Kako djeluju hipoteke samo za kamate?

Ako želite da mjesečna uplata na vašu hipoteku bude niža od one koja možete dobiti na zajam s fiksnom kamatnom stopom, mogla bi vas zavesti hipoteka samo za kamate. Neplaćajući glavnicu nekoliko godina na početku kreditnog roka, imat ćete bolji mjesečni novčani tok.

Ali što se događa kada je vrijeme samo za kamate isteklo? Tko nudi ove zajmove? I kada ima smisla nabaviti? Evo kratkog vodiča za ovu vrstu hipoteke.

Kako su hipoteke samo kamatne strukture

U svojoj osnovnoj hipoteci koja je samo za kamate je ona u kojoj plaćate kamate samo prvih nekoliko godina - obično pet ili deset - i nakon što se to razdoblje završi, počinjete plaćati i glavnicu i kamate. Ako želite izvršiti glavnicu za vrijeme razdoblja samo za kamate, možete, ali to nije zahtjev zajma.

Obično ćete vidjeti zajmove samo za kamate strukturirane kao hipoteke podesiva po stopi od 3/1, 5/1, 7/1 ili 10/1 (ARM). Zajmodavci kažu da su izbori 7/1 i 10/1 najpopularniji kod korisnika kredita. Općenito, razdoblje samo za kamate jednako je razdoblju s fiksnom kamatnom stopom za kredite s prilagodljivom kamatnom stopom. To znači, na primjer, ako imate ARM od 10/1, plaćali biste kamate samo prvih deset godina.

Kad se radi o AR-u samo za kamatu, nakon završetka uvodnog razdoblja, kamatna stopa će se prilagoditi jednom godišnje (odakle dolazi "1") na temelju referentne kamatne stope poput LIBOR-a plus marže koju određuje zajmodavac. Vrijednost referentne stope mijenja se kako se tržište mijenja, ali marža je unaprijed određena u trenutku kada uzimate zajam.

Ograničene limite za promjene kamatnih stopa. To se odnosi na sve ARM-ove, a ne samo na ARM-ove samo za kamate. Početna granica kamatnih stopa za 3/1 naoružanja i 5/1 oružje obično je dvije, kaže Casey Fleming, službenik za zajmove u C2 Financial Corp u San Diegu i autor knjige „Vodič za zajmove: Kako dobiti najbolju moguću hipoteku“. To znači da ako je početna kamatna stopa tri posto, a kako razdoblje samo za kamate završava u četvrtoj ili šestoj godini, vaša nova kamatna stopa neće biti veća od pet posto. Na 7/1 ARM-a i 10/1 ARM-a, početna ograničenje stope obično je pet.

Nakon toga, povećanje stope obično je ograničeno na dva posto godišnje, neovisno o tome što je bilo uvodno razdoblje ARM-a. Doživotna kapa gotovo je uvijek pet posto viša od početne kamatne stope na kredit, kaže Fleming. Dakle, ako je vaša početna stopa tri posto, u godini osam mogla bi porasti na pet posto, sedam u godini devet, a maksimalna na osam posto u godini deset.

Nakon što završi razdoblje samo za kamate, morat ćete početi vraćati glavnicu tijekom ostatka roka zajma - na potpuno amortiziranoj osnovi, govoreći zajmodavci. Današnji krediti samo za kamatu nemaju plaćanja na balon; obično oni čak ni prema zakonu nisu dopušteni, kaže Fleming. Dakle, ako je puni rok 7/1 ARM-a 30 godina, a razdoblje samo za kamate sedam godina, u osmoj godini, mjesečno plaćanje će se preračunati na temelju dvije stvari: prvo, nove kamatne stope i drugo, otplata glavnice tijekom preostale 23 godine.

Zajmovi samo s fiksnom kamatnom stopom

Hipoteke s fiksnom kamatnom stopom nisu tako česte. Uz 30-godišnji zajam s fiksnom kamatnom stopom možete plaćati kamate samo deset godina, a zatim plaćati kamate plus glavnicu za preostalih 20 godina. Pod pretpostavkom da tijekom tih prvih deset godina ništa niste platili glavnici, mjesečna isplata bi se značajno skočila u 11. godini, ne samo zato što biste počeli otplaćivati ​​glavnicu, već i zbog toga što ćete otplaćivati ​​glavnicu za samo 20 godina, umjesto za 30 godina. Kako ne plaćate glavnicu tijekom razdoblja samo za kamate, kada se kamatna stopa resetira, vaša nova isplata kamate temelji se na cijelom iznosu kredita. Zajam od 100.000 USD s kamatnom stopom od 3, 5 posto koštao bi samo 291, 67 USD mjesečno tijekom prvih deset godina, ali 579, 96 USD mjesečno tijekom preostalih 20 godina (gotovo dvostruko).

