Je li refinanciranje moje hipoteke dobra ideja?

Odluka o refinanciranju vašeg doma ovisi o mnogim čimbenicima, uključujući duljinu vremena u kojem planirate živjeti, trenutne kamatne stope i koliko će vam trebati da nadoknadite troškove zatvaranja. U nekim slučajevima refinanciranje je mudra odluka. U drugima se to možda ne isplati financijski.

Budući da već posjedujete nekretninu, refinanciranje će vjerojatno biti lakše od dobivanja početnog kredita kao kupca koji prvi put radi. Uz to, ako već duže vrijeme posjedujete vašu nekretninu ili kuću, a izgradili ste značajan kapital, to će refinanciranje olakšati. Ali ako je povlačenje tog vlasničkog kapitala ili konsolidiranje duga razlog za refiksiranje, imajte na umu da to može povećati broj godina koje ćete dugovati na hipoteci - a ne pametne financijske poteze.

Kućna procjena: ključ uspješnog refinanciranja

Razmislite o završnim troškovima

Tipično pravilo je da, ako možete smanjiti svoju trenutnu kamatnu stopu za 1% ili više, možda bi imalo smisla refinancirati zbog novca koji ćete uštedjeti. Refinanciranje u nižu kamatnu stopu također vam omogućava brže stvaranje kapitala u vašem domu.

Ako su kamatne stope opale dovoljno nisko, moglo bi biti moguće refinancirati kako bi skratili rok zajma - recimo, s 30-godišnje na 15-godišnju fiksnu hipoteku - bez mnogo promjene mjesečne isplate.

Slično tome, padajuće kamatne stope mogu biti razlog pretvaranja iz fiksne u hipoteku s prilagodljivom stopom (ARM), jer periodične prilagodbe za ARM znače niže stope i manja mjesečna plaćanja. S povećanjem stopa hipoteke, ova strategija ima manje financijskog smisla. Doista, periodične prilagodbe ARM-a koje povećavaju kamatnu stopu na vašoj hipoteci mogu pretvoriti u zajam s fiksnom stopom mudar izbor.

Međutim, u sve ove scenarije postoje troškovi. Trošak će morati pokriti naknade poput osiguranja naslova, odvjetničkih troškova, procjena troškova, poreza i naknada za transfer. Ti troškovi refinanciranja, koji mogu biti od 3% do 6% glavnice zajma, gotovo su toliko visoki koliko i troškovi početne hipoteke, a mogu potrajati i godinama za nadoknadu.

Ako pokušavate smanjiti mjesečne uplate, čuvajte se refinanciranja "bez troškova zatvaranja" od kreditora. Iako možda nema zatvaranja troškova, banka će vjerojatno nadoknaditi te naknade dajući vam višu kamatnu stopu, što će pobijediti vaš cilj.

Ključni odvodi

• Možda će biti pametno refinancirati ako možete sniziti kamatnu stopu za 1% ili više.
• Obavezno ostanite u kući dovoljno dugo da nadoknadite troškove refinanciranja.
• Oslobađanje od privatnog hipotekarnog osiguranja ili PMI dobar je razlog za dobivanje nove hipoteke.

Razmislite koliko dugo planirate ostati u svom domu

Odlučujući hoćete li refinancirati ili ne, morat ćete izračunati kolika će biti vaša mjesečna ušteda nakon dovršetka refinanciranja.

Recimo, na primjer, da imate 30-godišnji hipotekarni kredit za 200.000 dolara. Kada ste prvi put uzeli zajam, kamatna stopa je bila fiksna na 6, 5%, a mjesečna uplata je iznosila 1.257 USD. Ako kamatne stope padnu na 5, 5% fiksne, to bi moglo smanjiti mjesečno plaćanje na 1.130 USD - ušteda od 127 USD mjesečno ili 1.524 USD godišnje.

Vaš zajmodavac može izračunati vaše ukupne troškove zatvaranja za refinance ako odlučite nastaviti. Ako vaši troškovi iznose otprilike 2.300 USD, tu cifru možete podijeliti uštedama kako biste odredili svoju točku pouzdanosti - u ovom slučaju 1, 5 godina u kući (2.300 dolara podijeljeno s 1.524 USD = 1.5 godina). Ako planirate ostati u kući dvije godine ili duže, refinanciranje bi imalo smisla.

Ako je kapital u vašem domu manji od 20%, od vas bi se moglo zatražiti plaćanje PMI-a, što bi moglo umanjiti uštede koje biste mogli dobiti od refi-ja.

Razmislite o PMI

U razdobljima kada kućne vrijednosti opadaju, mnogi se domovi procjenjuju znatno manje nego što su povijesni ocjeni. Ako je to slučaj kada razmišljate o refinanciranju, iznos po kojem se procjenjuje vaš dom može značiti da vam nije dovoljan kapital da biste zadovoljili 20% predujma za novu hipoteku.

Za refinanciranje morat ćete osigurati veći novčani depozit od očekivanog ili ćete možda morati imati privatno hipotekarno osiguranje (PMI), što će u konačnici povećati mjesečnu uplatu. To može značiti da čak i uz pad kamatnih stopa stvarna ušteda možda neće iznositi puno.

Suprotno tome, refinanciranje koje će ukloniti vaš PMI uštedjet će novac i možda bi bilo vrijedno to učiniti samo iz tog razloga. Ako vaša kuća ima kapital veći od 20%, nećete trebati plaćati PMI, osim ako imate hipotekarni kredit FHA ili ako se ne smatra visokim rizikom dužnikom. Ako trenutno plaćate PMI, imate najmanje 20% kapitala, a trenutni zajmodavac neće to ukloniti, trebali biste refinancirati.