Refinanciranje zajma za vlasnički kapital: Vodič za upute
Mogli biste razmišljati o refinanciranju zajma glavnice glavnice iz više razloga. Možda biste htjeli sniziti mjesečno plaćanje nižim kamatama ili produžiti rok kredita. Možda biste htjeli skratiti rok zajma pa ćete dugoročno plaćati manje kamate i prije ćete biti bez duga. Možda želite pokupiti više novca iz svog doma. Bez obzira na vaš razlog, ovdje su vaše mogućnosti i koraci koje trebate poduzeti u svakom slučaju.
Opcija 1: izvršite povrat novca
Novac (refinanciranje) vašeg novca može biti dobar način refinanciranja zajma glavnice, ako želite refinancirati prvu hipoteku. Kada se vaš novi zajam zatvori, dio prihoda ići će prema isplati vaše prve hipoteke, a dio koji je isplaćen isplatit će vam zajam starog vlasničkog kapitala. Ako imate dovoljno kapitala, možda biste mogli dobiti i dodatni novac.
Zašto bi ovaj izbor mogao biti pravi
Postavite sebi ova pitanja kada razmislite ima li smisla refinancirati prvu hipoteku: Imate li zajam s promjenjivom kamatnom stopom koji želite pretvoriti u zajam s fiksnom stopom prije nego što kamate porastu? Imate li zajam s fiksnom stopom s višom kamatnom stopom nego što biste ga danas mogli dobiti? Imate li zajam Federalne uprave za stambeno zbrinjavanje (FHA) koji je u to vrijeme bio jedini zahtjev za ispunjenje zahtjeva, ali sada su se vaše okolnosti poboljšale i voljeli biste imati jeftiniji konvencionalni zajam bez hipotekarnog osiguranja?
Baš kao što postoji mnogo razloga zbog kojih možda želite refinancirati zajam domaćeg kapitala, postoji mnogo razloga zbog kojih biste mogli refinancirati prvu hipoteku. Štednja novca ili izlazak iz neodrživog zajma u jedan koji biste mogli bolje upravljati trebali bi biti vaši glavni razmatranja.
Utvrđivanje podobnosti
Da biste ispunjavali uvjete za povrat novčanog novca, morate imati dom najmanje šest mjeseci. Morat ćete imati dovoljno vlasničkog kapitala da biste otplatili glavni dio prve hipoteke, otplatili ono što dugujete po zajmu vlastitog kapitala i još uvijek imate 20% udjela u svojoj kući.
Zajmodavci najčešće prodaju hipoteke koje im potječu od Fannie Mae ili Freddie Maca. Da bi to učinili, moraju slijediti Fannie ili Freddiejeve smjernice o pozajmici. Fannie neće otplaćivati zajmove za refinanciranje gotovine u glavnom prebivalištu s jednom jedinicom (tj. Vašom kućom) s omjerom zajam-vrijednost (LTV) većim od 80%. Ako imate zajam s visokim bilansom (ograničenja se razlikuju od županije), vaš LTV omjer ne može biti veći od 60%. Ako ste svoj dom prodali na popisu u posljednjih šest mjeseci, maksimalni dozvoljeni omjer zajam-vrijednost iznosi 70%.
Trebat će vam i minimalni kreditni rezultat od 640 do 680, ovisno o omjeru kredita i vrijednosti. Shvatite da zajmodavci mogu imati svoje, strože standarde i zahtijevaju višu kreditnu ocjenu.
Zahtjevi za zajam-vrijednost: jedan primjer
Evo primjera kako zahtjevi za zajam-vrijednost rade na tipičnom refinanciranju novčanog iznosa za koji je potrebno 80% LTV-a. Ako vaš dom vrijedi 300 000 USD, morat ćete imati 60 000 USD u kapitalu nakon što izvršite refiliranje novca. To znači da vaša prva hipoteka plus kredit kućnog kapitala ne može iznositi više od 240.000 USD. Dobro je razumjeti kako izračun funkcionira, ali možete upotrijebiti internetski kalkulator refinanciranja novčanog iznosa kako biste brzo napravili matematiku za svoju situaciju. Da biste saznali koliko imate udjela, zajmodavac će naručiti procjenu, koja će vas koštati nekoliko stotina dolara.
Zatvaranje troškova
Nedostatak odabira opcije refiksiranja novčanih sredstava je taj što su troškovi zatvaranja povezani s prvom hipotekom obično mnogo veći od onih koji su povezani s kreditom vlasničkog kapitala. Ako refinancirate za uštedu novca, morat ćete izračunati vremenski rok i vidjeti koliko ćete mjeseci morati imati novi zajam prije nego što izađete unaprijed nakon zatvaranja troškova. Što je kraće razdoblje, to je bolje.
