10 savjeta za kupnju vašeg prvog objekta za iznajmljivanje

Nekretnine su proizvele mnoge najbogatije svjetske ljude, tako da postoji puno razloga za mišljenje da je nekretnina dobra investicija. Međutim, kao i kod svake investicije, bolje je biti dobro upućen prije nego što uronite sa stotinama tisuća dolara. Ooružajte se donjim podacima prije nego što započnete novu karijeru kao nekretninski tajkun.

Uvjerite se da je za vas

Znate li kako se baviti alatnim alatom? Kako radite na popravljanju suhozida ili odmrzavanju WC-a? Naravno, mogli biste zvati nekoga da to učini umjesto vas, ali to će profitirati vašem profitu. Vlasnici nekretnina koji imaju jedan ili dva doma često sami rade popravke kako bi uštedjeli novac. Ako niste zgodan tip i nemate puno rezervnog novca, biti posjednik možda nije baš za vas.

To se, naravno, mijenja kako dodajete više svojstava svom portfelju. Lawrence Pereira, predsjednik uprave kraljevskog bogatstva u luci Redondo Beach, Kalifornija, posjeduje nekretnine na Istočnoj obali, a živi na Zapadnoj obali. Kao netko tko kaže da mu uopće nije pri ruci, natjera ga da radi. Kako? „Sastavio sam čvrst tim čistača, majstora i izvođača radova“, kaže Pereira. To se ne preporučuje novim investitorima, ali kako ste dobili posao ulaganja u nekretnine, ne morate ostati lokalni.

Prvo platite dug

Pametni ulagači mogu snositi dug kao dio svog portfelja ulaganja, ali prosječan čovjek to bi trebao izbjegavati. Ako imate studentske zajmove, neplaćene račune za medicinu ili djecu koja će uskoro pohađati fakultet, kupovina nekretnine za iznajmljivanje možda nije pravi potez. Pereira se slaže da je ključno biti oprezno govoreći: „Nije potrebno podmiriti dug ako je vaš povratak iz vaše nekretnine veći od troškova duga. To je izračun koji trebate napraviti. Međutim, ne stavljajte sebe u položaj u kojem vam nedostaje gotovine za plaćanje duga. Uvijek imajte granicu sigurnosti. "

Uzmite predujam

Investicijska svojstva uglavnom zahtijevaju veći predujam od imovine u kojoj su vlasnici, tako da imaju strože uvjete odobrenja. 3% koje ste možda stavili na dom u kojem trenutno živite neće raditi za investicijsku nekretninu. Trebat će vam najmanje 20 posto s obzirom da hipotekarno osiguranje nije dostupno na nekretninama zakupa.

Čuvajte visoke kamatne stope

Trošak posudbe novca mogao bi biti relativno jeftin trenutno, ali kamatna stopa na investicijsku nekretninu bit će veća od tradicionalnih hipotekarnih kamata. Zapamtite, potrebna vam je niska hipotekarna uplata koja neće previše zajesti u mjesečnoj dobiti.

Izračunajte svoje marže

Tvrtke s Wall Streeta koje kupuju nevolje imaju za cilj povrat od 5% do 7% jer moraju plaćati osoblje. Pojedinci bi trebali postaviti cilj od 10%. Troškove održavanja procijenite na 1% vrijednosti imovine godišnje. Ostali troškovi uključuju osiguranje, moguće naknade za udruživanje vlasnika kuća, porez na imovinu i mjesečne troškove kao što su suzbijanje štetočina i uređenje okoliša. A onda postoji i stanodavno osiguranje.

Izbjegavajte gornji fiksator

Primamljivo je potražiti kuću koju možete dobiti po povoljnim cenama i pretvoriti u nekretninu za iznajmljivanje. Međutim, ako vam je ovo prvo imanje, to je vjerojatno loša ideja. Ako nemate izvođača radova koji će kvalitetno raditi jeftino - ili ako ste vješti kod velikih kuća, vjerojatno ćete platiti previše za obnovu. Umjesto toga, potražite kupnju kuće koja ima cijenu ispod tržišne i treba joj samo manji popravak.

