Zašto stanovanje propada

Prodaja kuće obično nije jednostavan proces. Međutim, može postati još složenije i skuplje ako kupac napravi ponudu, a prodaja propadne zbog toga što kupac odustane. Kao prodavač, morate znati nekoliko stvari o izlazima iz kasne faze. Ako razmišljate o prodaji kuće, saznajte što možete učiniti da se zaštitite ako posao propadne.

Kako prodaja kuće može propasti

U uobičajenoj prodaji kuća, kupci će ponuditi ponudu prodavaonice kuće, a kad to bude prihvaćeno, potpisuju se ugovori dviju strana. U tom se trenutku status nekretnine obično mijenja iz "za prodaju" u "pod ugovorom" ili "u ugovoru". Promjena statusa govori drugim kupcima i agentima za prodaju nekretnina da prodavač ima kupca i da je u fazi zaključenja posla. Međutim, prodaja ili kupnja kuće nije konačna sve dok obje strane nisu zaključile sve potrebne pravne dokumente koji prenose vlasništvo nad domom.

Kupci često u svojim ugovorima imaju klauzule o nepredviđenim situacijama, koje su legalni načini „odustajanja“ od ugovora bez ikakvog troška ili s malim troškom kupcu. U kupoprodajnom ugovoru upisana je klauzula o nepredviđenoj situaciji u kojoj se i kupac i prodavač slažu s uvjetima ugovora. Neki od najčešćih događaja uključuju:

Hipotekarni slučaj

Kupac mora biti u mogućnosti pribaviti hipoteku na nekretnini, obično u određenom roku nakon potpisivanja ugovora. Ponekad se u ugovor može upisati uvjet da, ako financiranje propadne, ugovor se poništava. Za prodavatelje je važno zatražiti od kupca da mu dostavi hipotekarno pismo o odobrenju.

Nepredviđena kućna inspekcija

Kuća za prodaju mora proći inspekciju ili kupac može zatražiti od prodavatelja da izvrši popravke navedene u inspekcijskom izvješću. Ako se izvrše popravci, obično se naređuje naknadna kontrola kako bi se osiguralo prolazak kuće. Kupac može koristiti informacije u inspekcijskom izvješću kao poticaj za pregovaranje niže prodajne cijene.

Kućna prodaja nepredviđena

Nova kupovina kuće može ovisiti o kupcu koji prodaje svoju trenutnu imovinu. Nepredviđena prodaja kuće pomaže kupcima jer im omogućuje da odustanu od ugovora ako se njihov dom ne proda - a prodavaču ostavlja postupak da postupak započne iznova. Iako je obično postavljeno vremensko razdoblje do kojeg, ako se dom ne prodaje, prodavač može odustati od ugovora; prodavač može propustiti druge ponude potencijalnih kupaca koje je spremno zatvoriti.

Nepredviđena ocjena

Nepredviđena procjena omogućava kupcu da procijeni dom kako bi odredio njegovu vrijednost. Cijena kuće mora zadovoljavati ili biti niža od službene cijene procjene. Ako procjena dolazi po nižoj cijeni, kupac može nastaviti s kupnjom ili tražiti od prodavatelja da snizi cijenu kuće.

Kada prodaja kuće propadne, obično zbog jednog od gore navedenih nepredviđenih stanja nisu ispunjeni ili je kupac ili prodavač promijenio srce.

Ključni odvodi

• Kupci često u ugovoru sadrže klauzule o nepredviđenim situacijama, koje su legalni načini „odustajanja“ od kupovine kuće.
• Ako ponuda o prodaji kuće propadne, prodavač gubi vrijeme, novac i promašuje ostale kupce koji su bili spremni zatvoriti.
• Klauzula o bijegu pomaže prodavačima jer prodavatelju omogućuje da zabavlja ponude drugih kupaca usprkos slučajnostima u izvornoj ponudi.

Znakovi upozorenja

Nepridržavanje nijednog od nepredviđenih ugovora opravdan je razlog da se ne zatvori. Međutim, postoje i neki drugi znakovi upozorenja da se kupac može odustati od kupnje, a oni uključuju:

• Neuspjeh vraćanja papira potpisanih, datiranih i ispunjenih prema uputama
• Neuspjeh izvršiti potrebna plaćanja trećim stranama (tj. Inspektorima)
• Ne vraćaju pozive
• Nedostaju sastanci
• Brojni zahtjevi za izmjenama ugovora

Ako naiđete na bilo što od ovoga, to može značiti da vam kupac postaje hladan. Nazovite svog kupca (ili njegovog ili njenog predstavnika) ako ste zabrinuti da je zatvaranje ugroženo.

