Kako formirati Udruženje vlasnika domova

Udruge vlasnika domova upravljaju pitanjima koja utječu na čitavu zajednicu, poput sigurnosti i sigurnosti, nedostatka održavanja imovine, lokalnih nereda ili pružanja usluga o kojima ne vodi briga lokalna uprava. HOA-i također mogu biti izvor velikih sukoba zbog moći koju imaju nad vlasnicima kuća.

HOA-e uglavnom razvijaju programeri kada se gradi nova zajednica. Kao uvjet stjecanja imovine u mnogim zajednicama, kupci se moraju pridružiti HOA-i. Kao rezultat toga, mnogi se ljudi pridružuju HOA-ima bez da istinski razumiju što su i kako rade, samo zato što se zaljubljuju u određeni dom.

Rast HOA-ova

Udruge vlasnika kuća (HOA-e) postaju sve više i više rasprostranjene. Govoreći o ovom eksplozivnom rastu u formiranju stambenih zgrada, udruženja vlasnika kuća i zadruge, profesor javne politike, Robert H. Nelson, kaže:

Još 1970. godine predstavljalo je samo oko 1% američkog smještaja. Do 2010. godine, međutim, postojalo je više od 300 000 udruga u kojima žive više od 60 milijuna Amerikanaca, 20% američkog stanovništva ... Između 1980. i 2000. polovica novog stambenog prostora u Sjedinjenim Državama izgrađena je i organizirana pod privatnom upravom udruga zajednica.

Saznajte lokalne zakone o HOA-ima

Kodeksi državne imovine utvrđuju zakonske smjernice za osnivanje udruženja vlasnika kuća. Na primjer, u Teksasu, poglavlje 204 nekretnine, kaže da se za formiranje udruženja vlasnika imovine (POA) treba obratiti tročlano povjerenstvo. Odbor mora podnijeti službenu pisanu obavijest da namjerava stvoriti POA sa obveznim članstvom. Svi vlasnici zapisa u odjelu moraju biti obaviješteni, a vlasnici najmanje 60% imovine moraju potpisati i odobriti zahtjev u roku od jedne godine. Jednom kada POA postoji, može stvoriti ograničenja kroz poseban postupak za podnošenje zahtjeva koji zahtijeva odobrenje vlasnika najmanje 75% imovine pododjela.

Uspostavljanje HOA-e

Proces uspostave HOA ovisi o mjestu gdje se HOA nalazi, ali vjerojatno će biti potrebni sljedeći koraci.

1. Uspostavljanje poslovne strukture osnivanjem LLC-a ili neprofitne korporacije
2. Stvaranje sporazuma, uvjeta i ograničenja (CC & Rs) koji opisuju kako će funkcionirati HOA i koja se pravila vlasnika kuća moraju pridržavati
3. Uspostavljanje postupka za buduću izmjenu CC & R-ova
4. Pisanje pravila i propisa koji stanovnike zajednice postaju CC & R-ovima lako razumljivim jezikom
5. Izrada upravljačkih dokumenata, kao što su osnivački akti i podzakonski akti (koji navode učestalost sastanaka, smjernice za glasanje, izbor čelnika HOA-e i druge operativne procedure)
6. Odabir kvalificiranih službenika / članova uprave (blagajnik zapravo mora razumjeti kako čuvati knjige i upravljati novcem, na primjer)

Ako ljudi koji osnuju HOA nisu stručnjaci za pravo na nekretnine, u ovoj fazi bila bi dobra odluka o angažiranju odvjetnika koji ima stručnost HOA. HOA neće moći provoditi svoja pravila ako ih se osporava i utvrdi da nisu zakonita. Dobar odvjetnik također može istaknuti ključna pitanja čelnici HOA-e na koje bi trebali obratiti pažnju, poput zakona o fer stanovanju, kako bi se izbjegli pravni problemi nakon uspostave udruge. Federalni, državni i lokalni propisi imaju prednost nad pravilima HOA-e.

(Za čitanje u vezi, pogledajte: Kako odabrati pravog odvjetnika .)

Zaštitite HOA

Službenici i upravni odbor zaduženi su za vođenje i nadzor nad HOA-om. Uz ovu visoku razinu odgovornosti dolazi i visoka razina rizika. HOA treba način da se zaštiti ako vlasnik kuće odluči tužiti.

Zašto vlasnik kuće može tužiti? U Elk Groveu, Kalifornija, stanovnik je tužio HOA zbog predloženih izmjena pravila parkiranja u susjedstvu. Jedan čovjek iz Houstona, Teksas, tužio je svoj HOA jer je želio da on ukloni provalnike iz svoje kuće, unatoč visokoj stopi kriminala u tom području. Poštena stambena organizacija tužila je udrugu stanova kondominiusa na Floridi zbog odbijanja da dozvoli djeci da žive u zgradi. Član odbora mogao bi biti tužen zbog kršenja svoje fiducijarne dužnosti prema stanovnicima HOA-e i mogao bi biti lično odgovoran.

Osiguranje ravnatelja i službenika pruža financijsku zaštitu osobama koje vode HOA. Ona pokriva i troškove pravne zaštite i odštetu. Međutim, to ne pokriva namjerno nedolično ponašanje. Osiguranje od krađe zaposlenika može zaštititi udrugu ako direktor, službenik ili upravitelj imovine pronevjeri sredstva HOA-e.

