Hipoteka s fiksnom stopom u odnosu na podesivu stopu: u čemu je razlika?

Hipoteka s fiksnom stopom i hipoteka podesiva stopa (ARM) dvije su osnovne vrste hipoteke. Iako tržište nudi brojne vrste unutar ove dvije kategorije, prvi korak prilikom kupovine hipoteke je utvrđivanje koja od dvije glavne vrste zajma najbolje odgovara vašim potrebama.

Ključni odvodi

• Hipoteka s fiksnom stopom naplaćuje postavljenu kamatnu stopu koja se ne mijenja tijekom trajanja zajma.
• Početna kamatna stopa na hipoteku s prilagodljivom kamatnom stopom (ARM) postavlja se ispod tržišne stope na usporedivi zajam s fiksnom stopom, a zatim se stopa povećava (ili moguće spušta) kako vrijeme prolazi.
• ARM-ovi su obično složeniji od hipoteka s fiksnom stopom.

Hipoteke s fiksnom stopom

Hipoteka s fiksnom stopom naplaćuje postavljenu kamatnu stopu koja se ne mijenja tijekom trajanja zajma. Iako visina glavnice i kamata koje se plaćaju svaki mjesec varira od plaćanja do plaćanja, ukupna uplata ostaje ista, što olakšava izradu proračuna kućanstvima.

Djelomični amortizacijski raspored u nastavku pokazuje način na koji se iznosi usmjereni prema glavnici i kamatama mijenjaju tijekom trajanja hipoteke. U ovom primjeru, rok hipoteke je 30 godina, glavnica je 100.000 dolara, a kamatna stopa 6%.

Kao što vidite, plaćanja izvršena tijekom početnih godina hipoteke sastoje se uglavnom od plaćanja kamata.

Glavna prednost zajma s fiksnom stopom jest da je dužnik zaštićen od naglih i potencijalno značajnih povećanja mjesečnih hipotekarnih plaćanja ako se kamate povećaju. Hipoteke s fiksnom stopom lako je razumjeti i malo variraju od zajmodavca do zajmodavca. Nedostatak hipoteke s fiksnom stopom jest da je kad su kamate visoke, kvalificiranje za kredit teže, jer su plaćanja manje pristupačna.

Iako je stopa kamate fiksna, ukupni iznos kamate koji ćete platiti ovisi o roku hipoteke. Tradicionalne institucije zajma nude hipoteke s fiksnom stopom za različite uvjete, od kojih su najčešći 30, 20 i 15 godina.

Hipoteka na 30 godina najpopularniji je izbor jer nudi najnižu mjesečnu uplatu. Međutim, nadoknada za tako nisko plaćanje značajno je viši ukupni trošak, jer je dodatno desetljeće ili više u izrazu prvenstveno posvećeno plaćanju kamata. Mjesečna plaćanja za kratkoročne hipoteke su veća pa se glavnica otplaćuje u kraćem vremenskom okviru. Također, kratkoročne hipoteke nude nižu kamatnu stopu, što omogućava veći iznos otplaćene glavnice sa svakim plaćanjem hipoteke. Stoga, kraće oročene hipoteke ukupno koštaju znatno manje. (Za više informacija pogledajte Razumijevanje strukture hipotekarnih plaćanja .)

Hipoteke: Fiksna stopa prema prilagodljivoj stopi

Hipoteke podesive stope

Kamatna stopa za hipoteku s prilagodljivom stopom je promjenjiva. Početna kamatna stopa na ARM-u postavlja se ispod tržišne stope na zajam usporedive fiksne kamatne stope, a zatim stopa raste kako vrijeme prolazi. Ako se ARM zadrži dovoljno dugo, kamatna stopa će premašiti početnu stopu za kredite s fiksnom kamatnom stopom.

ARM-ovi imaju određeno razdoblje tijekom kojeg početna kamatna stopa ostaje konstantna, nakon čega se kamatna stopa prilagođava unaprijed dogovorenom frekvencijom. Razdoblje fiksne stope može se značajno razlikovati - bilo od jednog mjeseca do 10 godina; kraća razdoblja prilagodbe uglavnom nose niže početne kamatne stope. Nakon početnog roka, zajam se resetira, što znači da postoji nova kamatna stopa na temelju trenutnih tržišnih stopa. To je tada stopa do sljedećeg resetiranja, koja bi mogla biti sljedeća godina.

