Kako odabrati najbolju hipoteku za vas

Osim ako kuću ne možete kupiti u potpunosti u gotovini, pronalazak prave kuće samo je pola bitke. Druga polovica odabire najbolju vrstu hipoteke. Budući da ćete vjerojatno vraćati hipoteku tijekom dugog vremenskog razdoblja, važno je pronaći zajam koji zadovoljava vaše potrebe i vaš proračun. Kad posudite novac od zajmodavca, sklapate pravni ugovor o vraćanju tog kredita tijekom određenog vremena - uz kamate.

Što je hipoteka?

Dvije su komponente za vašu hipoteku: glavnica i kamate. Glavni se odnosi na iznos zajma. Kamata je dodatni iznos (izračunan u postotku glavnice) koji vas zajmodavci naplaćuju za privilegiranje posudbe novca koji vraćate tijekom vremena. Tijekom trajanja hipoteke plaćate u mjesečnim ratama na temelju rasporeda amortizacije koji je odredio vaš vjerovnik.

Drugi faktor koji je uključen u cijenu hipoteke je godišnja postotna stopa, odnosno trajna stopa, koja procjenjuje ukupne troškove zajma. Travnja uključuje kamatnu stopu i ostale naknade za zajam.

Glavne vrste hipoteka

Nisu svi hipotekarni proizvodi stvoreni jednakim. Neki imaju strože smjernice od drugih. Neki zajmodavci mogu zahtijevati 20% predujma, dok drugi zahtijevaju samo 3% kupoprodajne cijene kuće. Da biste se kvalificirali za neke vrste kredita, potreban vam je netaknut kredit. Ostali su usmjereni prema zajmoprimcima s kreditom manjim od zvjezdanog.

Američka vlada nije zajmodavac, ali jamči određene vrste zajmova koji udovoljavaju strogim uvjetima prihvatljivosti za prihod, ograničenje zajma i zemljopisna područja. Evo poteza:

Konvencionalne hipoteke

Konvencionalni zajam je zajam koji nije podržana od strane savezne vlade. Zajmoprimci s dobrim kreditnim sposobnostima, stabilnom poviješću zaposlenja i prihodima te sposobnošću da uplate 3% predujma obično se mogu kvalificirati za konvencionalni zajam od Fannie Mae ili Freddie Mac-a, dvije tvrtke pod pokroviteljstvom države koje kupuju i prodaju većinu konvencionalnih hipoteka u Sjedinjenim Državama Države. Također, neki zajmodavci nude konvencionalne zajmove sa niskim zahtjevima za plaćanje i bez privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI).

Usklađivanje hipotekarnih zajmova

Prikladni zajmovi ograničeni su maksimalnim limitima zajma koje je odredila savezna vlada. Ta se ograničenja razlikuju ovisno o geografskom području. Za 2018. godinu Federalna agencija za stambeno financiranje postavila je osnovni limit za zajam od 453.100 USD za nekretnine s jednom jedinicom. Međutim, FHFA postavlja viši maksimalni limit zajma od 679.650 USD u određenim dijelovima zemlje (na primjer, New York City ili San Francisco, na primjer). To je zbog toga što cijene kuća u ovim visokobudžetnim područjima prelaze osnovnu granicu zajma za najmanje 115% ili više.

Hipotekarni zajmovi koji nisu u skladu

Fannie Mae i Freddie Mac uglavnom ne mogu prodati ili otkupiti zajmove zbog iznosa zajma ili smjernica za osiguravanje. Jumbo zajmovi najčešća su vrsta neusklađenih zajmova. Nazivaju ih "jumbo", jer iznosi kredita obično prelaze sukladne limite zajma. Ove vrste kredita su rizičnije za zajmodavca, pa pozajmljivači obično moraju pokazati veće novčane rezerve, izvršiti predujam od 10% do 20% (ili više) i imati jaku kreditnu sposobnost.

Državni zajmovi osigurani za FHA

Kupci s niskim ili umjerenim primanjima, koji obično kupuju kuću prvi put, okreću se kreditima koje osigurava Federalna stambena uprava kad se ne mogu kvalificirati za konvencionalni zajam. Zajmoprimci mogu odložiti samo 3, 5% kupoprodajne cijene kuće. FHA krediti imaju opuštenije zahtjeve za kreditni rezultat od klasičnih. Međutim, FHA ne posuđuje izravno novac; jamči zajmove zajmodavcima odobrenih od FHA. Jedan nedostatak FHA kredita: Svi zajmoprimci plaćaju unaprijed i godišnju premiju hipotekarnog osiguranja ili MIP - vrstu hipotekarnog osiguranja koja štiti zajmodavca od zajma zajma - za cijeli životni zajam.