Zajmodavac vam može omogućiti da financirate troškove zatvaranja, što kratkoročno olakšava ublažavanje ovog dodatnog troška. Ali ako je vaš cilj dugoročno trošiti manje, isplatite ih unaprijed. U suprotnom, na njih ćete plaćati kamate sve dok se ne isplati zajam.
Druga mogućnost, ako refinancirate relativno mali saldo hipoteke, je pronaći zajmodavca koji nudi poseban proizvod. Primjerice, američka banka nudi pametnu refinanciranje za sredstva manja od 150 000 USD bez zatvaranja troškova.
Opcija 2: Refinanciranje u zajam za novi dom
Ako ste zadovoljni s prvom hipotekom, morat ćete se pozabaviti refinanciranjem novog zajma kućnog kapitala.
Zašto bi ovaj izbor mogao biti pravi
Možda biste htjeli dobiti novi zajam u istom iznosu kao i onaj koji dugujete za trenutni zajam kako biste uštedjeli novac s nižom kamatnom stopom i / ili kraćim rokom. Možda će vas zanimati novi kredit za veći iznos ako se želite posuditi za pokrivanje novih troškova. Ili možda želite dobiti novi zajam s dužim rokom da mjesečne isplate učinite pristupačnijim imajući na umu da ćete na ovaj način dugoročno plaćati više kamata. Ali to je bolja opcija od kašnjenja s postojećim zajmom ako imate problema s isplatama.
Utvrđivanje podobnosti
Opet, trebate ispuniti minimalne zahtjeve za zajam-vrijednost da biste se kvalificirali, ali ti su zahtjevi niži za zajmove s vlasničkim kapitalom nego za refinanciranje novčanog iznosa. Zahtjevi se razlikuju ovisno o zajmodavcu, ali ako npr. Pripadate kreditnoj uniji, možda ćete moći posuditi do 90% ili čak 100% vrijednosti kuće, posebno ako imate izvrsne uvjete kreditiranja i kreditiranja.
Za kredit za vlasnički kapital potreban vam je najmanje 620 bodova, iako će vaša kamatna stopa biti prilično visoka uz nizak rezultat. Najbolje cijene idu na zajmoprimce s ocjenom 740 ili višim. Zajmodavci često plaćaju većinu ili sve troškove zatvaranja na zajmu vlasničkog kapitala, osim ako prijevremeno ne zatvorite zajam, unutar prvih 24 do 36 mjeseci. U tom slučaju morat ćete zajmodavcu nadoknaditi nekoliko stotina do nekoliko tisuća dolara za troškove zatvaranja, ovisno o vašoj lokaciji i veličini zajma.
Usporedba zajma za vlasnički kapital s povratom novca
Trebat ćete dobiti ponude nekoliko zajmodavaca kako biste vidjeli kako se kamatna stopa na novi zajam za domaće vlasnike uspoređuje s obavljanjem refiksiranja gotovine, pod pretpostavkom da ste zainteresirani i ispunjavate uvjete za obje opcije. Općenito, zajmovi s vlasničkim vrijednosnim papirima i refis-i za povrat novca imaju veće kamatne stope od jednostavnog refinanciranja prve hipoteke. Refinanciranje novčanog iznosa ponekad ima i višu kamatnu stopu od zajma hipotekarnog kapitala. U oba slučaja, stopa ovisi o omjeru vašeg zajma i vrijednosti i vašoj kreditnoj sposobnosti.
Uz refinanciranje novčanog iznosa ili novi zajam za izdavanje vlasničkog kapitala, morat ćete ispuniti sve uobičajene standarde hipotekarnih kvalifikacija, kao što su dovoljan prihod i dovoljno dug dug za izvršenje predloženih mjesečnih plaćanja, stalna povijest zaposlenja i dobar kreditni rezultat. Morat ćete predati i dokumentaciju kako biste se kvalificirali financijski.
Prikupite svoja dva najnovija bankovna izvoda, isplate plaćanja, W-2 i savezne porezne prijave; stranica sa izjavama o vlasnicima kuća i osiguranja; stranicu s izjavama o pozajmici za osiguranje od poplave, ako je primjenjivo; i najnoviji izvještaji o hipoteci i hipotekarnom kapitalu. Budite spremni pružiti druge dokumente onako kako ih osiguravatelj kredita, posebno ako ste samostalno zaposleni.
Donja linija
U konačnici, na zajmodavcu je da odlučite da li ispunjavate uvjete za refinanciranje novčanog iznosa ili novi kredit za glavnicu kuće. Možete se kvalificirati za neke zajmodavce, a ne druge jer se standardi kreditiranja donekle razlikuju. Kupite banke, hipotekarne posrednike, internetske zajmodavce i kreditne zadruge kako biste pronašli najbolju ponudu. A ako ćete refinancirati, pripazite da mudro upotrebite prihod.