Povjerenje u djelo
Povjerljivi akt, poznat i kao akt o povjerenju, dokument je koji se ponekad koristi u transakcijama s nekretninama u SAD-u. To je dokument koji dolazi na snagu kada je jedna strana uzela zajam od druge stranke za kupnju nekretnine. Poverenički ugovor predstavlja ugovor između dužnika i zajmodavca da imovinu drži u povjerenju neutralna i neovisna treća strana dok se zajam ne isplati.
Iako su poslovi povjerenja rjeđi nego što su nekad bili, nekih 20 država i dalje obvezuje korištenje jedne, a ne hipoteke, kada se financiranje uključuje u kupovinu nekretnina.
Povjerenja se obično koriste u Aljasci, Arizoni, Kaliforniji, Koloradu, Idahu, Illinoisu, Mississippiju, Missouriju, Montani, Sjevernoj Karolini, Tennesseeju, Teksasu, Virginiji i Zapadnoj Virginiji. Nekoliko država, poput Kentuckyja, Marylanda i Južne Dakote, dopuštaju korištenje oba djela povjerenja i hipoteke.
Kako djeluje povjerenje
Recimo, u transakciji s nekretninama - kupnjom kuće, zajmodavac daje zajmoprimcu novac u zamjenu za jednu ili više mjenica povezanih s vrijednosnim papirima. Ovaj akt prenosi pravno vlasništvo nad nekretninom na nepristranog povjerenika, obično tvrtku koja je prava vlasništva, escrow tvrtku ili banku, koja je drži kao zalog mjenice - sigurnost za zajam. Pravični naziv - pravo na stjecanje potpunog vlasništva - ostaje zajmoprimcu, kao i potpuno korištenje imovine i odgovornost za imovinu.
Takvo stanje se nastavlja tijekom razdoblja otplate zajma. Stečajni upravnik ima pravni naziv sve dok dužnik ne plati dug u cijelosti, nakon čega pravo vlasništva postaje posuđivač. Ako zajmoprimac ne ispunjava uvjete na zajmu, stečajni upravnik preuzima potpunu kontrolu nad imovinom.
Ključ za poneti
- U financiranim transakcijama s nekretninama, udruzi povjerenja prenose pravni naziv nekretnine na treću osobu, kao što je banka, escrow ili pravo vlasništva, dok dužnik ne vrati svoj zajmodavcu dug.
- Djela povjerenja koriste se umjesto hipoteke u nekoliko država.
- Ulaganje u djela povjerenja može osigurati visok donos prihoda.
Povjerenje protiv hipoteke
Povjerenja i hipoteke koriste se i u bankarskim i u privatnim zajmovima za stvaranje založnih prava na nekretninama, a obje se evidentiraju kao dugovi u županiji u kojoj se nekretnina nalazi.
Ipak, hipoteka uključuje dvije strane: dužnik (ili hipotekar) i zajmodavac (ili hipotekar). Suprotno tome, ugovor o povjerenju uključuje tri strane: zajmoprimca (ili skrbnika), zajmodavca (ili korisnika) i skrbnika. Stečajni upravnik ima založno pravo u korist zajmodavca; u slučaju da zajmoprimac propusti, pokrenut će i dovršiti postupak isključenja na zahtjev zajmodavca.
Suprotno popularnoj upotrebi, hipoteka tehnički nije zajam za kupnju nekretnine; to je ugovor kojim se založna imovina daje kao zalog za zajam.
Isključenja i povjerenja
Hipoteka i poslovi povjerenja imaju različite postupke zabrane isključenja. Sudska ovrha je postupak koji nadzire sud, a koji se provodi kada zajmodavac podnosi tužbu protiv dužnika zbog propusta u hipoteci. Proces je dugotrajan i skup. Također, ako aukcija zaključene imovine ne donese dovoljno novca za isplatu mjenice, zajmodavac može podnijeti presudu o nedostatku, dužnik za tužbu. Međutim, čak i nakon što imovina bude prodana, zajmoprimac ima pravo otkupa: On može vratiti zajmodavca u zadanom roku i steći pravo vlasništva.
