Hipoteka s fiksnom ili promjenjivom stopom: što je sada bolje?

Od 28. ožujka 2018., anketa zajmodavaca Bankrate.com izvijestila je da su hipotekarne stope iznosile 4, 30% za fiksno razdoblje od 30 godina, 3, 72% za fiksno razdoblje od 15 godina i 4, 05% za prvih pet godina na podesivom 5/1 hipoteka na hipoteku (ARM). To su nacionalni prosjeci; Stope hipoteke variraju ovisno o lokaciji i uvelike ovise o vašem kreditnom rezultatu.

Dakle, prvi korak u odlučivanju je li hipoteka s fiksnom kamatnom stopom ili ARM najbolji izbor na današnjem tržištu je razgovor s nekoliko zajmodavaca kako biste saznali za koju ste stopu kvalificirani i koji uvjeti kredita imaju smisla za vas s obzirom na vašu kreditnu ocjenu, dohodak, dugovi, predujam i mjesečno plaćanje koje si možete priuštiti.

Nakon što znate koja će se stopa i rokovi zajmodavaca proširiti na vas, kako odabrati hipoteku s fiksnom stopom i ARM? Uzmite u obzir ove faktore.

Fiksno prema ARM-u: Mjesečna razlika u plaćanju

Za svakih 100.000 USD koje posudite, evo što biste plaćali mjesečno za svaku od glavnih vrsta hipoteke po nacionalnim prosječnim kamatama navedenim gore:

- 30-godišnja hipoteka s fiksnom stopom: 495 USD

- 15-godišnja hipoteka s fiksnom stopom: 726 dolara

- hipoteka podesiva 5/1: 480 dolara za prvih 60 mjeseci

Gledajući samo mjesečno plaćanje hipoteka podesiva stopa čini se kao da je to možda bolji izbor. To je najjeftinija opcija za 15 dolara mjesečno. Što je veća hipoteka, veća je mjesečna ušteda. Ako posudite pola milijuna, uštedjet ćete 73 dolara mjesečno podesivom stopom.

Je li ta razlika dovoljno velika da preuzme dodatne rizike povezane sa ARM-om?

Vrste hipoteke podesive stope

ARM-ovi se isporučuju u mnogim vrstama. Najpopularniji je hibridni ARM, a od njih najpopularnija opcija je 5/1 ARM, a slijede ARM 3/1, 7/1 i 10/1.

Evo kako rade hibridni ARM-ovi: Na primjer, AR AR 5/1 ima fiksnu kamatnu stopu za prvih pet godina, koja se naziva uvodnim razdobljem. Nakon toga, kamatna stopa se prilagođava jednom godišnje za ostatak roka zajma (recimo, još 25 godina). Postoje ARM-ovi koji se prilagođavaju rjeđe od jedanput godišnje, kao što su 3/3 i 5/5 ARM, ali do njih je teško doći. Što je duže početno razdoblje, to će biti manja razlika između kamatne stope ARM-a i kamatne stope hipoteke s fiksnom stopom.

U Sjedinjenim Američkim Državama kamatna stopa za većinu ARM-a temelji se na kamatnoj stopi američke blagajne, ali oko 20% ARM-a temelji se na Londonskoj međubankarskoj ponuđenoj stopi (LIBOR). Trezorske cijene su trenutno vrlo niske, pa ako sada izvadite ARM, postoji velika vjerojatnost da će se vaša kamatna stopa povećati kada uvodni period ARM-a završi. Federalne rezerve povisile su kamatne stope jednom u ožujku, a očekuje se da će to učiniti još dva puta u 2018. godini, pri čemu će svaki porast iznositi 0, 25%.

Tolerancija rizika i planovi budućnosti

Kada skinete hipoteku s fiksnom stopom, prije nego što potpišete završne papire točno znate koliko će biti hipotekarnog plaćanja svakog mjeseca, sve dok imate hipoteku. Mnogi ljudi cijene ovu stabilnost.

ARM-ovi su podložni riziku kamatne stope ili mogućnosti promjene kamatne stope. Nakon početnog roka, kamatna stopa za ovu vrstu hipoteke prilagođava se u skladu s trenutnim tržišnim uvjetima. Kako znate kakva će biti ARM-ova kamatna stopa kad se resetira nakon uvodnog razdoblja?

Pojedinosti o određenom ARM-u - kako se zove struktura ograničenja kamatnih stopa - govore vam koliko bi visoka mjesečna uplata mogla ići. Na primjer, 5/1 ARM može imati strukturu ograničenja od 2-2-6, što znači da se u šestoj godini (nakon što petogodišnje uvodno razdoblje istekne) kamatna stopa može povećati za 2%, u sljedećim godinama kamatna stopa može porasti za dodatnih 2% godišnje, a ukupno povećanje kamatnih stopa nikada ne može iznositi više od 6% tijekom trajanja zajma.

