Zajam savezne stambene uprave (FHA)
FHA zajam je hipoteka koju je izdao zajmodavac od FHA-e i osigurana od strane Federalne stambene uprave (FHA). Dizajnirani za zajmoprimce s niskim do umjerenim primanjima, zajmovi FHA zahtijevaju niži minimalni predujam i kreditne rezultate od mnogih klasičnih zajmova.
Od 2019. godine možete posuditi do 96, 5% vrijednosti kuće pomoću FHA zajma (što znači da ćete morati uplatiti predujam od samo 3, 5%). Trebat će vam najmanje 580 bodova. Ako vaš kreditni rezultat padne između 500 i 579, i dalje možete dobiti FHA kredit pod uvjetom da možete izvršiti 10% predujma. Uz FHA zajmove, vaš predujam može doći od uštede, financijskog poklona člana obitelji ili nepovratne pomoći za pomoć u prvom plaćanju.
Svi ti čimbenici čine FHA kredite popularnima kod prvih kupaca kuća.
Iako zajmovi Federalne stambene uprave (FHA zajmovi) zahtijevaju niže uplate i kreditne bodove od klasičnih zajmova, oni poduzimaju druge stroge zahtjeve.
Važno je napomenuti da vam Federalna stambena uprava zapravo ne posuđuje novac za hipoteku. Umjesto toga, dobivate zajam od zajmodavca kojeg odobri FHA, poput banke, a FHA jamči zajam. Neki ga zbog toga nazivaju FHA osiguranim kreditom.
To jamstvo plaćate putem plaćanja premije za hipotekarno osiguranje na FHA. Vaš zajmodavac snosi manje rizika, jer FHA će platiti zahtjev zajmodavcu ako ne ispunite kredit.
Kako djeluje FHA zajam
FHA kredit zahtijeva da plaćate dvije vrste premije hipotekarnog osiguranja - unaprijed premiju hipotekarnog osiguranja (UFMIP) i godišnju MIP (naplaćuje se mjesečno). Unaprijed MIP iznosi 1, 75% iznosa osnovnog zajma (od 2018.). To plaćate u trenutku zatvaranja ili se može pretvoriti u zajam. Na primjer, ako vam je odobren stambeni kredit u iznosu od 350 000 USD, platit ćete UFMIP u iznosu od 1, 75% x 350, 000 $ = 6, 125 USD. Plaćanja se polažu na depozitni račun koji je uspostavilo američko Ministarstvo financija, a sredstva se koriste za obavljanje hipotekarnih plaćanja u slučaju da ne platite kredit.
Unatoč imenu, mjesečno obavljate godišnja MIP plaćanja. Isplate se kreću u rasponu od 0, 45% do 1, 05% osnovnog iznosa zajma, ovisno o iznosu zajma, dužini zajma i izvornom omjeru kredita-vrijednosti (LTV). Tipični MIP troškovi obično su 0, 85% iznosa zajma. Na primjer, ako imate kredit od 350 000 USD, izvršavat ćete godišnje MIP isplate 0, 85% x 350, 000 $ = 2, 975 USD ili 247, 92 USD mjesečno. To se plaća uz troškove UFMIP-a.
Ključni odvodi
- FHA zajmovi podržani su na hipotekama hipotekarnih kredita namijenjenih zajmodavcima s niskim do umjerenim primanjima koji mogu imati niže od prosječnih kreditnih rezultata.
- FHA zajmovi zahtijevaju niži minimalni predujam i kreditne rezultate od mnogih konvencionalnih zajmova.
- FHA kredite izdaju odobrene banke i kreditne institucije, koje će procijeniti vaše kvalifikacije za zajam.
- Ovi zajmovi dolaze s određenim ograničenjima i ograničenjima kredita koja nisu u uobičajenim hipotekama.
Izvršit ćete godišnje MIP isplate za 11 godina ili životni vijek zajma, ovisno o duljini zajma i LTV-u.
| Koliko dugovati godišnju premiju hipotekarnog osiguranja (MIP) | ||
|---|---|---|
| TERMIN | LTV% | KAKO DUGO PLAĆETE GODIŠNJI MIP |
| ≤ 15 godina | ≤ 78% | 11 godina |
| ≤ 15 godina | 78, 01% do 90% | 11 godina |
| ≤ 15 godina | > 90% | Rok zajma |
| > 15 godina | ≤ 78% | 11 godina |
| > 15 godina | 78, 01% do 90% | 11 godina |
| > 15 godina | > 90% | Rok zajma |
Iznos koji možete platiti premijom možete odbiti; međutim, morate odrediti svoje odbitke - umjesto da uzmete standardni odbitak (čak 24 000 USD 2019. ako ste u braku, ako podnosite zajedničku prijavu).
