Kako kamatne stope utječu na tržište stanova

Hipotekarni zajmovi dolaze u dva osnovna oblika - fiksna stopa i podesiva stopa - s nekim hibridnim kombinacijama i višestrukim derivatima svakog. Osnovno razumijevanje kamatnih stopa i ekonomski utjecaji koji određuju budući tijek kamatnih stopa mogu vam pomoći u donošenju financijskih odluka o hipoteci. Takve odluke uključuju odabir između hipoteke s fiksnom stopom ili hipotekom s prilagodljivom stopom (ARM) ili odlučivanje hoće li refinancirati hipoteku s prilagodljivom stopom.

Linija za proizvodnju hipoteke

Hipotekarna industrija ima tri osnovna dijela ili poslovanje: nalogodavac hipoteke, agregator i investitor.

Autor hipoteke je zajmodavac. Zajmodavci dolaze u više oblika, od kreditnih sindikata i banaka do hipotekarnih posrednika. Hipotekarni nalogodavci uvode i prodaju potrošačke zajmove. Prodaju kredite. Oni se međusobno natječu na temelju kamatnih stopa, naknada i razine usluge koju nude. Kamatne stope i naknade koje naplaćuju određuju njihove profitne marže. Većina osoba koje se bave hipotekom ne "portfeljuju" kredite (što znači da ne zadržavaju zajam). Umjesto toga, oni prodaju hipoteku na sekundarnom hipotekarnom tržištu. Kamatne stope koje naplaćuju potrošačima određuju se njihovim profitnim maržama i cijenom po kojoj mogu hipoteku prodati na sekundarnom hipotekarnom tržištu.

Skupljač otkupljuje novoosnovane hipoteke od drugih institucija. Dio su sekundarnog hipotekarnog tržišta. Većina agregatora su i hipotekarni nalogodavci. Agregatori objedinjuju mnoge slične hipoteke kako bi formirali hipotekarne vrijednosne papire (MBS) - postupak poznat kao sekuritizacija. Hipotekarno jamstvo je obveznica podržana temeljnim bazenom hipoteka. Hipotekarni vrijednosni papiri prodaju se ulagačima. Cijena po kojoj se hipotekarni vrijednosni papiri mogu prodati investitorima određuje cijenu koju će agregatori platiti za novoosnovane hipoteke od drugih zajmodavaca i kamatne stope koje nude potrošačima za njihovo hipotekarno podrijetlo.

Postoje mnogi ulagači u vrijednosne papire zaštićene hipotekom: mirovinski fondovi, uzajamni fondovi, banke, hedge fondovi, strane vlade, osiguravajuća društva, te Freddie Mac i Fannie Mae (poduzeća koja sponzoriraju država). Dok investitori pokušavaju maksimizirati prinose, oni često vrše analizu relativne vrijednosti između hipotekarnih vrijednosnih papira i drugih ulaganja s fiksnim dohotkom, poput korporativnih obveznica. Kao i kod svih financijskih vrijednosnica, potražnja investitora za hipotekarnim vrijednosnim papirima određuje cijenu koju će platiti za ove vrijednosne papire.

Utjecaj ulagača na hipotekarne stope

U velikoj mjeri hipotekarni sigurnosni investitori određuju stope hipoteke ponuđene potrošačima. Kao što je gore objašnjeno, linija za proizvodnju hipoteke završava u obliku hipoteke koju je uložio investitor. Slobodno tržište određuje tržišne klirinške cijene koje će investitori platiti za hipotekarne vrijednosne papire. Ove cijene vraćaju se natrag kroz hipotekarnu industriju kako bi utvrdile kamatne stope koje će vam se ponuditi kad kupite kuću.

Hipoteke s fiksnom kamatnom stopom

Kamatna stopa na hipoteku s fiksnom stopom fiksna je za vijek trajanja hipoteke. Međutim, u prosjeku hipoteke s fiksnom stopom od 30 godina imaju kraći vijek trajanja, jer korisnici premještaju ili refinanciraju svoje hipoteke. Važilo je pravilo da vlasnici kuća u svojim domovima borave u prosjeku sedam godina. Međutim, Nacionalna asocijacija graditelja kuća izvijestila je u siječnju 2018. da se to sada promijenilo na 12 do 13 godina.

Sigurnosne cijene zaštićene hipotekom vrlo su povezane s cijenama američkih državnih državnih obveznica. To znači da će se cijena zaloga s hipotekom podržana 30-godišnjim hipotekama kretati s cijenom petogodišnje novčane blagajne SAD-a ili 10-godišnje obveznice američke riznice na temelju financijske glavnice poznate kao trajanje. U praksi je trajanje hipoteke od 30 godina bliže petogodišnjoj noti, ali tržište teži da koristi 10-godišnju obveznicu kao mjerilo. To također znači da bi se kamatna stopa na 30-godišnje hipoteke s fiksnom kamatnom stopom, ponuđene potrošačima, trebala kretati prema gore ili dolje s prinosom 10-godišnje obveznice američke riznice. Prinos obveznice ovisi o njezinoj kuponskoj stopi i cijeni.

Ekonomska očekivanja određuju cijenu i prinos američkih državnih državnih obveznica. Najgori neprijatelj obveznice je inflacija koja umanjuje vrijednost budućih plaćanja obveznica - i kuponskim isplatama, i otplatom glavnice. Stoga, kada je inflacija visoka ili se očekuje rast, cijene obveznica padaju, što znači da im prinosi rastu - postoji obrnuta veza između cijene obveznice i njezinog prinosa.

