Korištenje uštede na hipoteci
Kad je tržište stanova počelo propadati 2007. godine, izgledalo je kao da su prošli dani hipoteke s malim otplatama. No iznenađujuće je da samo nekoliko godina kasnije čak i potrošači s ispodprosječnim kreditima često mogu kupiti kuću s unaprijed manje od 20%.
Potrošači su imali nekoliko mogućnosti i nakon što su otvorili tobogan za stambeni objekt malo nedostajući. Hipoteke FHA, za koje je potrebno samo 3, 5% manje, uživale su veliku popularnost. A, za one koji su se kvalificirali, zajmovi za VA kuće omogućili su kupcima da financiraju punu cijenu svog doma.
Ovih je dana također lakše dobiti konvencionalni zajam s niskim predujmom. Fannie Mae i Freddie Mac, koji većinu hipoteka otkupljuju od američkih zajmodavaca, nedavno su najavili da će smanjiti svoj minimalni predujam s 5% na 3%. Učinivši to, otvorili su vrata bankama da se nadmeću za kupce kuća bez karata.
Iako je još uvijek moguće kupiti dom s vrlo malo propada, je li to dobra ideja za potrošače još jedno pitanje. Ima li smisla prikupiti uštede i pričekati da odete kući u kupovinu dok ne potrošite više novca pri zatvaranju? A koliku biste uštedu trebali uložiti u stanovanje? Evo nekoliko čimbenika koje treba uzeti u obzir.
Niže avansno plaćanje: viši dugoročni troškovi
Možda je prva stvar o kojoj morate razmišljati s niskim zajmovima za plaćanje da će ih, s nekoliko iznimaka, dugoročno koštati. Budući da financirate više od cijene kuće, kamate za vrijeme trajanja zajma bit će znatno veće
Na primjer, ako kupite kuću od 200 000 dolara s sniženom od 5% umjesto 20%, platit ćete otprilike 35 000 USD kamate tijekom 30-godišnjeg zajma. Očito ćete također platiti više za pokriće glavnice zajma.
S obzirom na to koliko su današnje kamatne stope nevjerojatno niske, to vas samo po sebi ne može odvratiti od kupovine kuće prije nego kasnije. Veća briga je dodavanje vašim troškovima premije za hipotekarno osiguranje koje ćete obično morati platiti ako kupite kuću ili stan sa manje od 20%. Svrha ovih plaćanja je pokriti gubitak zajmodavca ako ne ispunite kredit.
Postoje dvije osnovne vrste hipotekarnog osiguranja. Ako uzmete FHA kredit, privatni zajmodavci osiguravaju sredstva za kupnju kuće, a vlada djeluje kao vaš osiguratelj. Ako dom vrijedi manje od 625.000 USD, godišnja premija hipotekarnog osiguranja (MIP) trenutno je 0, 80% ili 0, 85%, ovisno o financiranom iznosu. Morat ćete također platiti premiju koja unaprijed iznosi nešto više od 3.000 USD za kredit od 180.000 USD.
Ako dobijete uobičajenu hipoteku, umjesto toga plaćate nešto što se zove privatno hipotekarno osiguranje ili PMI. Obično to košta negdje od 0, 3% do 1, 15% godišnje, iako u ovom slučaju nema prethodne naknade. (Za više pogledajte: Koja je razlika između privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI) i premije hipotekarnog osiguranja (MIP)? )
Kompromis za predujam
Znači li mogućnost hipotekarnog osiguranja da biste trebali pričekati dok ne spustite punih 20% troškova kuće? Nije nužno.
Za početak, u nekim jeftinijim gradovima čekanje nije uvijek realno. Ako živite u dijelu zemlje u kojem čak i skromne kuće koštaju 400.000 dolara, prije ulaska na tržište morat ćete izdvojiti 80.000 dolara. A ako živite na području gdje je kupovina jeftinija od iznajmljivanja, moglo bi postojati dodatno sredstvo za odbranu da ostanete po strani dok ne uštedite dovoljno da izbjegnete hipotekarno osiguranje.