01:46Je li hipoteka FHA još uvijek pregovaračka?
Povijest FHA programa zajma
Kongres je stvorio Saveznu upravu za stanovanje 1934. usred Velike depresije. U to je vrijeme stambenoj industriji bilo u nevolji: stope zatezanja i ovrhe naglo su se povećale, zajmovi su ograničeni na 50% tržišne vrijednosti imovine i hipotekarnih uvjeta - uključujući kratke planove otplate zajedno s balonskim plaćanjima - mnogim su kupcima kuća bilo teško ispuniti. Kao rezultat toga, SAD su prije svega bile najam iznajmljivača, a samo 40% kućanstava imalo je svoje domove.
Kako bi potaknula tržište stanova, vlada je kreirala program zajma koji je osigurao savezne korisnike koji je smanjio rizik zajmodavca i olakšao dužnicima da se kvalificiraju za stambene kredite. Stopa vlasništva nad kućama u SAD-u neprestano se povećavala, dostigavši najvišu razinu od 69, 2% u 2004., prema istraživanjima Federalne banke banaka St. (Od trećeg tromjesečja 2018. iznosi 64, 4%.)
Vrste kredita FHA
Uz tradicionalne prve hipoteke, FHA nudi i nekoliko drugih programa zajma, uključujući:
- Hipotekarni program hipotekarne konverzije (HECM) - program obrnutog hipoteke koji pomaže starijim osobama u dobi od 62 godine i starijima pretvoriti kapital u svoje domove u novac uz zadržavanje prava na dom. Vi birate način podizanja sredstava bilo u obliku fiksnog mjesečnog iznosa ili kreditne linije (ili kombinacije oba).
- FHA 203k zajam za poboljšanje, koji utječe na troškove pojedinih popravaka i obnova zajma. Ovaj zajam vam omogućuje da posudite novac i za kupnju kuće i za kućna poboljšanja, što može donijeti veliku razliku ako nemate puno novca pri ruci nakon uplate avansa.
- FHA je energetski učinkovit hipotekarni program sličnog koncepta, ali usmjeren je na nadogradnje koje mogu sniziti račune za komunalne usluge, poput nove izolacije ili ugradnje novih solarnih ili vjetroenergetskih sustava. Ideja je da energetski učinkovite kuće imaju niže operativne troškove, što snižavaju račune i omogućavaju više prihoda za plaćanja hipoteke.
- Odjeljak 245 (a) zajam - program za korisnike kredita koji očekuju da se njihova primanja povećaju. U skladu s programom Odjeljka 245 (a), hipoteka na diplomirane isplate počinje s nižim početnim mjesečnim plaćanjima koja se vremenom postupno povećavaju, a Rastuća hipoteka na kapitalu planira povećanje mjesečnih glavnica koja rezultiraju kraćim uvjetima kredita.
| 5 vrsta zajma FHA | |
|---|---|
| VRSTA KREDITA KREDITA | ŠTO JE |
| Tradicionalna hipoteka | Hipoteka koja se koristi za financiranje primarnog prebivališta |
| Domaći kapital Konverzija Hipoteka | Obrnuta hipoteka koja omogućuje vlasnicima domova starijih od 62 godine da razmjenjuju kapital kapitala za novac |
| 203 (k) Hipoteka Program | Hipoteka koja uključuje dodatna sredstva za plaćanje poboljšanja energetski učinkovitih kuća namijenjenih snižavanju računa za komunalne usluge |
| Energetski učinkovit Hipotekarni program | Hipoteka koja uključuje dodatna sredstva za plaćanje poboljšanja energetski učinkovitih kuća namijenjenih snižavanju računa za komunalne usluge |
| Odjeljak 245 (a) Zajam | Hipoteka s postupnim plaćanjem (GPM) s nižim početnim mjesečnim plaćanjima koja se postepeno povećavaju (koristi se kad se očekuje porast prihoda) i rastućom hipotekarnom kapitalom (GEM) u kojoj rastuća mjesečna plaćanja glavnice rezultiraju kraćim uvjetima kredita |
FHA protiv konvencionalnih zajmova
Da biste obnovili brojeve: FHA krediti dostupni su pojedincima s kreditnim rezultatima čak 500. Ako je vaš kreditni rezultat između 500 i 579, možete dobiti FHA zajam s početnim plaćanjem od 10%. Ako je Vaš kreditni rezultat 580 ili viši, možete dobiti FHA kredit sa samo 3, 5% manje. Za usporedbu, obično ćete trebati kreditni rezultat od najmanje 620 i predujam između 3% i 20%, da biste se kvalificirali za konvencionalnu hipoteku.
