1031 razmjene: 10 stvari koje treba znati

IRS kod Odjeljak 1031 polako ulazi u svakodnevni razgovor. Izraz su povezane s nekretninama, tvrtkama s naslovom, investitorima i nogometnim mamama. Neki čak inzistiraju na tome da se to pretvori u glagol, kao u: "Dajmo 1031 tu zgradu za drugu."

IRS Odjeljak 1031 ima mnogo pokretnih dijelova koje korisnik mora razumjeti prije pokušaja njegove uporabe. Postoje porezne implikacije i vremenski okviri koji mogu biti problematični. Također, pravilo predviđa 1031 svojstva slične swapu i ograničava upotrebu pravila sa svojstvima za odmor.

Što je odjeljak 1031?

Općenito rečeno, razmjena 1031 (koja se naziva i slična razmjena ili Starker) zamjena je jedne investicijske imovine u drugu. Iako je većina zamjena oporezivana kao prodaja, ako vaša zadovoljava zahtjeve 1031, ili nećete imati porez ili ograničeni porez u trenutku razmjene.

(Za čitanje u pozadini pogledajte Izbjegavanje poreza na kapitalnu dobit na prodaju kuće.)

U stvari, možete promijeniti oblik svog ulaganja bez (kako IRS vidi) unovčenja ili priznavanja kapitalnog dobitka. To vam omogućava da i dalje investirate s odgodom poreza. Ne postoji ograničenje u koliko puta i koliko često možete raditi 1031. Dobit od investicijskih nekretnina možete prebacivati ​​na drugu, na drugu. Iako ćete od svakog swapa možda imati zarade, izbjegavate porez dok mnogo godina kasnije ne prodate za gotovinu. Tada ćete, nadamo se, platiti samo jedan porez i to po dugoročnoj stopi kapitalnog dobitka (trenutno 15% ili 20%, ovisno o dohotku - i 0% za neke porezne obveznike nižeg dohotka).

Odredba se odnosi samo na investicijsku i poslovnu imovinu, tako da svoje primarno prebivalište ne možete zamijeniti drugim domom. Postoje načini na koje možete koristiti 1031 za zamjenu kuća za odmor - o tome više kasnije - ali ova je rupa mnogo uža nego što je to bila nekada.

Posebna pravila za amortizacijsku imovinu

Upozorenje: Posebna pravila primjenjuju se kad se zamijeni amortizacijska imovina 1031. To može pokrenuti dobit poznata kao ponovni odbitak amortizacije koja se oporezuje kao obični dohodak. Općenito, ako zamijenite jednu zgradu za drugom, možete izbjeći ovu ponovnu sliku. Ali ako zamijenite poboljšano zemljište sa zgradom za neobrađeno zemljište bez zgrade, amortizacija koju ste prethodno tvrdili za zgradu bit će vraćena kao obični prihod.

Zbog takvih komplikacija vam je potrebna stručna pomoć kada radite 1031. Ipak, ako razmišljate o 1031 - ili ste samo znatiželjni - evo 10 stvari koje biste trebali znati.

Promjene pravila 1031

Prije donošenja novog poreznog zakonodavstva, 22. prosinca 2017., neke razmjene osobne imovine - poput licenci franšize, zrakoplova i opreme - kvalificirale su se za razmjenu 1031. godine. Prema novom zakonu, kvalificiraju se samo nekretnine. Razmjene korporativnih dionica ili udjela u partnerstvu nikada se nisu kvalificirale - i još uvijek ne.

S druge strane, još uvijek vrijede zajednički interesi stanara (TIC) u nekretninama. Vrijedno je napomenuti da Zakon o porezima i porezima na posao (TCJA) s punim troškovima naknade za određenu materijalnu imovinu može pomoći nadoknađivanju ove izmjene poreznog zakona.

TCJA uključuje prijelazno pravilo koje dozvoljava 1031 razmjenu kvalificirane osobne imovine u 2018. godini ako je prvotna imovina prodana ili zamjenska imovina stečena do 31. prosinca 2017. Pravilo prijelaza specifično je za poreznog obveznika i ne dozvoljava obrnuti 1031 zamjena na kojoj se nova imovina kupuje prije prodaje stare imovine.

"Like-Kind" je široko utemeljen

Većina razmjena mora biti samo "slična" - zagonetna fraza koja ne znači ono što mislite da znači. Možete zamijeniti stambenu zgradu za sirovu zemlju ili ranč za tržni centar. Pravila su iznenađujuće liberalna. Možete čak i zamijeniti jedno poduzeće za drugo. Ali opet, postoje zamke za nepažnje.

Možete obaviti razmjenu s odgodom

Klasično, razmjena uključuje jednostavnu zamjenu jednog imanja za drugo između dvije osobe. Ali izgledi da pronađete nekoga s točnom imovinom koju želite, a tko želi točnu imovinu koju imate, su mali. Iz tog razloga, većina razmjena je odgođena, trodijelna ili "Starker" razmjena (imenovana po prvom poreznom slučaju koji im je to omogućio).

U odloženoj razmjeni potreban vam je Kvalificirani posrednik (posrednik) koji drži novac nakon što "prodate" svoju nekretninu i iskoristi je za "kupnju" zamjenske imovine za vas. Ova se tri razmjena tretira kao swap.

1031 Pravilnik o vremenskom okviru

Postoje dva ključna pravila vremena koja se morate pridržavati pri odloženoj razmjeni.

