Rizik hipotekarnih hipoteka pod novim imenom

Subprime - samo ta riječ može poslati hladnoću u leđa investitorima, bankarima i vlasnicima kuća. Čini se da se ovi zlikovci Velike recesije vraćaju s novim imenom - hipotekarne hipoteke.

Velika količina rizika povezana je s bilo kojom hipotekom. Hipotekarna hipoteka je vrsta zajma odobrenih pojedincima s lošim kreditnim rezultatima (640 ili manje, a često nižim od 600), koji zbog svojih nedostatnih kreditnih povijesti ne bi mogli biti kvalificirani za uobičajene hipoteke. Budući da zajmoprimači subprime predstavljaju veći rizik za zajmodavce, hipotekarne hipoteke obično naplaćuju kamatne stope veće od primarne kamatne stope.

Na raspolaganju je nekoliko različitih vrsta hipotekarnih struktura.

Pod-hipoteka

Vrste hipotekarnih kredita

Glavne vrste hipotekarnih hipoteka uključuju hipoteke s fiksnom stopom sa rokovima od 40 do 50 godina, hipoteke samo za kamatne stope i hipoteke podesive stope (ARM).

Hipoteke s fiksnom kamatom

Druga vrsta hipotekarne hipoteke je hipoteka s fiksnom stopom, dana na rok od 40 ili 50 godina, za razliku od standardnog razdoblja od 30 godina. Ovo dugotrajno razdoblje zajma snižava mjesečne isplate zajmoprimca, ali je vjerojatnije da će biti popraćene i višom kamatnom stopom.

Kamate dostupne za hipoteke s fiksnom kamatnom stopom mogu značajno varirati od zajmodavca do zajmodavca. Da biste istražili najbolje dostupne kamatne stope koristite alat poput kalkulatora hipoteke.

Hipoteke podesive stope

Hipoteka s prilagodljivom stopom (ARM) započinje s fiksnom kamatnom stopom i kasnije, tijekom trajanja zajma, prelazi na promjenjivu stopu. Jedan uobičajeni primjer je oružje 2/28. ARM 2/28 je hipoteka na 30 godina koja ima fiksnu kamatnu stopu dvije godine prije nego što se uskladi. Druga tipična verzija zajma ARM, 3/27 ARM, ima fiksnu kamatnu stopu tri godine prije nego što postane varijabilna.

Kod ovih vrsta kredita promjenjiva stopa se određuje na temelju indeksa plus marže. Najčešće se koristi indeks ICE LIBOR. Kod ARM-a mjesečne isplate zajmoprimca obično su niže tijekom početnog razdoblja. No, kada se hipoteke resetiraju na višu, promjenjivu stopu, plaćanja hipoteke obično se značajno povećavaju. Naravno, kamatna stopa bi se s vremenom mogla smanjivati, ovisno o indeksu i ekonomskim uvjetima, što bi zauzvrat smanjilo iznos plaćanja.

Ova vrsta zajma jedan je od čimbenika koji su doveli do naglog porasta broja hipoteka na hipotekarne hipoteke u kolovozu 2006. godine i pucanja stambenog balona koje je uslijedilo sljedeće godine.

Hipoteke samo za kamate

Treća vrsta hipoteka na hipoteku je hipoteka samo za kamatu. Za početni rok zajma, koji je obično pet, sedam ili 10 godina, plaćanje prema glavnici se odgađa; dužnik plaća samo kamate. Može birati plaćanja prema glavnici, ali ta plaćanja nisu potrebna.

Kada ovaj termin završi, dužnik započinje s otplatom glavnice, ili može odlučiti refinancirati hipoteku. To može biti pametna opcija za zajmoprimca ako njegov prihod ima tendenciju mijenjanja iz godine u godinu ili ako želi kupiti dom i očekuje da mu se prihod poveća za nekoliko godina.

Hipoteke dostojanstva

Hipoteka na dostojanstvo predstavlja novu vrstu subprime zajma, u kojoj zajmoprimac plaća predujam od oko 10% i pristaje platiti kamatu s višom stopom tijekom određenog razdoblja, obično na pet godina. Ako mjesečno izvrši mjesečne isplate, nakon pet godina, iznos koji je plaćen za kamate ide prema smanjenju stanja na hipoteci, a kamatna stopa se svodi na početnu stopu.