Troškovi prodavača

Ako imate ugovor o prodaji kuće, morate izgubiti nekoliko stvari ako se kupac odbije:

Trošak prilike

Ostali kupci koji su možda bili zainteresirani za izradu ponude za vaš dom počet će pregledavati ostale nekretnine na tržištu kada vaša kuća ode "pod ugovorom". Možete izgubiti mogućnost prodaje tim kupcima kada je vaš dom ugovoren jer su oni možda kupili drugu nekretninu.

Vrijeme

Jedan od najfrustriranijih aspekata prodaje kuća koji prolazi je izgubljeno vrijeme. Prodavač se šalje natrag u kvadratni da bi ponovo započeo postupak pronalaska drugog kupca. Nadalje, kašnjenje bi moglo ugroziti vaše planove za kupnju drugog doma ili promjenu vremenske trake za selidbu.

Vaš sljedeći dom

Ako imate ugovor o kupnji drugog doma i transakcija je uvjetovana prodajom vašeg trenutnog prebivališta - jer su vam trebali prihodi od prodaje - kuću možda nećete moći kupiti. Kao rezultat, možda ćete morati odustati od kupovine ili pronaći drugi način da to financirate.

Novac

Možete izgubiti novac kao rezultat posla koji propada ukoliko trebate nastaviti obavljati hipotekarne isplate za vaš trenutni dom - koji prodajete - a istovremeno plaćati hipoteku na kući koju ste upravo kupili. Također, možda ćete plaćati najam stana dok ne zatvorite kupnju novog doma, posebno ako je prodaja udaljena od kuće. Ukratko, odustajanje kupca moglo bi privremeno povećati mjesečne troškove stanovanja.

Ako imate ugovor o kupnji novog doma, a budući kupac vašeg trenutnog doma odustane, možda ćete morati platiti za raskid ugovora o kupnji nove kuće.

Stalni troškovi održavanja vašeg trenutnog doma nastavit će se sa porezima na imovinu, komunalije i uređenje okoliša. A budući da je važno zadržati izgled kuće kako bi privukli novog kupca, troškovi se mogu s vremenom zbrojiti.

Spremanje posla

Ako poduzmete odustajanje, vaš kupac može poduzeti neke korake. Prvo, osigurajte da agenti za prodaju nekretnina, za vas i kupca, učinkovito komuniciraju. Budite sigurni da ste i potencijalni kupac dobili kopije svih komunikacija u pisanom obliku. Ako vi ili kupac ne koristite agenta (ili ako vam nije ugodna razina komunikacije), pokušajte izravno razgovarati s kupcem kako biste razumjeli njegove namjere ili zabrinutosti. Također utvrdite postoje li neke ustupke koje biste mogli napraviti kako biste zadržali svog kupca.

Iako možda ne želite smanjiti prodajnu cijenu svog doma ili platiti nadogradnje i popravke, možda će biti korisno ako gubitak prodaje bude skuplji od popravka.

Pregledajte ugovor da biste utvrdili eventualni povrat sredstava ako se kupac odustane. Na primjer, postoji li klauzula u vašem ugovoru koja bi vam dala zakonske osnove da tužite svog dužnika za kršenje ugovora i dobijete postotak od ugovorene prodajne cijene? Ili postoji klauzula koja kaže da je kupac u zadatku ako ne otkaže ugovor u navedenom roku nakon potpisivanja ugovora?

Koristite klauzu za bijeg

Klauzula o bijegu omogućava prodavaču da zabavlja i prihvaća ponude drugih kupaca čak i ako postoje uvjeti ili nepredviđene situacije koje kupac upiše u ugovor.

Ako je kod kuće napravljena još jedna ponuda, prodavatelj bi obavijestio izvornog kupca koji bi imao određeni broj dana da udovolji nepredviđenim situacijama ili ih se odrekne. Drugim riječima, klauzula o bijegu pomaže zaštititi prodavatelje tako da ne propuštaju mogućnosti prodaje dok čekaju da se ispoštuju kupčeve nepredviđene situacije, poput prodaje kuće kupca.

Donja linija

Mnogo je čimbenika koji mogu prouzrokovati pad prodaje kuće, uključujući neispunjavanje nekog od nepredviđenih ili klauzula u ugovoru ili kupca ima promjenu srca.

Međutim, prodavači se mogu zaštititi tako da budu informirani i znaju detalje ugovora. Prodavači moraju osigurati da njihov agent radi i komunicira na učinkovit način. Također, ako ste prodavač, mogli biste razmotriti da odvjetnik za nekretnine pregleda ugovor, predloži bilo kakve klauzule koje bi vas mogle zaštititi i predložiti mogućnosti povratka ako se kupac odbije - uključujući mogućnost da tuži kupca ako je potrebno.