Razumijevanje zajmova i kreditnih linija
Zajmovi za vlasnički kapital mogu biti pristupačan način da se kapital u vašoj kući iskoristi za poboljšanja kuće, plati obrazovanje i otplati kreditne kartice ili druge vrste duga. Smatraju se drugom hipotekom jer ih osigurava vaša imovina i obično imaju niže kamate od zajmova koji nisu osigurani. Ranije su kamate plaćene za te zajmove, korištene za osobne stvari, oporezivane porezom. No, dolaskom Zakona o porezima i porezima na radna mjesta, kamate će biti odbitne samo ako se zajmovi „koriste za kupnju, izgradnju ili značajno poboljšanje kuće poreznih obveznika koji osigurava zajam“, kako je navela Služba za unutarnje prihode.
Dvije vrste zajma: zajmovi na glavnici i HELOC-ovi
Postoje dvije vrste zajmova s vlasničkim kapitalom. Prvi je zajam određenog iznosa novca koji se financira za određeno razdoblje (obično pet do 15 godina) uz fiksnu kamatnu stopu i uz fiksno plaćanje. Druga vrsta naziva se home equity linija kredita (HELOC).
HELOC ima promjenjivu kamatnu stopu i djeluje više poput kreditne kartice s datumom isteka (često i do 10 godina nakon preuzimanja kreditne linije). Ako imate ozbiljnih financijskih problema, izgubite posao ili doživite neočekivanu bolest, možete naići na probleme s bilo kojom vrstom vlasničkog duga.
Daljnja komplikacija HELOC-a je oštar kontrast između početne faze (razdoblja „izvlačenja“), kada imate pristup kreditnoj liniji i možda ćete morati plaćati samo kamate na novac koji posuđujete, a drugi (mnogo skuplji ) faza "otplate", kada istekne kreditna linija i morate početi otplaćivati glavnicu i kamate na preostali saldo. (Za dodatna pojašnjenja pročitajte početni kapital protiv HELOC-a )
Zajmodavci neće se automatski isključiti
Neisplaćivanje zajma vlasničkog kapitala ili kreditne linije može rezultirati izuzećem. Što domaći zajmoprimac zapravo čini, ovisi o vrijednosti vašeg doma. Ako u vašem domu imate kapital, zajmodavac će vjerojatno pokrenuti ovrhu jer ima pristojnu šansu za povrat dijela novca nakon što se uplati prva hipoteka. Što je više kapitala, veća je vjerojatnost da će vaš drugi hipotekarni zajmodavac odlučiti otuđivati.
Ako ste pod vodom (vaš dom vrijedi manje od kombiniranog iznosa koji se nalazi u vlasništvu prve i druge hipoteke), zajmodavac za vaš glavni kapital možda je manje vjerojatno da će vam biti onemogućeno. To je zato što prva hipoteka ima prioritet, što znači da je vjerojatno da drugi vlasnik hipoteke neće dobiti novac nakon ovrhe. Umjesto toga, drugi nositelj hipoteke odlučit će vas osobno tužiti zbog dugovanja. Iako se tužba može činiti manje zastrašujućom od postupka ovrhe, ona i dalje može naštetiti vašoj kreditnoj sposobnosti, a zajmodavci mogu sakupljati plaće, pokušati ponovo zaposliti drugu imovinu ili naplatiti svoje bankovne račune kako bi dobili što se duguje.
Ne čekajte da djelujete
Većina hipotekarnih zajmodavaca i banaka ne žele da ne ispunite zadani iznos vašeg hipotekarnog zajma ili kreditne linije, tako da će raditi s vama ako se borite sa plaćanjem. Ako se to dogodi, važno je što prije kontaktirati svog zajmodavca. Posljednje što biste trebali učiniti je pokušati savladati problem. Zajmodavci možda nisu toliko voljni raditi s vama ako ste ignorirali njihove pozive i pisma koja nude pomoć.
Kada je u pitanju što vjerovnik može učiniti, postoji nekoliko opcija. Neki zajmodavci nude izmjenu vašeg kredita ili kreditne linije. Banka Amerike će, primjerice, surađivati s klijentima nudeći izmjene uvjeta, kamatnih stopa, mjesečnih plaćanja ili neke kombinacije triju kako bi zajam ili HELOC postali pristupačniji. Da bi se kvalificirali za zajam Bank of America ili izmjenu HELOC-a, zajmoprimci moraju ispunjavati određene kvalifikacije:
- Sigurno su imali zajam najmanje devet mjeseci.
- Oni nisu smjeli primati bilo kakvu pomoć iz kapitala u zadnjih 12 mjeseci ili dva puta u posljednjih pet godina.
- Moraju biti izloženi financijskim teškoćama.
- Moraju biti sposobni vratiti zajam.
Ostali privatni zajmodavci - poput Sallie Mae, koji nudi studentske zajmove - rade s dužnikom koji se bori da ispuni plaćanje nudeći višestruke odgode i mogućnosti odstupanja. Zajmodavce koji se ne kvalificiraju, Bank of America nudi produljenje plaćanja ili plaćanje otplate kako bi nadoknadili neplatne isplate.Con
Ograničena pomoć države
Pomoć savezne vlade je ograničena. Obiteljski program za prilagodbu kuća (HAMP), koji je omogućio vlasnicima domova da smanje mjesečne isplate, uključujući i one za drugu hipoteku, poput zajmova o hipotekarnom kapitalu i kreditnih linija, zatvoren je za nove podnositelje zahtjeva 30. prosinca 2016. Omogućivanje pristupačnosti kući Stranica s mogućnostima pomoći u hipoteci, međutim, sadrži informacije i savjete o traženju pomoći od svog zajmodavca, ovisno o tome je li vaš problem privremen ili dugoročan.
Ako živite u jednoj od 18 država i Distriktu Columbia koji sudjeluje u Fondu Hardest Hit, tamo biste se mogli kvalificirati za pomoć. Neke su države već zaključile postupak prijave i nijedan zahtjev neće biti primljen ni u jednoj državi nakon 31. prosinca 2020. godine.
Donja linija
Kućni kapitalni krediti i kreditne linije mogu biti jeftin način da iskoristite kapital u vašem domu. Ako naiđete na probleme, imate mogućnosti. Od vježbi s zajmodavcima, poput modifikacije zajma, do ograničene državne pomoći, postoje načini kako izaći iz problema s vlastitim kapitalom ili HELOC-ovim problemom, a ne ići u ovrhu. Ključno je u svim mogućnostima potražiti pomoć odmah, umjesto da se nadaju da će problem nestati sam.
Nastavi čitati
Zajmovi s vlasničkim ulogom i HELOC-ovi
Najpametniji način da iskoristite svoj kapital
Refinanciranje zajma za vlasnički kapital: Vodič za upute
5 razloga za nekorištenje kreditne linije vašeg osnovnog kapitala
Kako djeluje opcija HELOC s fiksnom stopom
Zajam za refinanciranje i kućni kapital
Odabir zajma za domaći kapital ili kreditne linije
Kreditna linija home equity: 4 načina za refinanciranje
Da li je kamata na povratnu kapitalnu kreditnu liniju (HELOC) umanjena za porez?
Loš kredit? Još uvijek možete dobiti zajam za domaći kapital
Hipotekarni krediti protiv zajma glavnice: kako se razlikuju