Hipoteke subprime su rizične

Budući da su hipoteke namijenjene osobama koje ne udovoljavaju uvjetima hipoteke po najpovoljnijoj stopi (što obično znači da će dužnik imati poteškoće s vraćanjem zajma), organizacija ili banka koja posuđuje novac imaju pravo naplatiti visoke kamate rate pružaju dodatni poticaj zajmoprimcu da plati na vrijeme. Ali kada ljudi koji su već imali problema s rješavanjem duga u prošlosti uzimaju te kredite, suočavaju se s teškom (i skupom) budućnošću od onih koji imaju dobre ocjene kredita i mogu si priuštiti zajmove s više razumnih kamata.

Raspad hipotekarne hipoteke

Hipoteke na subprime i podmirivanje subprime obično su krivci za početak Velike recesije.

Mnogi zajmodavci bili su liberalni u odobravanju ovih zajmova od 2004. do 2006., kao rezultat nižih kamata, visoke likvidnosti kapitala - i šanse za veliku zaradu. Pri produljenju ovih zajmova visokog rizika, zajmodavci su naplaćivali kamatne stope iznad glavnih kako bi nadoknadili dodatni rizik koji su preuzeli. Oni su također financirali hipoteke udruživanjem i zatim prodajom investitorima. Snažan porast ljudi koji bi mogli odjednom priuštiti hipoteke doveo je do nestašice stanova, što je povećalo cijene stanovanja - a samim tim i količina financiranja potencijalnim vlasnicima kuća.

Činilo se kao stalno uzlazna spirala. Loša strana je bila da se krediti daju ljudima koji ih nisu mogli vratiti. Kad je ogroman broj njih počeo promirivati ​​svoje hipoteke, a stopa ovrha stanova skočila naglo, zajmodavci su izgubili sav produljeni novac, a zatim i nešto. Tako su učinile i mnoge financijske institucije koje su uložile velika sredstva u sekuritizirane pakirane hipoteke. Mnogi su imali ekstremne financijske poteškoće, pa čak i bankrot.

Kriza hipotekarne hipotekarne hipoteke nastavila se od 2007. do 2010., prelazeći u globalnu recesiju, jer su njezini učinci zračili na financijskim tržištima i gospodarstvima širom svijeta. (Da biste saznali više, pročitajte "Gorivo koje je napajalo subprime raspad.")

Danas pod hipoteke

Nakon pucanja stambenog balona bilo je gotovo nemoguće da netko s kreditnom ocjenom ispod 640 dobije kredit za stan. Sada kad se ekonomija počinje stabilizirati, hipotekarne hipoteke vraćaju se. Čak je i Wells Fargo stupio na novi podvrstu. Wells Fargo sada odobrava potencijalne kupce kuća s kreditnim rezultatima nižim od 600 za Federalne stambene uprave (FHA) zajmove.

No ovaj put, Biro za zaštitu potrošača (CFPB) postavlja ograničenja na ove hipoteke. Potencijalnim kupcima domova mora se savjetovati kupac, od strane predstavnika kojeg je odobrilo američko Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja. Ostala ograničenja koja se postavljaju na ove nove hipotekarne hipoteke ograničavaju povećanje kamata i ostale uvjete zajma.

Oni se također vraćaju po povećanoj cijeni. Sada, hipotekarne hipoteke dolaze s kamatama koje mogu biti i od 8% do 10% i mogu zahtijevati predujmove od čak 25% do 35%.

Donja linija

Iako pozajmljivanje subprima povećava broj ljudi koji mogu kupiti domove, tim ljudima to otežava i povećava izglede da će platiti svoje zajmove. Neispunjavanje šteti i zajmoprimcu (u smislu kreditnog rezultata) i zajmodavcu (koji svoj novac ne vraća natrag).

Branitelji novih hipotekarnih hipoteka ističu kako kupci kuća nisu prisiljeni plaćati te visoke postotke kamata u nedogled. Nakon što kupci mogu dokazati da su sposobni platiti svoje hipoteke na vrijeme, njihov kreditni rezultat bi se trebao povećati i oni mogu refinancirati svoje stambene kredite po nižim stopama. Doista, mnogi ljudi koji uzimaju oružje kladili su se na činjenicu da će do trenutka kada se krene varijabilna stopa očistiti svoje kreditno izvješće u mjeri u kojoj će se kvalificirati za novo, povoljnije financiranje.

Za više informacija pročitajte "Subprime pozajmljivanje: Pomaganje ruku ili nedovoljno?"