada je u pitanju zaključavanje fiksne kamatne stope na vašem HELOC-u. Što je duže razdoblje u kojem ostvarite fiksnu stopu, veća će im kamatna stopa. Ali manje je i rizika s vaše strane ako se stope povećaju. Stoga dobro razmislite koji vam termini najbolje odgovaraju.

Općenito, dobit ćete najbolje uvjete ako imate stalnu povijest zaposlenja i odličan kreditni rezultat. Kao i kod bilo kojeg zahtjeva za hipoteku, dobra je ideja provjeriti svoja kreditna izvješća prije vremena i provjeriti jesu li bez grešaka.

Isplata zajma

Da biste kasnije izbjegli ozbiljne tegobe, budite pažljivi prije pregleda svih dokumenata o zajmu prije potpisivanja isprekidane crte.

Ako shvatite da ste pogriješili, možete se obratiti ako brzo postupate. Postoji federalno propisano trodnevno otkazivanje ugovora koje se primjenjuje i na zajmove koji glase na kapital i HELOC-ove.

Ali o zajmodavcu morate pismeno obavijestiti. Ta se obavijest mora poslati elektroničkom poštom ili podneti elektronički do ponoći trećeg dana (ne uključujući nedjelje) ili je nevaljana.

Kad ne možete otplatiti zajam

Ponekad, čak i ako vam je odobren zajam, kasnije možete naići na financijske probleme koji otežavaju njegovo vraćanje. Zanimljivo je da gubitak kuće predstavlja rizik ako ne možete vratiti zajam od kuće ili kreditnu liniju, to nije unaprijed zaključeno. Međutim, čak i ako možete izbjeći gubitak svog doma, suočit ćete se s ozbiljnim financijskim posljedicama.

Prema Springbordu, američkom savjetniku za stanovanje i gradski razvoj (HUD), odobrenom zajmodavcima, zajmodavci obično pokreću standardnu ​​tužbu kako bi dobili novac, a ne ide pravo na ovrhu. To je zato što, kako bi preuzeo pravo na teret, zajmodavac mora otplatiti prvu hipoteku prije prodaje imovine. Iako se tužba može činiti manje zastrašujućom od postupka ovrhe, ipak može naštetiti vašoj kreditnoj sposobnosti. A da i ne spominjemo, zajmodavci mogu skupiti plaće, pokušati ponovo zaposliti drugu imovinu ili naplatiti svoje bankovne račune kako bi dobili ono što se duguje.

Ako tržište nekretnina padne, oni s većim omjerima CLTV-a riskiraju „otići pod vodu“ na njihov kredit.

Većina hipotekarnih zajmodavaca i banaka ne žele da ne ispunjavate zadaće na vašem glavnom zajmu ili kreditnoj liniji, tako da će raditi one koji se bore za plaćanje. Važno je kontaktirati svog zajmodavca što je prije moguće. Posljednje što biste trebali učiniti je izbjeći problem. Zajmodavci možda nisu toliko voljni raditi s vama ako ste mjesecima ignorirali njihove pozive i pisma koja nude pomoć.

Kada je u pitanju što zajmodavac zapravo može učiniti, postoji nekoliko opcija. Neki zajmodavci će ponuditi određenim zajmoprimcima modifikaciju zajma vlastitog kapitala ili kreditne linije: uvjete, kamatnu stopu, mjesečna plaćanja ili neku kombinaciju triju kako bi otplata zajma bila pristupačnija. (Imajte na umu da produženje roka zajma može značiti da na kraju plaćate više, ali mjesečna plaćanja će pasti.)

Federalna vlada ima programe koji pomažu u borbi protiv zajmoprimaca s njihovom prvom hipotekom i dugom njihovog vlasničkog kapitala. Kako biste iskoristili državni vladin program zabrane založnog prava, morali ste izmijeniti svoju prvu hipoteku u okviru programa hipotekarne hipoteke na povoljnim tržištima ili HAMP. Drugi program izmjene založnog prava, u suradnji s HAMP-om, omogućava zajmoprimcima da smanje plaćanja na osnovnoj kreditnoj liniji domaćeg kapitala. HUD objavljuje korisne informacije o ovim i drugim programima.

Pazite na prevaru

Budući da su dokumenti provjereni za dobivanje HELOC-a manje nego za običnu hipoteku - i zato što postoji dugo razdoblje u kojem možete posuditi sredstva - kriminalci, nažalost, mogu upotrijebiti HELOC-ove da bi vas opljačkali. Od kasnog porasta broja lopova koji su lažno nabavljali te račune i otimali tisuće dolara krađu identiteta i zavaravanjem zajmodavaca.

Evo kako se to događa. Zločinci dobivaju vaše osobne podatke putem javnih zapisa. Zatim uspostavljaju HELOC internetski račun i manipuliraju postupkom provjere korisničkog računa kako bi dobili sredstva, koja naravno nikada ne vraćaju. Stručnjaci za krađu identiteta otkrili su da žrtve saznaju za zločin tek kad ih financijska institucija nazove zbog zakašnjelog plaćanja, dobiju pismenu obavijest o zakašnjeloj uplati ili se maršal pojavi u njihovom domu kako bi ih deložirali.

Iako često plijene ljude koji su već izveli HELOC-ove, svatko tko ima kapital u njihovom domu može postati žrtva, posebno vlasnici kuća s dobrim građanima i stariji građani koji su otplatili svoje hipoteke (jer zajmodavci često s lakoćom odobravaju njihove zahtjeve). Da biste umanjili rizik, redovito provjeravajte svoje izvještaje o HELOC-u i pregledajte kreditna izvješća radi nepotpunih podataka.

Donja linija

U vašem životu može doći trenutak kada vam pristup malo dodatnog novca postane neophodan. Ako je to slučaj, druga hipoteka je uvjerljiva opcija. Budući da su osigurani od vrijednosti vašeg doma, zajmodavci su spremni ponuditi stope niže nego za većinu drugih vrsta kredita.

Ali samo zato što svoj dom možete koristiti kao bankomat, ne znači da biste trebali. Dodatni zajam znači dodatni zajam svakog mjeseca. A ako vam se ne da pogoditi rokovi, ugrožavate svoj dom. Zato mudro iskoristite dug od vlasničkog kapitala, ako zaključite da je to najbolja opcija za vas.