Za FHA zajam ili bilo koja hipoteka mora biti najmanje dvije godine izvan bankrota, osim ako možete dokazati da je bankrot nastao zbog nekontrolirane okolnosti. Morate biti najmanje tri godine uklonjeni od ovrha i pokazati da radite na ponovnom uspostavljanju dobrog kredita. Ako ne ispunjavate uvjete za vaše savezne studentske zajmove ili porez na dohodak, nećete se kvalificirati.
| FHA zajmovi protiv konvencionalnih zajmova | ||
|---|---|---|
| FHA KREDIT | KONVENCIONALNI KREDIT | |
| Minimalni kreditni rezultat | 500 | 620 |
| Polog | 3, 5% s kreditnim rezultatom 580+ i 10% za kreditni rezultat od 500 do 579 | 3% do 20% |
| Uvjeti zajma | 15 ili 30 godina | 10, 15, 20 ili 30 godina |
| Hipotekarno osiguranje | Unaprijed MIP + godišnji MIP za 11 godina ili vijek trajanja, ovisno o LTV-u i duljini zajma | Nijedan s predujmom od najmanje 20% ili nakon isplate zajma iznosi do 78% LTV |
| Premije za hipotekarno osiguranje | Unaprijed: 1, 75% kredita + godišnje: 0, 45% do 1, 05% | PMI: 0, 5% do 1% iznosa zajma godišnje |
| Darovi za predujam | 100% predujma može biti poklon | Samo dio može biti poklon ako je predujam manji od 20% |
| Programi pomoći za predujam | Da | Ne |
Posebna razmatranja
Vaš zajmodavac procijenit će vaše kvalifikacije za FHA kredit kao i svaki podnositelj zahtjeva za hipoteku. No, umjesto da koristi svoje kreditno izvješće, zajmodavac može pregledati vašu povijest rada za posljednje dvije godine, kao i druge zapise o povijesti plaćanja, poput komunalnih i najamnih uplata. Možete se kvalificirati za FHA kredit ako ste prošli stečaj ili ovrhu, pod uvjetom da ste ponovno uspostavili dobru kreditnu sposobnost. Općenito, što je niža kreditna vrijednost i predujam, to je viša kamatna stopa koju ćete platiti na hipoteku.
Imajte na umu da prilikom kupnje kuće možda ćete biti odgovorni za određene troškove iz vlastitog džepa, poput naknada za pokretanje zajma, odvjetničkih troškova i troškova procjene. Jedna od prednosti hipoteke FHA je ta što prodavač, graditelj kuće ili zajmodavac može platiti dio ovih troškova zatvaranja u vaše ime. Ako je prodavač teško naći kupca, možda će vam ponuditi da vam pomogne pri zatvaranju posla kao zaslađivač posla.
Uz kreditni rezultat i kriterije za predujam, postoje posebni zahtjevi za hipoteku FHA-e za ove kredite. Vaš zajmodavac mora biti zajmodavac odobren od FHA i morate imati stalnu radnu povijest ili ste radili kod istog poslodavca posljednje dvije godine.
Ako ste samozaposleni, potrebne su vam dvije godine uspješne povijesti samozapošljavanja, dokumentirane poreznim prijavama i trenutnim godišnjim bilansom i izvještajem o dobiti i gubitku. Ako ste samozaposleni manje od dvije godine, ali više od jedne godine, možda ćete i dalje ispunjavati uvjete ako imate dvije godine prethodne samozapošljavanja i solidan radni staž, a samozapošljavanje je isto ili srodnim zanimanjem. Za potpisivanje hipoteke morate imati važeći broj socijalnog osiguranja, zakonito boraviti u SAD-u i imati punoljetnost u svojoj državi.
