Pretpostavljena hipoteka
Pretpostavljiva hipoteka je vrsta financijskog aranžmana kojom se preostala hipoteka i njeni uvjeti prenose s trenutnog vlasnika na kupca. Pretpostavljajući preostali dug prethodnog vlasnika, kupac može izbjeći da mora dobiti vlastitu hipoteku.
Ključni odvodi
- Hipotekarna pretpostavka je dogovor u kojem se preostala hipoteka i njeni uvjeti mogu prenijeti s trenutnog vlasnika na kupca.
- Kad kamatne stope porastu, pretpostavljiva hipoteka je privlačna kupcu koji uzme postojeći zajam koji je bio osiguran s nižom kamatnom stopom.
- Jedine dvije vrste zajmova koji se mogu dobiti su zajmovi osigurani od strane Federalne stambene uprave i Ministarstva vanjskih poslova SAD-a.
Razumijevanje pretpostavljene hipoteke
Mnogi kupci kuća obično uzimaju hipoteku od kreditne institucije za financiranje kupnje kuće ili imovine. Ugovorni ugovor o vraćanju zajmovnog zajma uključuje kamate koje dužnik mora plaćati mjesečno pored glavnice otplate zajmodavcu.
Ako se vlasnik kuće odluči prodati dom u nekom trenutku u budućnosti, možda će moći prenijeti svoju hipoteku na kupca kuće. U ovom je slučaju originalna hipoteka uzeta.
Pretpostavljiva hipoteka omogućuje kupcu kupac trenutnu glavnicu, kamatnu stopu, razdoblje otplate i sve druge ugovorne uvjete prodavateljeve hipoteke. Kupac, umjesto da prođe rigorozni postupak dobivanja zajma od kuće od banke, može preuzeti postojeću hipoteku. Pri tome bi mogla doći do uštede troškova ako su trenutne kamatne stope veće od kamatne stope na zajmljivi kredit.
U razdoblju rasta kamatnih stopa povećava se i cijena zaduživanja. Kad se to dogodi, zajmodavci će se suočiti s visokim kamatama za sve odobrene kredite. Stoga će vjerovatno da će hipotekarna hipotekarna hipoteka u ovom razdoblju imati nižu kamatnu stopu odraz trenutnog stanja gospodarstva. Ako pretpostavljiva hipoteka ima zaključanu kamatnu stopu, na to neće utjecati povećanje kamatnih stopa.
Pretpostavljiva hipoteka privlačna je kupcima kada kamatne stope rastu. Postojeća hipoteka prodavatelja može imati nižu kamatnu stopu zaključenu od trenutne tekuće stope.
Prednosti i nedostaci pretpostavljivih hipoteka
Prednosti stjecanja pretpostavljive hipoteke u okruženju s visokim kamatama ograničene su na iznos postojećeg hipotekarnog salda na zajmu ili osnovni kapital. Na primjer, ako kupac kupuje kuću za 250.000 USD, a prodavačeva pretpostavljiva hipoteka ima samo saldo od 110.000 USD, kupac će morati izvršiti predujam u iznosu od 140.000 USD kako bi pokrio razliku ili će kupac trebati zasebnu hipoteku za osiguranje dodatna sredstva.
Nedostatak je tada taj što, ako kupovna cijena kuće premašuje hipoteku u značajnom iznosu, kupcu će možda trebati nova hipoteka. Ako se to dogodi, banka ili kreditna institucija mogu uključiti višu kamatnu stopu na hipoteku od 140 000 USD, ovisno o kreditnom riziku kupca.
Kupac obično izvadi drugu hipoteku na postojećem hipotekarnom stanju ako je prodajni kućni kapital visok. Kupac će možda morati uzeti drugi zajam kod drugog zajmodavca od prodavateljevog zajmodavca, što bi moglo predstavljati problem ako oba zajmodavca ne surađuju jedni s drugima ili ako dužnik ne izvrši oba kredita.
Međutim, ako je kapital prodavatelja nizak, pretpostavljiva hipoteka može biti atraktivna akvizicija za kupca. Ako je vrijednost kuće 250.000 USD, a pretpostavljeni saldo hipoteke 210.000 USD, kupac treba samo izdvojiti 40.000 USD. Ako kupac ima taj iznos u gotovini, može prodavaču platiti izravno bez osiguranja druge kreditne linije.
Posebna razmatranja za pretpostavljive hipoteke
Konačna odluka o tome može li se prenijeti pretpostavljiva hipoteka ne prepušta kupcu i prodavaču. Zajmodavac izvorne hipoteke mora odobriti pretpostavku hipoteke prije nego što ga bilo koja strana može otkazati. Kupac se mora prijaviti za kredit koji se može platiti i ispuniti zahtjeve zajmodavca, kao što su posjedovanje dovoljne imovine i sposobnost.
Ako se odobri, vlasništvo nad nekretninom prenosi se na kupca koji banci izvrši tražene mjesečne otplate. Ako zajmodavac ne odobri prijenos, prodavač mora pronaći drugog kupca koji je spreman preuzeti njegovu hipoteku i koji ima dobru kreditnu sposobnost.
Hipoteka koju je preuzela treća osoba ne znači da je prodavač oslobođen plaćanja duga. Prodavač može biti odgovoran za bilo kakve zadane vrijednosti koje bi, zauzvrat, mogle utjecati na njihov kreditni rejting. Da bi se to izbjeglo, prodavač mora otpustiti svoju odgovornost u pisanom obliku u trenutku preuzimanja, a zajmodavac mora odobriti zahtjev za oslobađanje oslobađajući prodavača svih obveza iz zajma.
Brza činjenica
Prodavatelj je i dalje odgovoran za bilo kakva plaćanja duga ako hipoteku preuzme treća osoba, osim ako zajmodavac odobri zahtjev za otpuštanje, čime prodavatelj oslobađa sve obveze iz zajma.
Uobičajene hipoteke nisu pretpostavljive. Postoje dvije vrste zajmova: zajmovi FHA, koji su osigurani od strane Federalne stambene uprave, i VA zajmovi, za koje jamči američko Ministarstvo za boračka pitanja.