ARM terminologija

ARM-ovi su znatno složeniji od zajmova s ​​fiksnom kamatnom stopom, pa je za istraživanje prednosti i nedostataka potrebno razumijevanje neke osnovne terminologije. Evo nekoliko pojmova koje korisnici kredita moraju znati prije odabira ARM-a:

• Učestalost prilagođavanja: odnosi se na vrijeme između prilagodbi kamatnih stopa (npr. Mjesečno, godišnje itd.).
• Indeksi prilagođavanja: Prilagođavanje kamatne stope veže se uz referentnu vrijednost. Ponekad je to kamatna stopa na vrstu imovine, poput depozitnih potvrda ili trezorskih zapisa. To bi mogao biti i specifičan indeks, poput indeksa troškova troškova ili londonske međubankarske ponuđene stope (LIBOR).
• Marža: Kad potpišete zajam, pristajete platiti stopu koja je za određeni postotak viša od indeksa prilagodbe. Na primjer, vaša prilagodljiva stopa može biti stopa jednogodišnjeg trezorskih zapisa plus 2%. Tih dodatnih 2% naziva se marža.
• Kapice: odnosi se na ograničenje iznosa koji kamatna stopa može povećati za svako razdoblje prilagodbe. Neki ARM-ovi nude i ograničenja ukupnog mjesečnog plaćanja. Ti zajmovi, poznati i kao negativni amortizacijski zajmovi, održavaju plaćanje niskim; međutim, ta plaćanja mogu pokriti samo dio dospjelih kamata. Neplaćena kamata postaje dio glavnice. Nakon godina plaćanja hipoteke, glavnica koju duguje može biti veća od iznosa koji ste prvo posudili.
• Strop: To je najviša vrijednost koju je dozvoljeno postati prilagodljiva kamatna stopa tijekom trajanja zajma.

Najveća prednost ARM-a je u tome što je znatno jeftinija od hipoteke s fiksnom stopom, barem prve tri, pet ili sedam godina. ARM-ovi su također atraktivni jer njihova niska početna plaćanja često omogućuju zajmoprimcu da se kvalificira za veći zajam i, u okruženju s padom kamatnih stopa, omogućuju korisniku da uživa niže kamate (i niže isplate) bez potrebe da refinancira hipoteku.,

Zajmoprimac koji odabere ARM može uštedjeti nekoliko stotina dolara mjesečno do sedam godina, nakon čega će se njegovi troškovi vjerojatno povećati. Nova stopa temeljit će se na tržišnim stopama, a ne na početnoj ispod tržišnoj stopi. Ako imate puno sreće, mogu biti niže ovisno o tome kakve su tržišne stope u trenutku resetiranja tečaja.

ARM, međutim, može predstavljati značajne nedostatke. S ARM-om vam se mjesečno plaćanje može često mijenjati tijekom trajanja zajma. A ako uzmete veliki zajam, mogli biste biti u problemima kada kamatne stope rastu: Neki ARM-ovi su tako strukturirani da se kamatne stope mogu gotovo udvostručiti u samo nekoliko godina. (Za više, pogledajte Hipoteka podesive stope: Što se događa kada kamatne stope porastu ).

Doista, hipoteke s podesivom stopom otišle su u korist mnogim financijskim projektantima nakon kraha hipotekarnih hipoteka 2008., što je započelo razdoblje ovrha i kratkih prodaja. Zajmoprimci su se suočili sa šokom naljepnica kada su im se oružje prilagodile, a isplate su im narasle. Srećom, od tada su uspostavljeni vladini propisi i zakonski propisi kako bi se povećao nadzor koji je stambeni mjehur pretvorio u globalnu financijsku krizu. Biro za zaštitu potrošača (CFPB) sprečava grabežljive hipotekarne prakse koje štete potrošaču. Zajmodavci daju zajmoprimcima koji će vjerojatno otplaćivati ​​njihove zajmove.

ARM-ovi su znatno jeftiniji od hipoteka na fiksnu stopu.

Koji zajam je pravi za vas?

Prilikom odabira hipoteke, morate uzeti u obzir širok raspon osobnih čimbenika i uravnotežiti ih s ekonomskom stvarnošću neprestanog mijenjanja tržišta. Osobne financije pojedinca često prolaze kroz razdoblja napretka i pada, kamate rastu i padaju, a snaga gospodarstva raste i opada. Da biste odabrali kredit u kontekst ovih faktora, razmislite o sljedećim pitanjima:

• Koliku veliku hipoteku danas možete sebi priuštiti?
• Možete li si još uvijek priuštiti ARM ako kamatne stope porastu?
• Koliko dugo namjeravate živjeti na imanju?
• U kojem će se smjeru kretati kamatne stope i očekujete li da će se taj trend nastaviti?

Ako razmišljate o ARM-u, trebali biste pokrenuti brojeve kako biste odredili najgori slučaj. Ako to još uvijek možete priuštiti ako se hipoteka u budućnosti resetira do najvećeg ograničenja, ARM će vam uštedjeti novac svaki mjesec. U idealnom slučaju, trebali biste koristiti uštedu u odnosu na hipoteku s fiksnom stopom da biste izvršili dodatna plaćanja glavnice svaki mjesec, tako da je ukupni zajam manji kada dođe do ponovnog resetiranja, što dodatno smanjuje troškove.

