Što je kombinirani omjer zajma / vrijednosti?

Omjer kombiniranog zajma i vrijednosti (CLTV) izračun je koji koriste hipotekarni i kreditni profesionalci kako bi odredili ukupni postotak imovine vlasnika kuće koja je opterećena založnim pravima. CLTV omjer određuje se zbrajanjem salda svih preostalih zajmova i dijeljenjem s trenutnom tržišnom vrijednošću nekretnine. Na primjer, nekretnina s prvim hipotekarnim stanjem od 300 000 USD, drugom hipotekom u iznosu od 100 000 USD i vrijednošću od 500 000 USD ima omjer CLTV od 80%.

Zajmodavci koriste omjer CLTV zajedno s pregrštom drugih izračuna, poput omjera duga i prihoda i standardnog omjera zajma prema vrijednosti (LTV) za procjenu rizika od odobravanja zajma dužniku. Omjer CLTV razlikuje se od standardnog LTV omjera jer posljednji samo uspoređuje saldo jednog kredita sa vrijednošću nekretnine. U gornjem primjeru, imovina ima omjer LTV od 60%, koji se dobiva dijeljenjem samo iznosa prve hipoteke na vrijednost imovine.

Mnogi ekonomisti pripisuju opuštene CLTV standarde krizi ovrhe koja je potresla Sjedinjene Države krajem 2000-ih, među ostalim čimbenicima. Počevši od devedesetih godina 20. stoljeća, a posebice tijekom rane i sredine 2000-ih, kupci kuća često su prilikom kupovine uzimali druge hipoteke umjesto plaćanja predujma. Zajmodavci, željni konkurencije ovih klijenata ne izgubiti konkurenciju, pristali su na takve uvjete unatoč povećanom riziku.

Prije pojave mjehurića nekretnina koji se od kraja devedesetih do sredine 2000-ih proširio, uobičajena praksa je bila da kupac za kuće izvrši predujmove u iznosu od najmanje 20% kupoprodajne cijene. Većina zajmodavaca zadržala je kupce unutar tih parametara tako da su maksimalno ograničili LTV na 80%. Kada se mjehurić počeo zagrijavati, mnoge te iste tvrtke poduzele su korake kako bi kupcima omogućile da smanje za 20%. Neki su zajmodavci podigli LTV-ove limite ili ih potpuno odustali, ponudili su hipoteke s 5% predujma ili manje, dok su drugi zadržali LTV zahtjeve, ali su podigli CLTV-ove kapice, često do 100%. Ovaj manevar omogućio je kupcima da uzmu druge hipoteke za financiranje svojih 20% predujma.

Napad isključenja s početka 2008. godine naglasio je zašto je CLTV važan. Imajući kožu u igri, kao što je početni novčani iznos od 100.000 USD za kuću od 500.000, pruža vlasniku kuće snažan poticaj da održi svoje hipotekarne isplate. Ako banka zakupi, on gubi ne samo svoj dom, već i gomilu gotovine koju je platio da zatvori. Zahtijevajući kapital u imovini, također se zajmodavci izoliraju od pada cijena nekretnina. Ako se nekretnina procijeni na 500 000 USD, a ukupni založni iznos dosegne 400 000 USD, imovina može izgubiti do 20% svoje vrijednosti, a da vlasnici založnog prava ne dobiju kratko plaćanje na aukciji ovrhe.