Uloga Feda

Federalne rezerve igraju veliku ulogu u inflacijskim očekivanjima. To je zato što percepcija tržišta obveznica koliko dobro Federalne rezerve kontroliraju inflaciju kroz administraciju kratkoročnih kamatnih stopa određuje dugoročne kamatne stope, poput prinosa američke državne 10-godišnje obveznice. Drugim riječima, Federalne rezerve određuju trenutne kratkoročne kamatne stope, koje tržište tumači kako bi se utvrdile dugoročne kamatne stope, poput prinosa na 10-godišnju obveznicu američke državne riznice.

Sjetite se, kamatne stope na 30-godišnje hipoteke vrlo su povezane s prinosom američke državne 10-godišnje obveznice. Ako pokušavate predvidjeti što će 30-godišnje hipotekarne kamatne stope raditi u budućnosti, promatrajte i razumijete prinos na američku 10-godišnju obveznicu (ili petogodišnju notu) i pratite kakvo je tržište govoreći o monetarnoj politici Federalnih rezervi.

Hipoteke podesive stope - ARM

Kamatna stopa na hipoteku s prilagodljivom stopom može se mijenjati mjesečno, svakih šest mjeseci, godišnje ili rjeđe, ovisno o uvjetima hipoteke. Kamatna stopa se sastoji od vrijednosti indeksa plus marže. To je poznato kao potpuno indeksirana kamatna stopa. Obično je zaokružena na jednu osmu postotnog boda. Vrijednost indeksa je promjenjiva, dok je marža fiksna za vijek trajanja hipoteke. Na primjer, ako trenutna vrijednost indeksa iznosi 6, 83%, a marža 3%, zaokruživanje na najbližu osmu postotnog boda učinilo bi potpuno indeksanu kamatnu stopu 9, 83%. Ako bi indeks pao na 6, 1%, potpuno indeksirana kamatna stopa bila bi 9, 1%.

Kamatna stopa na hipoteku s prilagodljivom stopom vezana je za indeks. Postoji nekoliko različitih indeksa hipoteke koji se koriste za hipoteke podesive stope, a svaka se izrađuje korištenjem kamatnih stopa bilo na vrstu financijske sigurnosti koja se aktivno trguje, na vrstu bankovnog zajma ili na vrstu bankovnog depozita. Svi različiti indeksi hipoteke uglavnom su međusobno povezani. Drugim riječima, oni se kreću u istom smjeru, gore ili dolje, kao što se mijenjaju i ekonomski uvjeti.

Većina indeksa hipoteke smatraju se kratkoročnim indeksima. „Kratkoročni“ ili „pojam“ odnosi se na izraz vrijednosnih papira, zajmova ili depozita koji se koriste za izradu indeksa. Svako jamstvo, zajam ili depozit koji ima rok od godinu dana ili kraće smatra se kratkoročnim. Većina kratkoročnih kamatnih stopa, uključujući one korištene za izradu hipotekarnih indeksa, usko je povezana s kamatnom stopom koja je poznata i kao Federalna stopa fondova.

Prognoze promjena

Ako pokušavate predvidjeti promjene kamatnih stopa na hipotekama s prilagodljivom stopom, pogledajte oblik krivulje prinosa. Krivulja prinosa predstavlja prinose na američke državne blagajne s rokom dospijeća od tri mjeseca do 30 godina.

Kad je oblik krivulje ravan ili koso nagnut prema dolje, to znači da tržište očekuje od Federalnih rezervi da zadrže kratkoročne kamate stabilne ili da ih pomaknu niže. Kad oblik krivulje bude nagnut prema gore, tržište očekuje da će Federalne rezerve povećati kratkoročne kamatne stope.

Strmina krivulje u bilo kojem smjeru pokazatelj je koliko tržište očekuje od Federalnih rezervi da povise ili sniže kratkoročne kamatne stope. Cijena roba Fed fondova ujedno je pokazatelj tržišnih očekivanja za buduće kratkoročne kamatne stope.

Donja linija

Razumijevanje utjecaja na trenutne i buduće stope hipoteka s fiksnom i podesivom stopom može vam pomoći u donošenju financijskih odluka o hipoteci. Na primjer, ona može obavijestiti vašu odluku o odabiru hipoteke s podesivom stopom nad hipotekom s fiksnom stopom i pomoći vam da odlučite kada ima smisla refinancirati hipoteku s podesivom stopom.

Ne vjerujte svemu što čujete na TV-u. Nije uvijek „dobro vrijeme za refinanciranje hipoteke podesive kamatne stope prije nego što se kamatna stopa dodatno povisi.“ Kamatne stope mogu se dodatno povećavati krećući se prema naprijed - ili mogu pasti. Otkrijte što govori krivulja prinosa.

• (Za više, pogledajte kako kamatne stope djeluju na hipoteku, pogledajte trenutne hipotekarne stope, kako kamatne stope djeluju na hipoteku, razumijevanje strukture plaćanja hipoteke, hipotekarne točke: u čemu je poanta?
• Hipoteke: Fiksna stopa u odnosu na podesivu stopu, Fiksna ili varijabilna stopa Hipoteka: što je sada bolje ?, Pronalaženje najboljih stopa hipoteke, Imate dobru hipoteku? Zaključite !, najvažniji čimbenici koji utječu na hipotekarne stope, prognoziranje hipotekarnih cijena: kupiti, prodati ili referirati ?, Podesiva hipoteka: što se događa kada kamatne stope porastu, je li cijena kuće ili kamatna stopa važnija ?, kupovina hipoteke Ocjena)