1. Prvi se odnosi na određivanje zamjenskog svojstva. Jednom kada dođe do prodaje vaše imovine, posrednik će dobiti gotovinu. Ne možete primiti novac ili će to pokvariti 1031 tretman. Također, u roku od 45 dana od prodaje vaše imovine, morate pismeno odrediti zamjensku imovinu posredniku, navodeći nekretninu koju želite steći. IRS kaže da možete odrediti tri svojstva sve dok se na kraju zatvorite na jednom od njih. Možete čak imenovati i više od tri ako spadaju u određene testove vrednovanja.
2. Drugo vremensko pravilo u zamjeni razmjene odnosi se na zatvaranje. Morate zatvoriti novu nekretninu u roku od 180 dana od prodaje stare. Imajte na umu da dva vremenska razdoblja teku istodobno. To znači da započinjete s prebrojavanjem kada se prodaja vaše imovine zatvori. Ako odredite zamjensko vlasništvo točno 45 dana kasnije, imat ćete samo 135 dana da zatvorite zamjenski entitet.

Porezne implikacije i hipoteke

Možda vam je preostalo novca nakon što posrednik stekne zamjensku imovinu. Ako je to slučaj, posrednik će vam ga platiti na kraju 180 dana. Taj novac - poznat kao "prtljažnik" - oporezat će se kao djelomični prihod od prodaje vaše imovine, uglavnom kao kapitalni dobitak.

Jedan od glavnih načina na koji ljudi imaju problema s tim transakcijama je propuštanje kredita. Morate uzeti u obzir hipotekarne zajmove ili drugi dug na nekretnini od koje se odričete i bilo koji dug na zamjenskoj imovini. Ako ne primite novac gotovinu, ali vaša odgovornost pada - i to će se smatrati prihodom prema vama, poput gotovine.

Pretpostavimo da ste imali hipoteku od milijun dolara na staroj nekretnini, ali hipoteka na novu nekretninu koju dobijete u zamjenu iznosi samo 900.000 dolara. Imate 100.000 dolara dobiti koja je također klasificirana kao “boot”, i bit će oporezovana.

1031s za kuće za odmor

Možete prodati svoje glavno prebivalište i u kombinaciji sa supružnikom zaštititi 500.000 USD kapitalnog dobitka, pod uvjetom da ste tamo živjeli dvije godine od posljednjih pet. No ova pauza nije 1031 i nije dostupna za vašu drugu kuću ili kuću za odmor.

2004. Zatezanje rupe u kući za odmor

Možda ste čuli priče o poreznim obveznicima koji su pomoću odredbe 1031 zamijenili jednu kuću za odmor drugom, možda čak i za kuću u kojoj se žele povući, a odjeljak 1031 odgodio je svako priznavanje dobiti. Kasnije su se preselili u novo imanje, učinili ga svojim primarnim prebivalištem i na kraju planirali iskoristiti 500 000 USD isključenja kapitalnog dobitka.

Kongres je 2004. stegnuo tu rupu. Da, porezni obveznici još uvijek mogu kuće za odmor pretvoriti u nekretnine za iznajmljivanje i obaviti 1031 razmjenu. Primjer: Prestanite koristiti kuću na plaži, iznajmite je na šest mjeseci ili godinu dana, a potom je zamijenite za drugu nekretninu. Ako ste dobili stanara i ponašali se poslovno, vjerojatno ste pretvorili kuću u investicijsku nekretninu, zbog čega bi vaša razmjena 1031 trebala biti u redu.

Međutim, ako ih samo držite za najam, ali zapravo nemate stanare, to vjerojatno nije dopušteno. Činjenice će biti ključne, kao i vrijeme. Što više vremena prođe nakon pretvaranja uporabe nekretnine u najam, to je bolje. Iako ne postoji apsolutni standard, ništa manje od šest mjeseci dobrog korištenja zakupa vjerojatno nije dovoljno. Godinu bi bilo bolje.

Prelaskom u 1031 zamijenjeno prebivalište

Ako želite koristiti nekretninu koju ste zamijenili kao svoj novi drugi ili čak primarni dom, ne možete se odmah useliti. IRS je 2008. godine utvrdio pravilo sigurne luke, u kojem je reklo da neće osporavati je li zamjenski stan kvalificiran kao investicijska nekretnina za potrebe Odjeljka 1031. Da bi se taj sigurnosni luk susreo u svakom od dva razdoblja od 12 mjeseci odmah nakon razmjene:

• Morate iznajmiti stambenu jedinicu drugoj osobi za fer iznajmljivanje 14 dana ili više
• Vaša osobna upotreba stambenog objekta ne može prelaziti veći od 14 dana ili 10% broja dana tijekom razdoblja od 12 mjeseci koje je stan iznajmljen po fer najamnini.

Nadalje, nakon uspješne zamjene jednog odmora za odmor ili ulaganja za drugi, novi objekt ne možete odmah pretvoriti u vaš glavni dom i iskoristiti izuzeće od 500 000 USD.

Prije nego što je zakon promijenjen 2004. godine, investitor može prenijeti jednu nekretninu za najam u razmjeni 1031 za drugu nekretninu za iznajmljivanje, unajmiti novu imovinu za najam na neko vrijeme, preseliti u nekretninu na nekoliko godina i zatim je prodati, iskorištavajući isključenje dobiti od prodaje glavnog prebivališta. Ako steknete imovinu u razmjeni 1031 i kasnije pokušate prodati tu nekretninu kao svoje glavno prebivalište, izuzeće se neće primjenjivati ​​tijekom petogodišnjeg razdoblja počevši od datuma kada je nekretnina stečena u razmjeni 1031-a slične vrste. Drugim riječima, morat ćete čekati puno duže da biste iskoristili poreznu olakšicu za kapitalni dobitak za primarno prebivalište.