Za neke je ljude najbolja opcija pronaći sredinu između minimalnog predujma i tradicionalnih 20%. Na primjer, ako uzmete FHA kredit i odložite 10%, hipotekarno osiguranje će se otkazati nakon 11 godina; u suprotnom, nastavit ćete ga plaćati u cijelosti zajma. Možete li refinancirati kasnije kako biste se riješili osiguranja? Naravno. Ali nema garancije da će kamatne stope biti ili blizu svojih povijesnih najnižih cijena kada to učinite.
Uz to, premija za hipotekarno osiguranje (MIP) pada kada izvršite veći predujam. Na primjer, ako preuzmete hipoteku od 15 godina, ako možete platiti 10% unaprijed godišnja uplata pada sa 0, 70 na 0, 45%.
Iako su detalji kod PMI-a malo drugačiji, vrijedi ista logika. Što je vaš predujam veći, to manje morate platiti premije. Jedna od prednosti PMI-a je i to što ga možete otkazati nakon što u svom domu postignete 20% kapitala (pogledajte Kako zaključiti privatno hipotekarno osiguranje ).
Ako banka zadrži vašu hipoteku na njihovim knjigama - to jest, ne prodaje je entitetima poput Fannie Mae ili Freddie Mac - možda uopće neće zahtijevati osiguranje. Međutim, banke često naplaćuju unaprijed naknadu ili višu kamatnu stopu ako se odlučite za zajam s niskim plaćanjem otplate kako bi ublažile rizik koji preuzimaju. Čak i dodatnih pola postotnog boda može vas koštati nekoliko tisuća dolara više tijekom razdoblja od 30 godina. Ukupni učinak je isti: ako odložite više, možete se posuditi za manje.
Rizik odlaska pod vodom
Još jedna zamka smanjenja minimalnog minimuma kada kupujete kuću je da imate manju zaštitu ako tržište stanovanja opada. Sa samo 3% ili 4%, lako biste se našli ako dugujete banci više nego što vrijedi vaša kuća. Upravo to se dogodilo s mnogim vlasnicima kuća tijekom najnovijeg urušavanja stanova.
Ako npr. Odete „podvodno“ u svoju kuću i neočekivano izgubite posao, na primjer, više nemate mogućnost posudbe protiv svoje imovine kako biste platili troškove ili mogućnost prodaje kuće bez plaćanja zajmodavcu.
Iako niste u potpunosti zaštićeni, čak i ako odložite 10% ili 15%, dajete sebi puno veće zaštitne uvjete ako cijene kuća skrenu na još gore.
Držanje štednog jastuka
Štednja za kuću glavni je životni cilj. No dok sastavljate predujam, budite sigurni da ne ostavljate previše novca. Ne samo da je dobro imati fond za hitne slučajeve (u idealnom slučaju šest mjeseci životnih troškova), trebat će vam i rezervna sredstva za neočekivane troškove koji često uključuju kupnju kuće. Za više informacija pogledajte koliko gotovine trebam zadržati u banci?
Uspostavite strogi proračun prije nego što započnete lov na kuće, pa znate što možete priuštiti da potrošite. I napravite sve što možete kako biste nagomilali svoje novčane rezerve čim se riješite i završite slikanje i zamjenu tepiha i ormara. Također, zapamtite da ljudi kažu kako je dobro živjeti u kući prije nego što napravite obnove koje nisu obavezne prije nego što se uselite.
Donja linija
Mogu li zajmovi s niskim otplatama biti dobar izbor za neke vlasnike kuća? Apsolutno. Ali izračunajte dugoročne troškove hipotekarnog osiguranja ili višu kamatnu stopu koju ćete platiti kako biste bili sigurni da vrijedi. za više, pogledajte Hipoteke: Koliko možete učiniti? i 10 najboljih hipotekarnih prijevara koje treba izbjegavati .