Ako je vaša uvodna stopa bila 4%, tijekom prvih pet godina vaša bi kamatna stopa bila 4%. U šestoj godini, mogla bi se povećati za čak 2%, ovisno o jednogodišnjoj stopi američke blagajne, tako da bi vaša stopa mogla doseći čak 6%. U sedmoj godini vaša stopa bi se mogla povećati za dodatnih 2%, na 8%, a u godini osma vaša bi se stopa mogla ponovo povećati za 2%, čineći vašu stopu 10%. U ovom bi trenutku dosegli strop od 6%; vaša stopa nikada ne bi bila veća od 10%.

Iako ograničenje pomalo smanjuje vaš rizik, na hipoteku od 200.000 USD na 30 godina, razlika između 4% i 10% kamate iznosi mjesečno plaćanje od oko 955 USD u odnosu na oko 1.755 USD. Morate se zapitati je li možda najgori scenarij dodatnih 800 USD mjesečno tijekom godina od osam do 30 godina.

Hoće li se vaša stopa ikad prilagoditi toliko ovisi o stopi indeksa ARM-a. Ako je vaš ARM indeksiran na jednogodišnju trezorsku stopu i ta stopa je ista u godini šest kao u prvoj godini, kamata se neće povećati u šestoj godini. Međutim, ako se trezorska stopa poveća za 3%, kamatna stopa neće se povećati za više od 2% u šestoj godini zbog ograničenja.

Ljudi koji dobiju oružje često misle da će se dogoditi jedan od sljedećih događaja:

- Prodavat će dom prije nego što se zajam vrati.

- Njihovi će se prihodi povećati prije nego što se zajam ponovo uspostavi.

- Oni će se moći refinancirati prije vraćanja kredita.

- Kamate će ostati stabilne ili opadati, dajući im stopu koja je slična uvodnoj stopi kada se zajam ponovo uspostavi.

Ako ste živjeli kroz Veliku recesiju, kada su mnogi dužnici imali ARM-ove koji im nisu mogli priuštiti nakon resetiranja kamatnih stopa, znate da se očekivanja ljudi i financijska stvarnost mogu drastično razlikovati. Zajmoprimci koji žele izvaditi ARM pod bilo kojom od ovih uobičajenih pretpostavki trebali bi razmotriti hoće li i dalje moći upravljati hipotekom ako se njihove pretpostavke ne ispune, pogotovo ako se kamatna stopa poveća koliko može. Ako ne, hipoteka s fiksnom stopom može biti bolji izbor.

Oružje FHA

Federalna stambena uprava (FHA) jamči hipoteke podesive stope, omogućavajući zajmodavcima da ih nude zajmoprimačima kojima su potrebni blaži zahtjevi da bi se kvalificirali. FHA nudi jednogodišnje oružje i 3-, 5-, 7- i 10-godišnje hibridne oružje. Kamatna stopa na jednogodišnju i trogodišnju verziju ne može se povećati za više od 1% godišnje nakon uvodnog razdoblja ili za više od 5% tijekom trajanja zajma. Kamatna stopa na ARM od 5-, 7- i 10 godina ne može se povećati više od 2% godišnje nakon uvodnog razdoblja, a ograničena vijek trajanja iznosi 6%.

Kao i sve hipotekarne hipotekarne hipoteke, iako FHA ARM može imati blaže kvalifikacije, ona zahtijeva od zajmoprimaca da uplate premiju hipotekarnog osiguranja u iznosu od 1, 75% iznosa zajma (koji se obično uvodi u zajam, a na to ćete plaćati kamate kao rezultat). Također zahtijeva mjesečno plaćanje premije hipotekarnog osiguranja, čiji trošak ovisi o vašem kreditu i predujmu. Ako, na primjer, izvršite minimalni predujam FHA-e od 3, 5% i uzmete 30-godišnji zajam, svake hipoteke ćete osigurati 0, 85% preostalog zajma u hipotekarnom osiguranju dok ne platite kredit u cijelosti. Taj se iznos dijeli s 12 i dodaje se mjesečnom plaćanju. Na 200.000 dolara zajma, premija za unaprijed koštala bi vas 3.500, a mjesečne premije hipotekarnog osiguranja koštale bi vas oko 142 dolara mjesečno prvu godinu i postupno padale nakon toga. Ovi troškovi povećavaju troškove kratkoročnog i dugoročnog posjedovanja kuće i mogu ih učiniti manje pristupačnim.

