Kombinirani omjer zajma i vrijednosti - CLTV omjer
Omjer kombiniranog zajma-vrijednosti (CLTV) odnos je svih osiguranih zajmova na nekretnini i vrijednosti nekretnine. Zajmodavci koriste omjer CLTV za određivanje rizika neplaćanja potencijalnog kupca kuće kada se koristi više od jednog kredita.
Općenito, zajmodavci su spremni pozajmljivati u CLTV omjerima od 80% i više zajmoprimcima s visokim kreditnim rejtingom. CLTV se razlikuje od omjera jednostavnog zajma i vrijednosti (LTV) po tome što LTV u svoj izračun uključuje samo prvu ili primarnu hipoteku.
CLTV formula i izračun
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnUkupna vrijednost nekretnine na drugom mjestu: VL = Vrijednost zajma \ početak {poravnanje} & \ text {CLTV} = \ frac {\ tekst {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Ukupna vrijednost nekretnine}} \\ & \ textbf {gdje:} \\ & \ tekst {VL = Vrijednost zajma} \\ \ kraj {usklađeno} CLTV = Ukupna vrijednost nekretnineVL1 + VL2 + ... + VLn gdje je: VL = vrijednost zajma
Da biste izračunali kombinirani omjer zajam / vrijednost, podijelite ukupne glavnice svih zajmova prema kupoprodajnoj cijeni nekretnine ili fer tržišnoj vrijednosti. CLTV omjer stoga se određuje dijeljenjem zbroja dolje navedenih stavki na nižu prodajnu cijenu nekretnine ili procijenjenu vrijednost nekretnine.
- izvorni iznos zajma prve hipoteke
- izvučeni dio (neizmireni osnovni saldo) kreditne linije kuće (HELOC)
- neplaćeni osnovni saldo svih zatvorenih podređenih sredstava, kao što je druga ili treća hipoteka (Uz zatvoreni zajam, dužnik prvi dan povlači sva sredstva i ne može vršiti bilo kakve promjene plana plaćanja ili pristupiti bilo kakvom otplaćenom glavnica nakon zatvaranja zajma.)
Ključni odvodi
- CLTV je sličan LTV-u, ali uključuje sve hipoteke ili založne pravo, a ne samo prvu hipoteku.
- Zajmodavci uzimaju u obzir CLTV omjer pri određivanju može li si kupac priuštiti kupnju kuće.
- Mjehurić s nekretninama 2008.-2009. Naglasio je važnost praćenja omjera CLTV-a.
Što omjer CLTV pokazuje
Omjer kombiniranog zajma i vrijednosti (CLTV) izračun je koji koriste hipotekarni i kreditni profesionalci kako bi odredili ukupni postotak imovine vlasnika kuće koji je opterećen založnim pravima (dužničke obveze). Zajmodavci koriste omjer CLTV zajedno s pregrštom drugih izračuna, poput omjera duga i prihoda i standardnog omjera zajma prema vrijednosti (LTV) za procjenu rizika od davanja zajma dužniku.
Mnogi ekonomisti pripisuju opuštene CLTV standarde krizi ovrhe koja je potresla Sjedinjene Države krajem 2000-ih, među ostalim čimbenicima. Počevši od devedesetih godina 20. stoljeća, a posebice tijekom rane i sredine 2000-ih, kupci kuća često su uzimali druge hipoteke u vrijeme kupovine umjesto plaćanja predujma. Zajmodavci željni gubitka posla ovih kupaca prema konkurentima koji su pristali na takve uvjete unatoč povećanom riziku.
Prije stvaranja mjehurića nekretnina koji se od kraja devedesetih do sredine 2000-ih proširio, uobičajena praksa je bila da kupci domova izvršavaju uplate u ukupnom iznosu od najmanje 20% kupoprodajne cijene. Većina zajmodavaca zadržala je kupce unutar tih parametara tako da su maksimalno ograničili LTV na 80%.
Kada se mjehurić počeo zagrijavati, mnoge te iste tvrtke poduzele su korake kako bi kupcima omogućile da smanje za 20%. Neki su zajmodavci podigli LTV-ove limite ili ih potpuno odustali, ponudili su hipoteke s 5% predujma ili manje, dok su drugi zadržali LTV zahtjeve, ali su podigli CLTV-ove kapice, često do 100%. Ovaj manevar omogućio je kupcima da uzmu druge hipoteke za financiranje svojih 20% predujma.