Posebna razmatranja o hipoteci
Obično imovina koja se financira mora biti vaš glavni prebivalište i mora biti u vlasništvu vlasnika. Ovaj program zajma ne može se koristiti za ulaganja ili iznajmljivanje nekretnina. Samostojeće i dvojne kuće, gradske kuće, kuće u nizu i stanovi u okviru condo projekata odobrenih od FHA-e su sve prihvatljive za financiranje FHA-e.
Vaš omjer "hipoteke" (hipoteka, naknade HOA, porez na imovinu, hipotekarno osiguranje i osiguranje vlasnika kuće) mora biti manji od 31% vašeg bruto prihoda. U nekim slučajevima možete dobiti odobrenje s omjerom od 40%.
Omjer zaostalog novca (hipoteka i svi drugi mjesečni dugovi potrošača) mora biti manji od 43% vašeg bruto prihoda. Međutim, moguće ih je odobriti s omjerom čak 50%. Također vam je potrebna procjena imovine od procjenitelja odobrenog FHA-e, a dom mora zadovoljiti određene minimalne standarde. Ako dom ne zadovoljava ove standarde, a prodavač ne pristane na potrebne popravke, popravke morate platiti pri zatvaranju (sredstva se čuvaju u escrowu dok se ne izvrše popravci).
Ograničenja zajma FHA
Jedno ograničenje FHA kredita je to što imaju vanjske granice koliko možete posuditi. Zadaje ih regija u kojoj živite, s područjima s niskim troškovima koja imaju nižu granicu ("kat") od uobičajenog zajma FHA i područjima s visokim troškovima s većom vrijednošću ("strop"). Zatim postoje područja "posebnih izuzetaka" - uključujući Aljasku, Havaje, Guam i Djevičanska otoka SAD - gdje vrlo visoki troškovi izgradnje povećavaju ograničenja. Svugdje drugdje granica je postavljena na 115% prosječne cijene kuća za županiju, što određuje američki Odjel za stanovanje i urbani razvoj. Web stranica FHA pruža stranicu na kojoj možete potražiti ograničenje zajma vaše županije.
Donji grafikon prikazuje limite za kredit za 2019. godinu:
| Ograničenje zajma FHA za 2019. godinu | |||
|---|---|---|---|
| TIP NEKRETNINE | PODRUČJE NISKIH troškova 'KAT' | PODRUČJE VISOKIH CIJENA 'STROP' | POSEBNO IZLUČIVANJE PODRUČJA |
| Jedna jedinica | $ 314.827 | $ 726.525 | $ 1.089.787 |
| Dvije jedinice | $ 403.125 | $ 930.300 | $ 1.395.450 |
| Tri jedinice | $ 487.250 | $ 1.124.475 | $ 1.686.700 |
| Četiri jedinice | $ 605.525 | $ 1.397.400 | $ 2.096.100 |
Izvor: Američki ministar stanovanja i urbanog razvoja
FHA pomoć zajma
FHA zajmovi nisu bez njihovih prednosti: Jednom kada ih imate, možda ćete imati pravo na olakšice za kredit ako ste iskusili zakonite financijske teškoće - poput gubitka prihoda ili povećanja životnih troškova - ili vam je teško napraviti svoj mjesečna hipotekarna plaćanja. Na primjer, FHA-HAMP program može vam pomoći izbjeći ovrhu trajnim snižavanjem mjesečne hipoteke na pristupačnu razinu. Da biste postali punopravni sudionik programa, morate uspješno dovršiti probni plan plaćanja u kojem ćete izvršiti tri zakazana plaćanja - na vrijeme - u nižem, izmijenjenom iznosu.
Odlučite što je najbolje za vas
Iako FHA zajam može zvučati sjajno, nije za svakoga. Oni neće pomoći onima s kreditnim rezultatima manjim od 500. S druge strane, vlasnicima domova koji si mogu priuštiti veliki predujam možda će biti bolje od uobičajene hipoteke jer bi dugoročno mogli uštedjeti više novca kamate i premija hipotekarnog osiguranja koje pružaju konvencionalni zajmodavci.
Kako Federalna uprava za stambeno zbrinjavanje kaže, zajam FHA "neće primiti one koji kupuju na višem kraju cjenovnog spektra - niti to namjerava. FHA program zajma je stvoren za podršku niskim i umjerenim primanjima. kupci domova, "osobito oni s ograničenim novcem uštedenim za predujam".
Usporedba investicijskih računa Ime dobavljača Opis Otkrivanje oglašavača × Ponude koje se pojavljuju u ovoj tablici potječu od partnerstava od kojih Investopedia prima naknadu.