Uvod u FHA 203 (k) zajam

Želite li kupiti gornji fiksator, ali nemate novca da ga prepravite? Ili ste možda uštedjeli novac za preuređenje i našli ste kuću koju volite, ali zajmodavac vam neće dopustiti da je kupite jer se kuća ne smatra useljivom bez zahoda. Na tržištu se uvijek nalaze nekretnine koje bivši vlasnici nisu imali, a iznajmljivači loše tretiraju, iznajmljivači su namjerno uništavali vlasnike kreatora koji su im bili isključeni. Ne bi li trebao postojati način da netko poput vas popravi ove zaštitne sjenice i vrati ih u život?

Poklon vlade

Postoji način da se kupi fiksator gornji, a to vam donosi savezna vlada. Federalni stambeni zajam proizvoda za rehabilitaciju, zajam FHA 203 (k), dizajniran je za pojedince koji žele rehabilitirati ili popraviti oštećenu kuću kako bi u njoj mogli živjeti kao svoje glavno prebivalište. Ove kredite odobrava vlada kako bi potaknula zajmodavce da ponude ono što bi se inače smatralo rizičnim proizvodom zajma. Zbog uključenih rizika i troškova, sanacijskim projektima obično se bave profesionalni investitori u nekretnine koji nekretnine mogu kupiti gotovinom i stoga ne treba nijedna banka da odobri stanje imovine.

Ovaj članak će opisati koliko novca trebate uštedjeti, dvije različite vrste kredita od 203 (k), prihvatljive nekretnine, prihvatljivi popravci i još mnogo toga - ukratko, što morate znati da li je ta vrsta zajma prikladna vas. (Za čitanje u pozadini pogledajte: Osiguravanje hipoteka savezne stambene uprave (FHA) .)

Koliko gotovine vam treba

Zajam FHA 203 (k) omogućuje vam da u zajam uključite novac potreban za popravke i povezane troškove (materijale i rad). Ako želite kupiti kuću u kojoj je nestala kuhinja, u zajam možete uključiti cijenu novih ormara, radnih ploča, poda, hladnjaka, štednjaka, pećnice, mikrovalne pećnice, sudopera, perilice posuđa, odvoza smeća i troškova osmisliti, dopustiti i instalirati sve. Zajam može uključivati ​​i 10-20% rezerve u slučaju nepredviđenih troškova iznad i iznad procjena popravka. Također možete dobiti hipoteku u vrijednosti od šest mjeseci da uključite hipoteku dok obnavljate dom tako da nećete morati dvostruko plaćati stambeno plaćanje.

Vrste hipoteka od 203 (k)

Postoje dvije vrste hipoteka FHA 203 (k): redovita i pojednostavljena (također se naziva "modificirana"). Redovito je za nekretnine koje trebaju strukturne popravke; pojednostavljen je za one koji trebaju samo nestrukturne popravke. Ili se mogu koristiti za kupnju ili refinanciranje.

Za redovni zajam za kupnju od 203 (k), maksimalni iznos hipoteke temelji se na manjem vrijednosti imovine koja je stvarna, uvećanoj za troškove rehabilitacije ili 110% očekivane vrijednosti imovine nakon rehabilitacije. To znači da ne biste željeli kupiti kuću čija vrijednost je 150.000 USD ako vam je bilo potrebno $ 25.000 za popravke, osim ako nemate dodatnih 10.000 USD u gotovini jer bi najviše mogli posuditi 165.000 USD (110% od 150.000 USD). Pojednostavljeni zajam omogućuje kućnim kupcima da dodaju maksimalno 35.000 USD kupnoj cijeni kako bi platili poboljšanja. (Da biste saznali više, pogledajte: Hipoteke: koliko možete učiniti na raspolaganju? )

Naravno, u svakom slučaju imate prihod za izdvajanje hipoteke - ne možete samo zajam za određeni iznos, jer kuća to jamči.

Prihvatljiva svojstva

Zajmovi FHA 203 (k) namijenjeni su vlasnicima, a ne investitorima. Sljedeće vrste nekretnina ispunjavaju uvjete:

• Obiteljske do četveročlane stanove
• Postojeća gradnja koja je završena najmanje godinu dana
• Teardowns, sve dok će ostati dio postojećeg temelja
• Postojeću kuću koja će biti preseljena u novi temelj
• Stambeni dio nekretnine mješovite namjene (komercijalne / stambene)
• FHA-i odobreni stanovi

Uz tako širok spektar kvalificiranih svojstava, gotovo svatko može pronaći pravu nekretninu koja će se kvalificirati za zajam od 203 (k).

Uvjeti financiranja i dozvoljeni troškovi rehabilitacije i popravka

Bez obzira za koji posao mislite da kuću treba, zajmodavac i FHA imaju svoje zahtjeve koje ćete također morati ispuniti. Američko ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja (HUD) "zahtijeva da nekretnine financirane u okviru ovog programa udovoljavaju određenim osnovnim energetskim učincima i strukturalnim standardima" kako bi "udovoljile HUD-ovim minimalnim standardima imovine (24 CFR 200.926d i / ili HUD Priručnik 4905.1) i svim lokalni kodeksi i uredbe. "

Standardi energetske učinkovitosti uključuju brtvljenje, izolaciju i ventilaciju, kao i korištenje sustava grijanja i klimatizacije ispravne veličine za dom. Kuća također mora imati detektore dima u blizini svakog područja za spavanje.

