Kućne ocjene: vaš ključ uspješnog refinanciranja

Kad refinancirate hipoteku, sve ovisi o procjeni. Ako je vrijednost vašeg doma tako niska da ste pod vodom, ne možete refinancirati. Ako procjenjivačka vrijednost vašeg osnovnog kapitala iznosi manje od 20%, zaglavit ćete u plaćanju privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI) ili donijeti gotovinu za stol kako biste izvršili povrat novca. Nadalje, možda nećete dobiti najnižu kamatnu stopu, jer zajmodavci smatraju zajmoprimce s manje vlasničkog udjela rizičnijima. Ako razmišljate o refinanciranju, trebali biste razumjeti bitnu ulogu procjene u tom postupku.

Što je kućna procjena?

Ocjenjivanje je mišljenje licenciranog ili ovjerenog stručnjaka o vrijednosti kuće koje pruža nezainteresirana treća strana. Procjenitelju se plaća usluga pružanja usluge procjenjivanja vašeg doma, ali nema poteškoće u igri kada je u pitanju da li ste u mogućnosti refinancirati kao rezultat vrijednosti do koje stižete. U transakciji refinanciranja procjena štiti banku osiguravajući da dužniku ne posuđuje više novca nego što imovina vrijedi. Ako imovina kasnije iz bilo kojeg razloga prijeđe u ovrhu, zajmodavac želi moći preprodati nekretninu i dobiti svoj novac natrag.

Ocjenjivač posjećuje vaš dom između 30 i 45 minuta kako bi izmjerio njegove dimenzije, pregledao njegove pogodnosti i procijenio njegovo ukupno stanje, iznutra i izvana, fotografirajući vanjštinu, garažu i svaku unutarnju sobu. Zatim pregledavaju evidenciju nekretnina sličnih vašem - u idealnom slučaju, nekretnine u vašem kvartu koje su nedavno prodate. Na temelju kućne posjete i ovih zapisa procjenitelj doznaje profesionalno mišljenje koliko bi vaše imovine prodao ako biste je stavili na tržište. Banka koristi ovu vrijednost, zajedno s vašim prihodima, imovinom i kreditnom poviješću, kako bi odredila koliko će vam posuditi.

Ključni odvodi

• Vlasnik kuće koji planira refinancirati hipoteku prvo mora dobiti procjenu, koja obično košta 300 do 500 USD za kuću s jednom obitelji.
• Ocjenjivač, neovisni stručnjak, temeljito procjenjuje dom - osobno - i ispituje slična svojstva prije nego što dođe do procjene vrijednosti kuće.
• Osvježavanje poslova farbanja kuće, uklanjanje nereda i isticanje skrivenih značajki može pomoći u povećanju vjerojatnosti visokog ocjenjivanja.
• Ako je procjena niska, novčano refinanciranje može vam pomoći da postignete 80% kapital i izbjegnete privatno hipotekarno osiguranje. Ako ste pod vodom, možda ćete morati pričekati da se povećavaju kućne vrijednosti.

Kućna procjena: ključ uspješnog refinanciranja

Kako rade današnje ocjene u kući

Dvije vrste transakcija refinanciranja ne zahtijevaju procjenu - Federalna stambena uprava pojednostavljuje refinanciranje i Zajma za povrat kamata za smanjenje kamatnih stopa Veteranske uprave. Sve ostale vrste transakcija refinanciranja zahtijevaju procjenu.

Federalni propisi diktiraju kako se zajmodavci i procjenitelji moraju ponašati tijekom cijelog postupka procjene. Nakon stambene krize, vlada je htjela povećati neovisnost procjenitelja kako bi spriječila mogućnost kreditiranja na temelju napuhanih vrijednosti kuće. Dodd-Frankov zakon i Zakon o pozajmljivanju istine sada zahtijevaju da se procjene "vode neovisno i bez neprikladnog utjecaja i prisile".

Budući da zahtjevi savezne procjeniteljice definiraju uski opseg prihvatljivih interakcija između procjenitelja i službenika zajma, zajmodavci se boje da bi bilo kakav kontakt s procjeniteljima mogao biti tumačen kao kršenje zakona pokušajem utjecaja na mišljenje procjenitelja prije nego što procjena bude gotova. Zajmodavci pogriješe na oprezu kako bi izbjegli mogućnost teških disciplinskih mjera. Zajmoprimci i posrednici ne mogu odabrati procjenitelja, niti dužnik. Zajmoprimci također ne mogu podnijeti ocjenu koja je izvršena za drugog zajmodavca, iako oni "mogu banci reći da postoji druga procjena i banka može zatražiti izvještaj o ocjeni izravno od druge institucije."

Zajmodavac često naručuje procjenu preko treće strane koja se zove tvrtka za upravljanje procjenom (AMC). "Korištenje AMC-a nije uvjet, ali to je uobičajeni pristup neovisnosti procjenitelja", kaže Joe Parsons, viši savjetnik za zajmove u Pinnacle Capital Mortgage iz Dublina, Kalifornija, regionalni bankar i hipotekarni posrednik.

