Fannie Mae: Krediti, HomePath i sve što biste trebali znati

Fannie Mae (službeno Federalno nacionalno udruženje za hipoteku, ili FNMA) je poduzeće koje sponzorira vlada (GSE) - to je javno trgovačko poduzeće koje posluje na temelju Kongresne povelje - koje služi za poticanje vlasništva nad kućama i povećanje likvidnosti hipotekarnog novca stvaranjem sekundarno tržište. Osnovana 1938. godine za vrijeme Velike depresije kao dio novog ugovora, Fannie Mae usmjerava svoje napore u povećanje dostupnosti i pristupačnosti vlasništva nad kućama za Amerikance s niskim, umjerenim i sa srednjim dohotkom.

Kao sekundarni sudionik hipotekarnog tržišta, Fannie Mae ne potiče zajmove niti daje hipoteke zajmoprimcima. Umjesto toga, zadržava sredstva koja slijevaju hipotekarnim zajmodavcima (npr. Kreditnim sindikatima, lokalnim i nacionalnim bankama, štednjama i drugim financijskim institucijama) kroz kupovinu i jamstvo hipoteka ovih tvrtki. U stvari, riječ je o jednom od dva najveća otkupljivača hipoteka na sekundarnom tržištu; drugi je brat i brat, Federalna korporacija za hipotekarne kredite ili Freddie Mac, koji je također vladino poduzeće koje je Kongres stvorio.

5 bilijuna dolara

Iznos koji je Fannie Mae uložio na hipotekarno tržište od 2009. godine.

Ulaganjem u hipotekarno tržište, Fannie Mae stvara veću likvidnost zajmodavcima, poput banaka, štediša i kreditnih sindikata, što im zauzvrat omogućava da osiguraju ili financiraju više hipoteka. Subjekt procjenjuje da je od 2009. financirao tržište s 5 bilijuna dolara, financirajući otprilike šest milijuna kupovina kuća, 14 milijuna refinanciranja i tri milijuna stanova za najam. Najveći je osnivač ili podupiratelj hipoteke s fiksnom stopom od 30 godina u SAD-u

Fannie Mae Stock

Fannie Mae javno se trguje od 1968. Do 2010. godine, trgovalo se na njujorškoj burzi. Poništena je nakon hipotekarne, stambene i financijske krize nakon što je njena dionica pala ispod minimalnih zahtjeva za kapitalom koje je NYSE naložila. Sada trguje bez recepta.

U drugoj polovici 2008. godine vlada je preuzela Fannie Mae i Freddie Mac putem konzervacije Federalnog odbora za stambeno financiranje. Obojica su uz jamčevinu u iznosu od 187, 4 milijarde dolara, što ih je spasilo od propasti. Do 2014. godine Fannie Mae je otplatila vladu više od iznosa koji je primila.

U kolovozu 2012., uvjeti koji reguliraju dividendne obveze Fannie Mae promijenili su se tako da američka blagajna na kraju svakog tromjesečja traži bilo koji profit i osigurava kapital ako postoji deficit. Iako Fannie Mae zarađuje novac, njegov se profit svake četvrtine predaje vladi.

Fannie Mae smjernice

Da bi hipotekarni zajmodavac mogao dobiti potporu Fannie Mae-a, mora pristati da ne primjenjuje neetičke prakse sub-verzijskog kreditiranja. Krediti sa subprimeom, koji imaju višu stopu od kredita po premijeri, nude se zajmoprimcima koji imaju lošu kreditnu sposobnost zajmodavca.

Hipoteke koje Fannie Mae kupuje i jamče moraju ispunjavati stroge kriterije. Na primjer, limit za konvencionalni zajam za obiteljsku kuću u 2019. godini je 484.350 USD za većinu područja i 726.525 USD za područja s visokim troškovima, uključujući Havaje i Aljasku. Federalna agencija za stambeno financiranje (FHFA) postavlja ove granice.

Nakon kupnje hipoteka na sekundarnom tržištu, Fannie Mae objedinjuje ih radi formiranja hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS). MBS su vrijednosni papiri pod zaštitom imovine koji su osigurani hipotekom ili zbirom hipoteka. Hipotekarne vrijednosne papire Fannie Mae tada kupuju institucije, poput osiguravajućih društava, mirovinskih fondova i investicijskih banaka. Jamči plaćanje glavnice i kamata na svoj MBS.

Fannie Mae također ima vlastiti portfelj, koji se obično naziva zadržani portfelj, koji investira u hipotekarne vrijednosne papire svoje i drugih institucija. Fannie Mae izdaje dug, nazvan agencijski dug, kako bi financirao svoj zadržani portfelj.

Ključni odvodi

• Federalno nacionalno udruženje za hipoteku (FNMA), poznato i kao Fannie Mae, je poduzeće koje sponzorira vlada (GSE), a koje je Kongres stvorio.
• Fannie Mae ne potiče hipoteke i ne daje hipoteke vlasnicima kuća koji traže sredstva, ali ih kupuje i jamči putem sekundarnog hipotekarnog tržišta.
• Fannie Mae i njegova rodbina, Federalna hipotekarna korporacija za stambene kredite ili Freddie Mac, dva su najveća kupca hipoteka na sekundarnom tržištu.
• Ulaganjem u hipoteke, Fannie Mae stvara veću likvidnost zajmodavcima, uključujući banke, štednje i kreditne zadruge, što im onda omogućava da osiguraju ili financiraju više hipoteka.
• I Fannie Mae i Freddie Mac umalo su propali tijekom financijske krize 2008., izbačeni su iz zatvora, stavljeni u vladinu zaštitu i na kraju su im vratili milijarde koje su primili da ostanu u vodi.