Napad isključenja s početka 2008. godine naglasio je zašto je CLTV važan. Imajući kožu u igri, kao što je početni novčani iznos od 100.000 USD za kuću od 500.000, pruža vlasniku kuće snažan poticaj da održi svoje hipotekarne isplate. Ako banka zakupi, on gubi ne samo svoj dom, već i gomilu gotovine koju je platio da zatvori.
Zahtijevajući kapital u imovini, također se zajmodavci izoliraju od pada cijena nekretnina. Ako se nekretnina procijeni na 500 000 USD, a ukupni založni iznos dosegne 400 000 USD, imovina može izgubiti do 20% svoje vrijednosti, a da vlasnici založnog prava ne dobiju kratko plaćanje na aukciji ovrhe.
Zašto je CLTV važan
Neki kupci kuća odluče smanjiti svoj predujam primajući više hipoteka na nekretnini, što rezultira nižim omjerom zajam-vrijednost za primarnu hipoteku. Zbog nižeg omjera LTV, mnogi kupci kuća uspješno izbjegavaju privatno hipotekarno osiguranje (PMI). Bilo da je bolje dobiti drugu hipoteku ili snositi troškove PMI, razlikuje se od pojedinca.
Prema tome, budući da druga hipotekarna banka preuzima veći rizik, kamatna stopa na drugoj hipoteci obično je viša od kamatne stope na prvu hipoteku. Potrošači su poželjni razmotriti prednosti i nedostatke prihvaćanja više kredita na jednoj nekretnini. Vježbanje dužne revnosti pomoći će osigurati da je ono što je odabrano najbolja opcija u danim okolnostima.
Zajam-vrijednost protiv CLTV-a
Zajam-vrijednost (LTV) i CLTV dva su najčešća omjera koja se koriste tijekom postupka preuzimanja hipoteke. Većina zajmodavaca nameće maksimum za obje vrijednosti, iznad kojih potencijalni dužnik ne ispunjava uvjete za zajam. LTV omjer uzima u obzir samo primarni saldo hipoteke. Stoga je u gornjem primjeru omjer LTV-a 50%, rezultat dijeljenja primarnog hipotekarnog stanja od 100.000 USD na početnu vrijednost od 200.000 USD.
Većina zajmodavaca nameće LTV maksimum od 80% jer Fannie Mae i Freddie Mac ne kupuju hipoteke s većim omjerima LTV-a. Zajmoprimci s dobrim kreditnim profilima mogu zaobići ovaj zahtjev, ali moraju plaćati privatno hipotekarno osiguranje (PMI) sve dok je njihov osnovni saldo zajma veći od 80% vrijednosti kuće. PMI štiti zajmodavca od gubitaka kad vrijednost kuće padne ispod salda kredita.
Primarni zajmodavci obično su izdašniji sa CLTV zahtjevima. Uzimajući u obzir gornji primjer, u slučaju ovrhe, primarni vlasnik hipoteke prima svoj novac u cijelosti prije nego što drugi posjednik hipoteke primi bilo što. Ako se vrijednost imovine smanji na 125.000 USD prije neplaćanja zajmoprimca, primarni posjednik založnog prava dobiva cjelokupni dugovani iznos (100.000 USD), dok drugi založni obveznik prima preostalih 25.000 dolara, iako duguje 50.000 dolara. Primarni posjednik založnog prava smanjuje rizik u slučaju pada vrijednosti imovine i stoga može priuštiti davanje kredita u višem CLTV-u.
Primjer CLTV omjera
Kao primjer, pretpostavimo da pojedinac kupuje dom za 200.000 dolara. Da bi osigurala imovinu, osigurala je predujam u iznosu od 50 000 USD i primila dvije hipoteke za 100 000 USD (primarna) i 50 000 USD (sekundarna). Njezin kombinirani omjer zajam-vrijednost (CLTV) stoga je 75%: ((100.000 USD + 50.000 USD) / 200.000 USD).
Usporedba investicijskih računa Ime dobavljača Opis Otkrivanje oglašavača × Ponude koje se pojavljuju u ovoj tablici potječu od partnerstava od kojih Investopedia prima naknadu.