Mnogi zajmodavci - posebno mali, lokalni - imaju neposredne odnose preporuke s malom skupinom procjenitelja i ne koriste AMC. Ili zajmodavac može imati unutarnji neovisni odjel procjene. Procjenitelj treba imati lokalno znanje o području (koje se naziva tržišnom kompetencijom). Očekuje se da će procjenitelji slijediti Jedinstvene standarde prakse stručne procjene koje je izdala Zaklada za ocjenu, profesionalna organizacija, iako ti standardi nisu zakon.

Naknade za kućnu procjenu

Naknade za procjenu ovise o državi, ali procjenitelji moraju naplatiti uobičajene i razumne naknade za to područje. Očekujte da platite od 300 do 500 dolara za procjenu standardne obiteljske kuće. "Složenija svojstva su skuplja jer inspekciji treba više vremena", kaže Erin Benton, potpredsjednica tvrtke Decorum Valuation Services, tvrtke za upravljanje procjenom u gradu Ellicott, Md.

Naknadu morate platiti unaprijed u vrijeme ocjene, a ne prilikom zatvaranja, jer bez obzira na to je li se vaš kredit zatvorio, procjenitelj je još uvijek obavio posao. Iako se naknada može činiti korisnom ako vam omogućuje da dobijete željene uvjete refinanciranja, može izgledati kao gubitak novca ako niska ocjena znači da ne možete refinancirati.

Kako zajmodavci ne mogu razgovarati o vrijednosti kuće ili predviđenoj „ciljnoj vrijednosti“ s procjeniteljem u trenutku dodjele, vlasnici kuća ne mogu dobiti procjenu procjene da li će njihov dom procijeniti dovoljno visoko da bi ga mogli refinancirati prije nego što uplate za uslugu, kako su mogli prije novih propisa. U najboljem slučaju možete potražiti nedavne usporedive prodaje na web stranicama kao što su Zillow i Redfin, ali njihovi zapisi mogu biti nepotpuni.

Druga mogućnost je tražiti od agenta za nekretnine da napravi komparativnu analizu tržišta i pružiti vam ispise nedavnih uporedivih prodaja iz Usluge višestrukih uvrštenja, kaže Bruce Ailion, agent iz RE / MAX veće Atlante. Pitajte lijepo jer će vam agent učiniti uslugu - za razliku od prodaje kuća, on ili ona neće zaraditi nikakvu proviziju od vašeg refinanciranja.

Pomoć za vrhunsku procjenu

Vrijednost koju procjenitelj daje vašem domu uvelike ovisi o nedavnim prodajnim cijenama uporedivih nekretnina, ali griješite ako mislite da ne možete učiniti ništa kako biste pomogli vašem domu da uđe na krajnjem mjestu njegove potencijalne procjene vrijednosti.

Procjena vašeg doma slična je sastanku na prvom sastanku, kaže Ailion. Iako nemate pojma kako će vam se partner svidjeti ili procijeniti, njegovanost njegovateljima znatno poboljšava vaše šanse da budete atraktivni. "Tako je i s procjenom", kaže on. "Vaša nekretnina treba biti uredna i čista, neuredna i laka za pregled. Bilo koji kućni ljubimci trebaju biti sadržani i mirisati maskirani. Ne želite da procjenitelj žuri kako bi izašao. "

Evo kako certificirani procjenitelj stambenog prostora Ralph J. Vaccari, predsjednik tvrtke Vaccari & Associates iz Marblehead-a, Massachusetts, opisuje svoj pristup tom poslu: "Općenito, ne bi trebalo biti važno da li vaš travnjak nije pokošen ili je vaša kuća nered. Važno je, međutim, shvatiti da prljav ili neiskren dom može povećati izgled habanja i habanja izvan normalnog stanja, a to stanje može utjecati na vrijednost. "

Prema Vaccariju, procjenitelj brine o sljedećem:

• Vanjsko i unutarnje stanje
• Ukupan broj soba
• Funkcionalnost, uključujući dizajn i izgled unutarnjih prostorija, i funkcionalnu zastarjelost
• Poboljšanja kuhinja i kupaonica, prozora, krova i kućnog sustava (grijanje, elektrika i vodovod) tijekom proteklih 15 godina koji čine dom modernijim, funkcionalnijim i prikladnijim za današnje standarde
• Stanje i starost sustava kuće
• Vanjske pogodnosti, poput garaža, paluba i trijema
• Mjesto
• Neprivlačne značajke, poput vanjskog izgleda koji nije u skladu s ostatkom susjedstva

Dobro je istaknuti značajke koje možda nisu odmah očite koje bi mogle potencijalno pridonijeti procjeni procjenitelja, kaže Parsons.