Ako su kamatne stope visoke i očekuje se pad, ARM će osigurati da iskoristite prednost pada, jer niste zaključani u određenoj stopi. Ako se kamate povećavaju ili je važno stalno plaćanje, važna je hipoteka s fiksnom stopom.

Kandidati za ARM

Kratkoročni vlasnik kuće

ARM može biti odličan izbor ako su niska plaćanja u skoroj budućnosti vaš glavni zahtjev ili ako ne planirate živjeti u nekretnini dovoljno dugo da bi se cijene povećale. Kao što je spomenuto ranije, razdoblje ARM-a s fiksnom stopom varira, obično od jedne do sedam godina, zbog čega ARM možda nema smisla za ljude koji planiraju zadržati svoj dom više od toga. Međutim, ako znate da ćete se useliti u kratkom roku ili ne namjeravate držati kuću sljedećim desetljećima, ARM će imati puno smisla.

Recimo da okruženje s kamatnom stopom znači da možete uzeti petogodišnji ARM s kamatnom stopom od 3, 5%. Hipoteka sa fiksnom stopom od 30 godina, za usporedbu, dala bi vam kamatnu stopu od 4, 25%. Ako se namjeravate preseliti prije ponovnog resetiranja ARM-a, uštedjet ćete mnogo novca na kamatama. Ako s druge strane konačno odlučite ostati duže u kući, pogotovo ako su stope veće kad se zajam prilagodi, hipoteka će koštati više nego što bi imala zajam s fiksnom stopom. Ako, međutim, nakon što osnujete obitelj kupite dom s ciljem da se nadogradite u veći dom - ili mislite da ćete se preseliti na posao - onda ARM možda odgovara vama.

Zarađivač s dodatnim troškovima

Za ljude koji imaju stabilan dohodak, ali ne očekuju da se on drastično poveća, hipoteka s fiksnom stopom ima više smisla. Međutim, ako očekujete povećanje prihoda, odlazak s ARM-om mogao bi vas spasiti od plaćanja puno kamata tijekom dugog povlačenja.

Recimo da tražite svoj prvi dom i upravo ste diplomirali na medicinskom ili pravnom fakultetu ili stekli MBA. Velike su šanse da ćete u narednim godinama zaraditi više i moći ćete si priuštiti povećane isplate kada se zajam prilagodi višoj stopi. U tom će slučaju ARM raditi za vas. U drugom scenariju, ako očekujete da u određenoj dobi počnete primati novac od povjerenja, možete dobiti ARM koji se resetira iste godine.

Tip otplate

Uzeti hipoteku s prilagodljivom stopom vrlo je atraktivno hipotekarnim zajmoprimateljima koji imaju ili će imati novac za otplatu zajma prije nego što dođe nova kamata. Iako to ne uključuje ogromnu većinu Amerikanaca, postoje situacije u kojem je moguće izvlačiti ga.

Uzmi zajmoprimca koji kupuje jednu kuću i prodaje drugu. Ta će osoba možda biti prisiljena kupiti novi dom dok je stari u ugovoru i, kao rezultat, uzeće jednogodišnju ili dvogodišnju oružje. Jednom kada zajmoprimac dobije prihod od prodaje, on ili ona mogu se okrenuti da isplati ARM s prihodima od prodaje kuće.

Druga situacija u kojoj ARM bi imao smisla je ako si možete priuštiti da ubrzate plaćanja svaki mjesec dovoljno da ih otplatite prije nego što se resetira. Primjena ove strategije može biti rizična jer se dogodi život, a iako si sada možete priuštiti brže plaćanje, ako se razboliš, izgubiš posao ili kotao ode, to više neće biti opcija.

Donja linija

Bez obzira na vrstu kredita koju ste odabrali, pažljiv odabir pomoći će vam da izbjegnete skupe pogreške. Jedno je sigurno: Ne idite s oružjem jer je niža mjesečna uplata jedini način da priuštite kuću iz snova. Možda ćete dobiti sličnu stopu u trenutku resetiranja, ali to je ozbiljna igra. Pametnije je umjesto toga potražiti kuću s manjom cijenom.

Nastavi čitati

• Provjerite trenutne hipotekarne cijene
• Kako kamatne stope rade na hipoteci
• Razumijevanje strukture hipotekarnih plaćanja
• Hipotekarni bodovi: u čemu je poanta?
• Hipoteka s fiksnom ili promjenjivom stopom: što je sada bolje?
• Pronalaženje najboljih stopa hipoteke
• Imate dobru stopu hipoteke? Zaključaj!
• Najvažniji čimbenici koji utječu na hipotekarne stope
• Prognoziranje hipotekarnih cijena: kupiti, prodati ili reffirati?
• Hipoteka podesiva stopa: što se događa kada kamatne stope porastu
• Kako kamatne stope utječu na tržište stanova
• Je li cijena kuće ili kamatna stopa važnija?
• Kupovina hipoteke