Tijekom 30 godina zajam od 100.000 USD koštao bi vas 174.190, 80 USD - izračunato kao (291.67 x 120 plaćanja) + (579.96 x 240 plaćanja). Ako biste uzeli 30-godišnji zajam s fiksnom kamatnom stopom po istoj 3, 5 postotnoj kamatnoj stopi (kao što je spomenuto gore), vaš ukupni trošak tijekom 30 godina iznosio bi 161 656, 09 USD. To je 12, 534, 71 USD više na kamate samo na kamate, a taj dodatni trošak kamate je razlog zašto ne želite zadržati zajam samo za kamate u svom punom trajanju. Međutim, stvarni trošak kamate bit će manji ako uzmete odbitak poreza na hipoteku.

Postoje li široko dostupne ove vrste zajmova?

Budući da je toliko zajmoprimaca upalo u probleme sa zajmovima samo za kamate tijekom godina balona, ​​banke se ustručavaju ponuditi proizvod danas, kaže Yael Ishakis, potpredsjednik FM Home Loans kredita u Brooklynu, NY, i autor knjige „Potpuni vodič za kupnju kuća."

Fleming kaže kako su većina krediti s promjenjivom kamatnom stopom s fiksnim razdobljem od pet, sedam ili deset godina. Jumbo zajam je vrsta nepodudarnog zajma. Za razliku od odobrenih zajmova, neusklađeni zajmovi obično ne mogu biti prodani državnim tvrtkama koje sponzoriraju, Fannie Mae i Freddie Mac - najveći kupci hipotekarnih hipotekarnih hipoteka i razlog zašto sukladni zajmovi tako široko dostupni.

Kad Fannie i Freddie otkupe kredite od hipotekarnih zajmodavaca, oni zajam daju više novca za izdavanje dodatnih zajmova. Neusklađeni zajmovi poput kredita namijenjenih samo kamati imaju ograničeno sekundarno tržište hipoteke, pa je teže pronaći investitora koji ih želi kupiti. Sve više zajmodavaca zadržava se na tim zajmovima i uslužuje ih kod kuće, što znači da imaju manje novca za dodatne kredite. Zato zajmovi samo za kamate nisu tako široko dostupni. Čak i ako zajam samo za kamate nije zajamni zajam, još uvijek se smatra neusklađenim.

Budući da zajmovi samo za kamate nisu tako široko dostupni kao, recimo, 30-godišnji zajmovi s fiksnom kamatnom stopom, „najbolji način da pronađete dobrog zajmodavca samo za kamate je putem uglednog brokera s dobrom mrežom, jer će trebati neki ozbiljnu kupovinu da biste pronašli i usporedili ponude ", kaže Fleming.

Usporedba troškova

"Povećanje stope za značajku samo za kamatu varira od zajmodavca i po danu, ali računajte da ćete platiti najmanje 0, 25 posto premije u kamatnoj stopi", kaže Fleming.

Slično tome, Whitney Fite, predsjednica zajma Angel Oak Home u Atlanti, kaže da je stopa na hipoteku samo za kamate otprilike 0, 125 do 0, 375 posto viša od stope za amortizacijski zajam s fiksnom kamatnom stopom ili ARM, ovisno o pojedinostima.

Evo kako bi izgledale vaše mjesečne uplate sa zajmom od samo 100 000 USD u usporedbi s kreditom s fiksnom kamatnom stopom ili potpuno amortizacijskim ARM-om, svaki po tipičnoj stopi za tu vrstu kredita:

• Sedmogodišnje ARM samo za kamate, 3.125 posto: 260, 42 USD mjesečno plaćanje
• 30-godišnji konvencionalni zajam s fiksnom stopom (nije samo kamata), 3.625 posto: mjesečno plaćanje 456, 05 USD
• 7-godišnja ARM (30-godišnja amortizacija), 2, 875 posto: 414, 89 USD mjesečno plaćanje

Prema ovim stopama, u kratkom roku ARM samo za kamatu koštat će vas 195, 63 USD manje mjesečno po 100 000 USD posuđenih prvih sedam godina u usporedbi s 30-godišnjim zajmom s fiksnom stopom i 154, 47 USD manje mjesečno u usporedbi s potpuno amortizacijskim 7/1 ARM.

Nemoguće je izračunati stvarni životni trošak zajma za prilagodljivu kamatu samo kad ga uzmete jer ne možete unaprijed znati koja će se kamatna stopa vraćati svake godine. Fleming ne može nadoknaditi troškove, kaže Fleming, iako možete odrediti ograničenje doživotne kamate i visinu iz ugovora. Na taj ćete način moći izračunati minimalni i maksimalni vijek troškova i znati da će vaš stvarni trošak pasti negdje između. "To bi bio ogroman raspon, " kaže Fleming.

Donja linija

Hipoteka samo za kamate može biti izazovna za razumijevanje, a plaćanja će se znatno povećati nakon završetka razdoblja samo za kamate. Ako je zajam samo za kamate ARM, vaša plaćanja će se povećati još više ako kamate porastu, što je sigurna oklada u današnjem okruženju s niskim stopama. Ti su zajmovi najbolji za sofisticirane dužnike koji u potpunosti razumiju kako rade i koji su rizici koji preuzimaju.