Matt Holmes, osnivač i izvršni direktor Holmes Real Estate Group, kaže da je najbolja vrsta kuće za kupnju ona kojoj možete dodati spavaću sobu odmah ili u bliskoj budućnosti. Dodaje da:

Dodavanje spavaće sobe ne samo da povećava vrijednost preprodaje, već se često isplati u prvom mjesecu ako iznajmljujete nekretninu po sobi. Uz to, dodavanje spavaće sobe košta oko 10% preuređenja kuhinje, a može se tvrditi da na mnogim tržištima također ima značajniji utjecaj na vrijednost preprodaje.

Izračunajte operativne troškove

Operativni troškovi na vašoj novoj nekretnini iznosit će između 35 posto i 80 posto vašeg bruto operativnog prihoda. Ako naplatite 1500 dolara za najam, a vaši troškovi dolaze u iznosu od 600 dolara mjesečno, to je 40 posto. Za još lakši izračun koristite pravilo 50 posto. Ako je stanarina koju naplaćujete 2.000 USD mjesečno, očekujte da ćete platiti 1.000 USD ukupnih troškova.

Odredite svoj povratak

Koji je vaš povrat od tog dolara za svaki dolar koji uložite? Dionice mogu ponuditi 7, 5% povrata novca, dok obveznice mogu platiti 4, 5%. 6-postotni povrat u prvoj godini stanodavca smatra se zdravim, posebno imajući u vidu da bi se taj broj s vremenom trebao povećavati.

Nađite kuću s niskim cijenama

Što je dom skuplji, to će vam biti veći tekući troškovi. Neki stručnjaci preporučuju početak s kućom od 150.000 dolara.

Pronađite odgovarajuću lokaciju

Prilikom odabira profitabilne nekretnine za iznajmljivanje potražite niske poreze na imovinu, pristojnu školsku četvrti, susjedstvo s niskim stopama kriminala i područje s rastućim tržištem posla i mnoštvom pogodnosti, poput parkova, trgovačkih centara, restorana i kina.

5 jednostavnih načina ulaganja u nekretnine

Rizik vs. Nagrada

Svaka financijska odluka odnosi se na odmjeravanje nagrada, određivanje isplate s mogućim rizikom. Ima li ulaganja u nekretnine za vas smisla?

nagrade:

• Vaš je prihod pasivan. Osim početnog ulaganja i troškova održavanja, možete zaraditi novac, a pritom većinu svog vremena i energije uložite u svoj redovan posao.
• Vaš prihod bi trebao rasti. Ne zarađujete samo najamnine; kako se vrijednosti nekretnina povećavaju, vaše ulaganje raste u vrijednosti.
• Možete staviti nekretnine u IRA sa vlastitim usmjerenjem.
• Prihod od najma nije uključen kao dio vašeg prihoda koji podliježe porezu za socijalno osiguranje.
• Kamate koje plaćate na zajam od investicijske imovine oporezuju se porezom.
• Osim još jedne krize, vrijednosti nekretnina su stabilnije od burze.
• Nekretnine su fizička imovina. Ulaganje u dionice ili proizvode na Wall Streetu nije nešto što možete vidjeti ili dodirnuti.

rizici:

• Iako je prihod od najma pasivan, stanarima može biti teško riješiti se ako ne koristite tvrtku za upravljanje imovinom.
• Ako je vaš prilagođeni bruto dohodak iznad 200.000 USD (pojedinačno) ili 250.000 USD (ako se vjenčate zajedno), možda ćete biti podvrgnuti prirastu od 3, 8 posto neto neto prihoda od ulaganja, uključujući prihod od najamnine.
• Prihod od najma ne može pokriti ukupnu hipoteku.
• Za razliku od dionica, nekretninu ne možete odmah prodati ako tržište postane kiselo.
• Za razliku od dionica, u većini slučajeva ne možete prodati dio svoje nekretnine. Sve je ili ništa.
• Troškovi ulaska i izlaska su visoki.
• Ako nemate stanara, morate platiti sve troškove.

Donja linija

Neka vaša očekivanja budu realna. Kao i kod svake investicije, nekretnina za najam neće neko vrijeme proizvoditi veliku plaću, a odabir pogrešne imovine mogao bi biti katastrofalna greška. Razmislite o radu s iskusnim partnerom na vašem prvom imanju ili unajmite vlastiti dom kako biste testirali svoje sposobnosti iznajmljivača.