Krediti Fannie Mae

Da biste dobili zajam koji podržava Fannie Mae, morat ćete proći odobrenog zajmodavca. Uz gore izbjegavanje subprime zajmova, spomenutih gore, zajmodavci moraju ispunjavati kriterije prihvatljivosti i osiguravanja koji osiguravaju kreditnu kvalitetu financiranja.

Hipoteke koje je kupio i zajamčio Fannie Mae nazivaju se odgovarajućim zajmovima. Općenito govoreći, zajmovi koji se podudaraju imaju niže kamatne stope od zajmova koji ne odgovaraju ili jumbo kredita, koji Fannie Mae obično ne podržavaju jer prelaze ograničenja veličine kredita.

Kako podnijeti zahtjev za hipoteku utemeljenu na Fan Mae-u

Nakon što pronađete zajmodavca koji ispunjava uvjete za izdavanje zajma koji podržava Fannie Mae, vodit ćete se prilikom popunjavanja jedinstvene prijave za rezidencijalni zajam. Trebat ćete prikupiti i pružiti financijske informacije i dokumentaciju. Ovo uključuje evidenciju o zaposlenosti i vaš bruto prihod i izjave koje to podupiru, kao što je W-2 obrazac ili obrazac 1099. Morat ćete također pružiti ukupno svoje mjesečne obveze prema dužnicima, poput stanja na kreditnim karticama, automobila isplate, alimentaciju i uzdržavanje djece.

Da bi se odobrio zajam koji podržava Fannie Mae, poželjno je da omjer duga i prihoda (DTI) na kraju ulaznog dijela ne bude veći od 28%. Prednji DTI određuje koliko vaš bruto prihod ide na troškove stanovanja. Ako je vaš DTI previsok, ako možete, napravite veći predujam, što će smanjiti mjesečne troškove. Fannie Mae zahtijeva minimalnu uplatu od 5% za hipoteku s fiksnom stopom, iako je 20% obično idealno.

Kupac za kupce također mora ispunjavati minimalne kreditne zahtjeve kako bi bio prihvatljiv za hipoteke podržane u Fannie Mae. Za kuću s jednom obitelji koja je primarno prebivalište potrebna je FICO ocjena od najmanje 620 za zajmove s fiksnom kamatnom stopom i 640 za hipoteke s prilagodljivom stopom (ARM). Naravno, što je bolji ili veći vaš FICO rezultat, prihvatljiviji ste za najniže dostupne kamatne stope.

Izmjene zajma

Nakon propadanja hipoteke, Fannie Mae počeo se fokusirati na modifikacije zajma. Izmjene zajma mijenjaju uvjete postojeće hipoteke kako bi se dužnicima olakšalo izbjegavanje neplaćanja, završetak ovrhe i na kraju gubitak kuće. Izmjene mogu uključivati ​​nižu kamatnu stopu i produljenje roka zajma, što bi smanjilo mjesečna plaćanja. Fannie Mae dovršio je više od 1, 5 milijuna modifikacija zajma od 2009. godine.

Fannie Mae oporavio se otkako je uslijedio tijekom hipotekarne krize 2008. godine; od 2019. to je najveći nosilac hipoteke s fiksnom stopom od 30 godina u zemlji.

Fannie Mae HomePath

Kada se hipoteke pojave na hipotekama u kojima je Fannie Mae vlasnik / investitor, ili kada se nekretnine steknu korištenjem djela ovrhe ili oduzimanja, Fannie Mae pokušava pravovremeno prodati nekretnine kako bi se umanjili mogući utjecaji na zajednica. HomePath.com je Fannie Mae web stranica na kojoj kupci kuća i investitori mogu tražiti i davati ponude za ove nekretnine, a HomePath Hipoteka nudi kupcima financiranje proizvoda za nekretnine. U nekim slučajevima posebno financiranje može biti dostupno kroz hipoteku HomePath i hipoteku obnove kuće. Oni uključuju proširene doprinose prodavatelja za nekretnine u kojima žive vlasnici i niže mogućnosti plaćanja za kupce koji imaju višestruko financirane nekretnine.

HomePath.com ekskluzivno nudi nekretnine koje su u vlasništvu Fannie Mae, a uključuju kuće za jednu obitelj, gradske kuće i apartmane. Fannie Mae koristi domaće stručnjake za nekretnine za pripremu, održavanje i popis nekretnina za prodaju. Na većini popisa nalaze se fotografije, opisi nekretnina i drugi detalji, uključujući podatke o školi i susjedstvu. Broj, vrsta i prodajne cijene uvelike se razlikuju ovisno o tržištu, kao i stanju nekretnine. Dok se neki domovi useljavaju, drugi zahtijevaju popravak ili čak opsežne obnove. Svaka nekretnina se prodaje u stanju "kakav jest".