Tko je najbolji za zajmoprimce s niskim do umjerenim primanjima koji se ne mogu kvalificirati za konvencionalni kreditni proizvod ili one koji si ne mogu priuštiti značajni predujam. FHA zajmovi omogućavaju FICO ocjenu čak 500 da bi se kvalificirali za 10% predujma - i tako nisko kao 580 da biste se kvalificirali za 3, 5% predujma.

Zajmovi za osiguranje osigurani od strane vlade

Američko Ministarstvo za pitanja branitelja jamči zajmove za kuće za kvalificirane pripadnike vojne službe, veterane i njihove supružnike. Zajmoprimci mogu financirati 100% iznosa zajma bez potrebnog predujma. Ostale pogodnosti uključuju ograničenje troškova zatvaranja (koje može platiti prodavač), bez posredničkih naknada i bez MIP-a. VA zajmovi zahtijevaju "naknadu za financiranje", postotak iznosa zajma koji pomaže nadoknaditi troškove poreznim obveznicima. Naknada za financiranje varira ovisno o kategoriji vojne službe i iznosu zajma. Sljedeći članovi usluge ne moraju plaćati naknadu za financiranje:

• veterani koji primaju VA beneficije za invaliditet u vezi s uslugom
• branitelji koji bi imali pravo na naknadu VA za invaliditet u vezi s uslugom ako nisu primili mirovinu ili plaću aktivnog staža
• preživjeli supružnici veterana koji su umrli u službi ili od invaliditeta u vezi s uslugom

Za koga je najbolje: podobni aktivni vojni ljudi ili veterani i njihovi supružnici, koji žele vrlo konkurentne uvjete i hipotekarni proizvod prilagođen njihovim financijskim potrebama.

Zajmovi osigurani od USDA

Američko Ministarstvo poljoprivrede jamči zajmove kako bi pomoglo kupcima domova u kupcima s niskim prihodima u ruralnim područjima širom zemlje. Za kvalificirane zajmoprimce ovi krediti zahtijevaju malo ili malo novca - sve dok nekretnine zadovoljavaju USDA pravila prihvatljivosti.

Kome je najbolje: Kupac za kupce u ruralnim područjima s prihvatljivim primanjima, malo novca spremljenog za predujam i inače se ne može kvalificirati za konvencionalni kreditni proizvod.

Uvjeti zajma: cijene

Hipotekarni uvjeti, uključujući duljinu otplate, ključni su faktor kako zajmodavac cijene vaš zajam i kamatnu stopu. Zajmovi s fiksnom stopom predstavljaju kako zvuče: postavljena kamatna stopa za vrijeme trajanja zajma, obično od 10 do 30 godina. Ako želite brže otplatiti svoj dom i možete si priuštiti višu mjesečnu uplatu, kratkotrajni zajam s fiksnom stopom (recimo 15 ili 20 godina) pomaže vam da otrijebite vrijeme i otplatu kamata. Također ćete mnogo brže izgraditi kapital u vašem domu.

Odlučiti se za kraću hipoteku na određeno vrijeme znači da će mjesečne isplate biti veće nego kod dugoročnijeg zajma. Stisnite brojeve kako biste osigurali da vaš proračun može podnijeti veća plaćanja. Možda biste željeli uzeti u obzir i druge ciljeve, poput štednje za mirovinu ili hitnog fonda.

Kome je najbolje: Zajmovi s fiksnom kamatnom stopom idealni su za kupce koji planiraju odgoditi dugo godina. 30-godišnji fiksni zajam može vam pružiti sobu za zadovoljenje ostalih financijskih potreba. Međutim, ako imate apetit za malo rizika i imate resurse i disciplinu kako biste brže otplatili hipoteku, 15-godišnji fiksni zajam može vam uštedjeti na kamatama i skratiti rok otplate na pola.