Suprotno tome, ugovor o povjerenju omogućuje zajmodavcu započinjanje brže i jeftinije nepravosnažne ovrhe, zaobilazeći sudski sustav i pridržavajući se postupaka navedenih u zakonu o povjerenju i državnom zakonu. Ako zajmoprimac ne daje zajam trenutačno, nekretnina se stavlja na aukciju putem prodaje skrbnika. Pravo vlasništva prenosi se s skrbnika na novog vlasnika putem djela stečajnog upravnika nakon prodaje. Kada kod prodaje povjerenika nema ponuđača, imovina se vraća vjerovniku putem akata stečajnog upravnika. Jednom kada se nekretnina proda, dužnik nema pravo otkupa.
Nadalje, stečajni upravnik je odgovoran za isplatu prihoda od prodaje zajmoprimcu i zajmodavcu nakon što je prodaja okončana. Povjerenik će platiti zajmodavcu preostali iznos duga i platiti zajmoprimcu sve što premaši taj iznos, omogućavajući zajmodavcu otkup imovine.
Za i protiv ulaganja ulaganja u djela povjerenja
Ulagači koji traže sočne prinose ponekad se okreću sektoru nekretnina - posebno, djelima povjerenja.
Ulaganje u povjerenje, investitor pozajmljuje novac programeru koji radi na projektu nekretnina. Ime investitora ide na povjerenje, kao zajmodavac. Investitor naplaćuje kamate na svoj kredit; kad je projekt gotov, glavnica mu se vraća u cijelosti. Posrednik za sklapanje poslova obično olakšava posao.
prozodija
Struja visokog prinosa
Diverzifikacija portfelja
kontra
nelikvidnost
Bez aprecijacije kapitala
Kakav programer ulazi u ovaj aranžman? Banke često nerado daju neke vrste razvoja, kao što su komercijalni projekti srednje veličine - premali su za velike zajmodavce, preveliki za male - ili programeri s lošim evidencijama ili previše zajmova. Oprezni zajmodavci također se mogu prelagano pomicati za programere prema kratkom roku za početak ili dovršavanje projekta.
Stoga su ti programeri često u zamahu. Iz tih razloga, investitori za povjerenje često mogu očekivati visoke kamatne stope na svoj novac. Oni mogu iskoristiti prednosti diverzifikacije u drugu kategoriju imovine, a da ne moraju biti stručnjaci za izgradnju nekretnina ili upravljanje: Ovo je pasivno ulaganje.
Ulaganje u trustove ima određene rizike i nedostatke. Za razliku od dionica, ulaganja u nekretnine nisu likvidna, što znači da investitori ne mogu dobiti svoj novac na zahtjev. Također, investitori mogu očekivati samo kamatu koju generira zajam, s dodatnom aprecijacijom kapitala malo vjerojatnom. Uložene strane mogu iskoristiti sve pravne nedosljednosti u zakonu o povjerenju, što može dovesti do skupih zakonskih teškoća koje mogu ugroziti ulaganje. Tipični investitor s malo iskustva može imati poteškoća jer je potreban određeni skup stručnosti da bi se pronašli vjerodostojni i pouzdani programeri, projekti i posrednici.
Primjer stvarnog svijeta iz povjerenja
Na primjer, kratki obrazac Dokument o povjerenju koji se koristi u okrugu Austin u Teksasu pokriva zahtjeve većine zajmodavaca. Obrazac započinje definicijom pojmova i razmacima za zajmoprimca, zajmodavca i skrbnika koji ispunjavaju njihova imena. Iznos koji se posuđuje i adresa nekretnine također se popunjavaju.
Nakon ovog odjeljka, dokument nakon toga određuje prijenos prava na imovinu i jedinstvene sporazume, uključujući:
- Pojedinosti o plaćanju glavnice i kamata
- Escrow sredstva
- hipoteke
- Osiguranje imovine i održavanje strukture
- Zauzetost strukture - uz uvjet da dužnik mora prebivati u roku od 60 dana
Obrazac uključuje i neujednačene ugovore, koji određuju neizvršavanje ili kršenje bilo kojeg od sporazuma. Postoji i specifikacija da zajam kojim se dokument bavi nije zajam od vlasničkog kapitala - odnosno nešto što će zajmoprimac primiti u gotovini - zajam je namijenjen kupnji imovine.
Akt o povjerenju završava razmakom za potpis dužnika, što moraju učiniti u nazočnosti javnog bilježnika i dva svjedoka.