Odabir između zajma s fiksnom stopom i ARM-a

Sada kada znate kako se ARM-ovi uspoređuju s zajmovima s fiksnom kamatnom stopom, kako odlučujete koji vam ima najviše smisla za vašu situaciju?

Sean O. McGeehan, kreditni službenik u Homer Glen-u, Illinois, nedaleko od Chicaga, teži na ovaj način. „Većina naših klijenata spada u kantu s fiksnom stopom. Oni su tradicionalno prvi kupci kuća koji kupuju stan ili obiteljski dom i ne znaju svoje planove za budućnost ", kaže on. "Ako završe s djecom i tamo trebaju dugoročno ostati, fiksna stopa im će osigurati sigurnost i stabilnost u njihovim hipotekarnim isplatama."

Budući da kamatne stope gotovo da i ne postoje, ali na današnjem tržištu većina kućanstava nije zainteresirana riskirati ARM.

"Zbog trenutnog okruženja s niskim kamatama, koristim 30-godišnju opciju fiksnog zajma 90% vremena tijekom posljednjih šest godina za prve kupce kuća", kaže Lauren Abrams, hipotekarna savjetnica s apsolutnom hipotekom Bankarstvo u San Ramonu, Kalifornija.

"Međutim, važno je razgovarati o kupčevim dugoročnim planovima za nekretninu. U većini slučajeva kupci ne znaju ili ne mogu predvidjeti kakav će ti planovi biti ", kaže ona. "Klijenti ponekad inzistiraju na tome da je ovo samo početni dom i [oni] neće biti u njemu duže od tri do pet godina." Prema njenom iskustvu, ovaj vremenski okvir zapravo može biti kratak od jedne godine ako dođe do razvoda, posao, brak ili djecu, ali taj se vremenski okvir također može vrlo lako produljiti na deset godina.

Zajmoprimci koji misle da će biti kod kuće kraće vrijeme i žele koristiti ARM, mogli bi umanjiti svoj rizik tako što će ublažiti mjesečne uštede na kamatnom računu kako bi pokrili potencijalno veću buduću isplatu, ako su još uvijek u kući kad se stopa prilagodi. Ali "u stvarnosti kupci domova taj novac obično neće uštedjeti", kaže Abrams.

Bogatiji klijenti i investitori koji imaju plan koliko dugo će nositi hipoteku i mogu si kasnije priuštiti potencijalno veće isplate vjerovatnije će vidjeti žalbu ARM-a i vjerojatnije je da će imati koristi od njegove uvodne stope.

Ako si možete priuštiti veće mjesečne isplate hipoteke s fiksnom stopom od 15 godina i planirate dugo ostati u kući, dugoročno ćete uštedjeti novac jer će ukupne kamate biti znatno niže. A zaključavanje današnjih i dalje vrlo niskih stopa od 15 godina gotovo će sigurno biti jeftinije od nošenja ARM-a na duži rok, iako je ARM sada jeftiniji.

Donja linija

Manje od 10% korisnika kredita odabralo je ARM-ove u kolovozu 2017., prema podacima CoreLogic-a i Freddie Maca.

Ako želite koristiti ARM jer će mu niža kamatna stopa pomoći da se kvalificirate za kupnju skuplje nekretnine, razmotrite da li razlika u kvaliteti imovine koju možete dobiti s ARM-om čini kamatni rizik vrijednim. U iskušenju ćete reći: "Da! Naravno!" zbog zadivljujuće školske četvrti, novih podova od tvrdog drva ili prekrasnog susjedstva. ali pokušajte zamisliti kako biste se osjećali s tom imovinom - i možete li je još uvijek priuštiti - ako se mjesečno plaćanje udvostručilo nakon nekoliko godina. Za većinu korisnika kredita na ovom rastućem tržištu kamatnih stopa fiksna stopa je vjerojatno razboritija.

Nastavi čitati

• Provjerite trenutne hipotekarne cijene
• Kako kamatne stope rade na hipoteci
• Razumijevanje strukture hipotekarnih plaćanja
• Hipotekarni bodovi: u čemu je poanta?
• Hipoteke: fiksna stopa prema podesivoj stopi
• Pronalaženje najboljih stopa hipoteke
• Imate dobru stopu hipoteke? Zaključaj!
• Najvažniji čimbenici koji utječu na hipotekarne stope
• Prognoziranje hipotekarnih cijena: kupiti, prodati ili reffirati?
• Hipoteka podesiva stopa: što se događa kada kamatne stope porastu
• Kako kamatne stope utječu na tržište stanova
• Je li cijena kuće ili kamatna stopa važnija?
• Kupovina hipoteke