Vodite zvučne financijske zapise

HOA treba novac da bi funkcionirao, a taj novac dolazi od stanovnika zajednice. Dio novca financira HOA-ina administracija (npr. Pravne, računovodstvene i upravljačke usluge), no većina novca ide na održavanje zajedničkih područja. To bi moglo platiti za usluge uređenja okoliša, održavanje bazena, pa čak i odvoz smeća. Dio novca troši se svaki mjesec, a ostatak se izdvaja u rezervni fond. Ponekad će nastati veliki trošak koji se ne može platiti iz fonda pričuve HOA. U tom će slučaju HOA tražiti da stanovnici plaćaju dodatnu naknadu koja se zove posebna procjena.

Nova HOA će trebati izvršiti analizu financiranja i sastaviti proračun kako bi utvrdila koliko će se ubirati mjesečne pristojbe od vlasnika (i) svake imovine. Analiza se temelji na tome koje će troškove plaćati članovi zajednice, koliko će koštati, koliki će iznos biti dodijeljen rezervnom fondu i koliki je udio imovine u zajednici u vlasništvu svakog stanovnika. Također, rezervnim fondom se mora upravljati i ulagati kako bi se HOA održao financijski ispravnim (na primjer, vrijednost fonda mora se sačuvati od inflacije).

Obavijestite vlasnike domova

Kao članovi zajednice koji plaćaju naknadu i na njih utječu odluke HOA-e, stanovnici moraju biti informirani o aktivnostima HOA-e i svim pitanjima koja utječu na zajednicu. Domaće organizacije moraju održavati redovne sastanke i unaprijed obavijestiti stanovnike da svi imaju priliku prisustvovati. Također moraju održati izbore za ravnatelje i službenike i osigurati svima mogućnost da glasaju. Bilten zajednice, e-pošta i / ili web mjesto također mogu pomoći vlasnicima kuća u petlji.

Službenici i direktori HOA-e trebali bi voditi detaljne zapise o svojim aktivnostima, poput zapisnika sa sastanaka zajednice. Udruge bi trebale redovito otkrivati ​​važne financijske informacije članovima zajednice. Članovi bi trebali biti svjesni svojih prava na pregled HOA zapisa i na zahtjev im biti odobren pristup.

(Više informacija potražite u: Suočavanje s vašom Condo Boardom .)

Slijedite žalbe

HOA-i su zajednice koje se temelje na pravilima, pa se s vremena na vrijeme moraju provoditi pravila koja članovi članova zajednice krše. HOA-i moraju rješavati pritužbe stanovnika zbog postojećih pravila koja im se ne sviđa ili pravila koja smatraju da bi trebala biti riješena za postojeći problem.

HOA-i moraju provoditi pravila brzo i dosljedno. Vlasnici domova koji odbijaju poštivanje treba biti kažnjeni. Ako vlasnik kuće odbije poštivanje zahtjeva, HOA će možda trebati poslati račun zbirkama ili tužiti vlasnika kuće. HOA bi trebali izbjegavati selektivno izvršenje - drugim riječima, ne bi trebali igrati favorite sa čelnicima HOA-a ili stanovnicima zajednice s kojima su prijatelji. Pristračno ponašanje može dovesti do parnice.

Angažiranje profesionalne menadžerske tvrtke može smanjiti teret službenika i direktora HOA-e i eliminirati potencijalni izvor sukoba između vođa HOA-e i ostalih članova zajednice. Tvrtka za upravljanje može preuzeti veći dio administrativnog posla i suočiti se s neugodnostima kao što su provođenje pravila i naplata članarine. Također može koristiti svoju stručnost u upravljanju imovinom kako bi osigurao nesmetan rad zajednice i izbjegao pogreške koje mogu iskusiti neiskusni službenici i direktori. Međutim, profesionalno upravljanje košta novac, što znači da će mjesečne naknade HOA vlasnika biti veće.

Najgori scenarij za primjenu pravila uključuje isključenje imovine na vlasnika kuće zbog neplaćanja naknade ili posebne procjene. Ova ekstremna mjera može stvoriti spornu situaciju između vlasnika kuće i kuće. Natjecanje također svodi vrijednosti imovine, što nije dobro za ostale stanovnike susjedstva.

Okupljanja domaćina zajednice

HOA-i mogu biti strogo poslovni, ali ne moraju biti. Povremena zabavna aktivnost omogućuje članovima HOA-e da se međusobno upoznaju na prijateljskoj, društvenoj osnovi, a ne samo u potencijalno protivničkim sastancima sastanka HOA-e. Ako se susjedi osobno poznaju, zajednica može biti ugodnije mjesto za život i sukobe je lakše riješiti.

Donja linija

Formiranje i upravljanje udrugom vlasnika kuća je ogroman zadatak s značajnim odgovornostima i velikim implikacijama. Ako razmišljate o kupovini nekretnine u HOA-i, shvatite u što se upuštate prije nego što kupite.

(Za daljnje čitanje pogledajte: 9 stvari koje morate znati o udrugama vlasnika kuća .)