Hipoteke podesive stope

Hipoteke s prilagodljivom stopom (ARM-ovi) imaju fiksnu stopu za početno razdoblje od tri do 10 godina, ali nakon isteka tog razdoblja, stopa varira s tržišnim uvjetima. Ti zajmovi mogu biti rizični ako niste u mogućnosti platiti višu mjesečnu hipoteku nakon što se stopa smanji. Neki ARM proizvodi imaju ograničenje stope u kojoj vaš mjesečni iznos hipoteke ne može biti veći od određenog iznosa. Ako je to slučaj, usitnite brojeve kako biste osigurali da potencijalno možete podnijeti povećavanje plaćanja do te točke. Ne računajte da ćete moći prodati kuću ili refinancirati hipoteku prije nego što se ARM resetira jer bi se tržišni uvjeti - i vaše financije - mogli promijeniti.

Za koga je najbolje: ARM-ovi su solidna opcija ako ne planirate ostati u kući nakon početnog razdoblja s fiksnom stopom ili znate da namjeravate refinancirati prije ponovnog vraćanja kredita. Zašto? Kamatne stope za ARM-ove imaju tendenciju da budu niže od fiksnih stopa u prvim godinama otplate, tako da biste potencijalno mogli uštedjeti tisuće dolara na kamatama u početnim godinama vlasništva.

Programi za prvu pomoć

Posebni programi u vašoj državnoj ili lokalnoj kući za stanovanje nude pomoć posebno kupcima koji prvi put dolaze. Mnogi od tih programa dostupni su na temelju prihoda ili financijskih potreba kupaca. Ovi programi, koji obično nude pomoć u obliku bespovratnih sredstava, također mogu uštedeti prvim zajmoprimcima značajan novac na zatvaranju troškova.

Američko Ministarstvo za stambeni i urbanistički razvoj nabraja programe za prvu pomoć u domaćinstvu od strane države. Odaberite svoju državu, a zatim "Pomoć u vlasništvu kuće" da biste pronašli program koji vam je najbliži.

Hipoteke za kupce koji prvi put kupuju

Svi ti programi zajma (osim programa za prvu pomoć u kući) dostupni su svim kupcima kuća, bilo da se radi o vašem prvom ili četvrtom kupnji kuće. Mnogi ljudi lažno misle da su zajmovi FHA dostupni samo kupcima koji prvi put kupuju, ali ponavljajući zajmoprimci to mogu ispuniti, sve dok kupac nije posjedovao primarno prebivalište najmanje tri godine koje je dovelo do kupnje.

Odabir zajma koji je najbolji za vašu situaciju ovisi prvenstveno o vašem financijskom zdravlju: vašem prihodu, kreditnoj povijesti i rezultatima, zaposlenosti i financijskim ciljevima. Hipotekarni zajmodavci mogu vam pomoći u analiziranju vaših financija kako bi se utvrdili najbolji proizvodi zajma. Također vam mogu pomoći da bolje razumijete zahtjeve za kvalifikacijom, koji su obično složeni. Zajmodavac ili hipotekarni posrednik vam također može dati domaći zadatak - ciljana područja financija koje treba poboljšati - kako biste vas postavili u najjačem mogućem položaju da biste dobili hipoteku i kupili dom.

Donja linija

Bez obzira koju vrstu kredita odabrali, prethodno provjerite svoje kreditno izvješće da biste vidjeli gdje se nalazite. Imate pravo na jedno besplatno kreditno izvješće iz svake od tri glavne urede za izvješćivanje svake godine putem Annualcreditreport.com. Odatle možete uočiti i ispraviti pogreške, raditi na plaćanju duga i poboljšati povijest kasne isplate prije nego što pristupite hipotekarnom zajmodavcu.

Potražiti financiranje može biti korisno prije nego što se ozbiljno pozabavite domovima i dajete ponude. Zašto? Moći ćete brže djelovati, a prodavači će ih možda shvatiti ozbiljnije ako u ruci imate pismo za odobrenje.

(Pogledajte također, Ultimate Guide for Hipoteka, Kako da dobijem odobrenje za hipoteku? 11 pogrešaka koje prvi put kupuju kuće koje treba izbjegavati, koliko novca trebam odložiti? Što je hipotekarno osiguranje i koje su moje mogućnosti?, Koji su završni troškovi? Kako postići najbolju stopu hipoteke, koje su glavne vrste zajmodavaca?)