Prije nego što dođe procjenitelj

Priprema kuće za posjet procjenitelja, međutim, razlikuje se od pripreme za potencijalnog kupca. "Kada otvarate dom potencijalnom kupcu, želite pokrenuti emocionalne reakcije", kaže Parsons. "Kao prodavač, želite da taj kupac zamisli koliko će im biti sretno i ugodno. Nikakva takva subjektivna razmatranja ne odnose se na procjenu. "

Vaccari dodaje da vlasnik kuće ne bi napravio promjene, poput uklanjanja starog tepiha radi otkrivanja poda od tvrdog drva, na procjenu, kao što bi mogao biti prodavač. Osvježavanje boje kuće, iznutra i izvana, može pomoći, kao što uklanjanje nereda omogućava potpuni pristup i pregled svih područja u kući, uključujući i podrum. Na kraju, kaže Ailion, "ako su porezni podaci netačni, to ukažite."

U protivnom, kaže Vaccari, odgovornost je procjenitelja otkriti probleme i postavljati pitanja tamo gdje je to opravdano.

Ako osigurate dobru ocjenu

Čestitamo! Završili ste veliki korak u refinanciranju svoje hipoteke. Sada je vrijeme da prođete kroz sljedeći niz koraka sa svojim kreditnim službenikom. Ako ste osigurali povoljnu procjenu, koristite alat kao što je hipotekarni kalkulator Ureda za zaštitu potrošača kako biste istražili kamatne stope na refinanciranu hipoteku za kuću vrijednu vrijednost. Ako se naoružate ovim brojkama, možete vam dati malo pregovaračke moći kada se sretnete sa svojim zajmodavcem.

Ako se želite žaliti na nisku ocjenu, imat ćete bolju šansu za uspjeh ako ponudite snažne podatke koji će podržati vaš slučaj.

Dobijanje drugog mišljenja

Ponekad vrijednost procjenitelja nije samo niža nego što biste željeli da bude, već je niža nego što mislite da vaš dom vrijedi. "Procjena je mišljenje samo jedne osobe", kaže Ailion. "Iako je ovo uvježban i obrazovan stav, kao u svim profesijama, postoje dobri i zli vježbači."

S obzirom na stroge savezne propise koji reguliraju postupak, možete li nešto poduzeti u vezi s niskom procjenom? "Ako vlasniku kuće ne sviđa vrijednost procjene, može napisati žalbeno pismo zajmodavcu ili AMC-u, ali šansa procjenitelja da promijeni svoje mišljenje vrlo je mala, osim ako vlasnik kuće nema prevelike dokaze da je vrijednost isključite ", kaže Benton.

Žalba će vam uspjeti samo ako pokažete da je procjenitelj napravio značajnu pogrešku, poput pogrešnog popisa kvadratnih snimaka ili broja soba; nepoštivanje važne usluge, poput bazena ili lječilišta; ili nepoštivanje usporedive prodaje koja bi mogla podržati veću vrijednost, a "branje trešanja" manje prikladnu usporedbu koja bi ukazivala na nižu vrijednost, kaže Parsons.

Mogli biste i za slučaj, kaže Ailion, napominjući da su upotrijebljene usporedbe u inferiornom školskom okrugu ili inferiornom odjelu koje nije imalo udrugu vlasnika kuća s bazenima i teniskim terenima, da su sve usporedive bile u nevolji ili u nekretninama prodaje u vlasništvu ili da imaju druge negativne vanjske utjecaje koji utječu na vrijednost, poput napuštene ulice. "Objasni zašto su različiti i nisu jednaki tvojima. Morate dokazati da nešto nije u redu s odabranim usporedbama ", kaže Ailion.

Vaše mogućnosti kada je procjena niska

Ako ne možete uspješno osporiti nisku ocjenu, kako osiguravate da refinance prođe? Ako vam procjena predstavlja kapital manji od 80%, nećete ispuniti potrebni omjer 80% zajma i vrijednosti i morat ćete platiti PMI, osim ako ne odlučite izvršiti refinanciranje gotovine.

Ako vam je procjena manja od 80%, možete izvršiti refinanciranje gotovine, dodajući dovoljno novca pri zatvaranju da biste dostigli taj čarobni omjer 80-zajam-vrijednost i izbjegli PMI.

Za sada također možete platiti PMI. Ako kućne vrijednosti nastave rasti, možete pružiti usporedivu prodaju vašem hipotekarnom serviseru i zatražiti da ukloni PMI, čak i ako niste još platili veći dio glavnice. Ako procjena otkriva da ste pod vodom, sve što možete učiniti je pričekati da se tržište poboljša, osim ako se ne kvalificirate za program poput High LTV Refinance Option od Fannie Mae ili FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). HARP (program povoljnog financijskog smještaja za kućne korisnike), koji je ponudio vladinu pomoć vlasnicima kuća koji su bili pod vodom, istekao je krajem 2018. godine.

Kućne ocjene: Dno crta

Razumijevanje kako funkcionira postupak procjene pružit će vam najbolje šanse da dobijete procjenitelja koji će dodijeliti najvišu moguću vrijednost vašem posjedu. Ocjene ne dolaze uvijek u vrijednosti kojima se zajmoprimci nadaju, a oni su ljudski proces s prostorom za subjektivnost i pogreške. Možete uložiti žalbu na nisku ocjenu, ali uspjet ćete samo s jakim podacima koji će vas poduprijeti.