Možda će vas iznenaditi raznolikost popravaka kuća i poboljšanja koja se mogu financirati kreditom 203 (k). To uključuje, ali nisu ograničeni na, sljedeće:

• slikarstvo
• dodaci soba
• palube
• terase
• razvrstavanje i odvodnjavanje mjesta
• pregradnja kupaonice
• pregradnja kuhinje, uključujući uređaje
• dovršavajući potkrovlje ili podrum
• strukturne izmjene i popravke
• dodavanje ili smanjenje broja jedinica u stanu (npr. obitelj s dupleksom)
• novi sporedni kolosijek
• dodaci za drugu priču
• otklanjanje problema sa bojom na bazi olova
• sustavi grijanja, ventilacije i klimatizacije (HVAC)
• vodovodni
• krov
• podovi
• ušteda energije
• onemogućen pristup

FHA ne dopušta da se "luksuzni predmeti" poput teniskih terena, bazena, hidromasažne kade i roštilja financiraju kreditom od 203 (k), ali neke stavke koje biste mogli smatrati luksuzom, poput hidromasažnih kade, jesu zapravo dopušteno. Razgovarajte sa svojim zajmodavcem o određenim poboljšanjima koja želite izvršiti kako biste vidjeli što možete financirati.

Završetak rehabilitacije

Nakon što dovršite kupnju i dom je vaš, možete započeti popravke i preuređivanje. FHA zahtijeva da se svi popravci završe u roku od šest mjeseci, mada zajmodavci mogu zahtijevati i kraći vremenski okvir.

Hipoteku ćete početi plaćati odmah kao i u bilo kojem domu. Uostalom, posjedujete ga - nije važno ako još ne živite u njemu. Međutim, kao što je spomenuto ranije, prvih nekoliko hipotekarnih plaćanja možete financirati.

Novac za sanaciju i popravak stavlja se na depozitni račun i pušta se nakon dovršetka posla i pregleda kako bi se osiguralo odobrenje HUD-a. HUD također mora odobriti gotov proizvod nakon što svi radovi budu gotovi.

Problemi koje treba izbjegavati

Mnogi zajmodavci ne daju FHA 203 (k) zajmove, bilo zato što ne znaju kako ili ne žele obaviti dodatnu papirologiju. Nešto što bi trebali izbjegavati - rad s zajmodavcem koji nema iskustva s FHA 203 (k) kreditima - postupak je toliko složen. Ne stvarajte se glavoboljom radeći s nekim tko ne zna što radi.

Također, pazite da u kuću ne uložite previše ulaganja - ne trošite toliko na popravke i poboljšanja da nećete moći nadoknaditi troškove ako kuću prodate jednog dana. Pogledajte prosječne prodajne cijene useljivih domova u vašem susjedstvu i pokušajte smjestiti dom unutar ovog raspona. Ne želite posjedovati dom od 300.000 dolara u susjedstvu domova od 200.000 dolara, jer će većina ljudi koji si mogu priuštiti dom od 300.000 dolara htjeti živjeti u ljepšem kvartu u kojem su svi domovi usporedivi.

Nedostaci

Zajmovi FHA 203 (k) imaju duže razdoblje zatvaranja od ostalih vrsta zajmova. Obično im je potrebno 60 do 90 dana da zaključe, u usporedbi s 30 do 45 dana koji su uobičajeni za ostale kredite, uključujući redovite FHA kredite. Ako se žuri s preseljenjem, zajam od 203 (k) nije proizvod za vas. Također možete očekivati ​​plaćanje veće kamatne stope zbog povećanog rizika vezanog za kredite za poboljšanje stana. (Za više, provjerite hipotekarne bodove - što je smisao? )

Ovi krediti također su više posla zajmodavcu i zahtijevaju specijalizirano zajamno znanje, tako da može biti teže pronaći zajmodavca koji će raditi s vama. Postupci prijave i obnove puno su posla za vlasnike domova, a uključeno je i mnogo birokratskih troškova. Neki zajmoprimci su prijavili kašnjenja u primanju svojih sredstava za rehabilitaciju, što dodaje dodatni stres procesu.

Donja linija

Iako može biti više posla u pronalaženju zajmodavca koji daje FHA 203 (k) zajmove i dovršenju procesa prijave i obnove, dodatni napor se može isplatiti. Ovaj zajamni proizvod može vam omogućiti da kupite onu savršenu kuću koja samo treba neko preuređivanje da bi bila ponovno dostupna. Također vam može omogućiti skok od iznajmljivanja kućnog vlasništva, jer u vašem cjenovnom rangu može biti fiksirni vrh, kada nema domova koji je spreman za useljenje. (Za više detalja pogledajte Jeste li spremni kupiti kuću? )