Vlasnici domova, čuvajte se ovih prijevara!
Zbog sve većih pritisaka na hipotekarne zajmodavce, zabrinutosti na kreditnim tržištima i prijepora oko subprime zajma, sve veći broj hipotekarnih posrednika i grabežljivi zajmodavci pribjegavaju obmanjujućim praksama za povećanje obujma proizvodnje zajmova. Ove se prakse kreću u rasponu od uvjerenja korisnika kredita da djeluju protiv zdravog razuma do lažnih ili nezakonitih hipotekarnih prijevara.
POGLEDAJ: Zaustavi prevare na tragovima
Te su prevare obično usredotočene na ljude koji pokušavaju refinancirati postojeće hipoteke, iako je nekoliko prijevara dizajnirano kako bi plijenilo prvo posuđivače i prodavače. Iako ih je previše da biste se mogli pozabaviti njima, nabrojavanje nekih prevladavajućih zamki može vam pomoći identificirati prakse koje trebate biti svjesni kada se bavite tržištem zajmova. Osim razumijevanja tih praksi, postoji nekoliko načina na koji se korisnici i prodavači mogu izolirati od grabežljivih postupaka i ublažiti rizik oduzimanja jedne od ovih prijevara.
Nepošteno pozajmljivanje
Financijske institucije koje počine djela koja se smatraju nepoštenim prema dužnicima nisu novost na hipotekarnom tržištu. Različiti zakoni, kao što su Zakon o jednakim kreditnim mogućnostima, Zakon o fer stanovanju, Zakon o fer izvještavanju o kreditima, Zakon o davanju istina o zajmu, Zakon o postupcima nagodbe nekretnina, Zakon o zaštiti vlasništva nad nekretninama i kapitalu i Zakon o Federalnoj komisiji za trgovinu, da ih nabrojimo, doneseni su kako bi zaštitili potrošače. Ovi postupci omogućuju potrošačima donošenje informiranih izbora, promiču konkurenciju među zajmodavcima i povećavaju koristi od trgovine.
Uz ovaj propis, primjenjuju se tijela koja ih provode, poput Federalne komisije za trgovinu (FTC), koja otkriva i provodi zakone koji zabranjuju nepoštene ili varljive radnje ili postupke u hipotekarnom kreditiranju ili utječu na njih. Vijest je ispunjena s mnogim odmerenim slučajevima zajmodavaca koji reklamiraju neamortizirajuće kredite kao jeftine, uvjeravaju zajmoprimce da koriste dugoročne zajmove za kapitalne kredite za otplatu kratkoročnog duga ili ne obaviještavaju zajmoprimce o detaljima podesivih -hipoteka na hipoteke (ARM) i ostale uvodne cijene.
U stambenom procvatu, grabežljivi zajmodavci koriste obmanu kako bi stekli veći udio hipotekarnog cjevovoda. Suprotno tome, u kreditnoj krizi nepoštene prakse koriste se za zaobilaženje strožih smjernica za osiguravanje. To omogućava zajmodavcima da izdvoje što više kapitala za hipoteke, tako da ne ostanu nezadovoljavajući prinosi ostajući u gotovini.
No, iako zajmodavci mogu provoditi prakse koje se smatraju nepoštenima, zajmoprimci nisu u potpunosti krivi. Zajmoprimci bi se trebali moći izolirati od ove prakse istražujući strukturu predloženih zajmova i neke od takvih neprimjerenih taktika.
Prevare usredotočene na dužnike
Veliki dio lažnih aktivnosti fokusiran je na ljude koji su već izgradili kapital u svojim domovima i imaju kapital za pristup. To se posebno odnosi na ljude koji se nađu u financijskim teškoćama i očajnički traže metodu za ublažavanje svojih kratkoročnih dugova, poput kreditnih kartica i kreditnih linija. Trikovi usredotočeni na prve korisnike kredita obično se vrte oko predstavljanja određenih vrsta kredita bez otkrivanja svih činjenica. U drugim slučajevima, ove taktike uključuju obećanja koja se zapravo i ne drže. Neki od najčešćih trikova s ovim dužnicima su:
Mamac i sklopka, mamac i sjećanje i upravljanje zajmom
Mamac i prekidač, što je također uobičajeno u maloprodajnim prodavaonicama, odnosi se na to kada hipotekarna tvrtka oglašava zajam pod uvjetima koji se čine previše dobrima da bi bili istiniti, a onda, kada dužnik pokuša dobiti kredit, otkrije da ga nema. Umjesto toga, zajmoprimcu se nudi drugi zajam s inferiornim uvjetima.
Mamac i zapamti odnosi se na zajmodavca koji lažno zaboravlja naknade za zajam ili druge značajne uvjete zajma dok dužnik nije predaleko u postupku da odustane i završi skupo ili problematično zajam. Druga taktika je obećati fiksnu stopu na unaprijed određeno razdoblje, ali kasnije to ne uspijete. Zajmoprimci bi također trebali biti oprezni zajmodavcima koji pokušavaju uvjeriti zajmoprimce da plutaju kamatnu stopu i preuzimaju kamatni rizik dok je zajam u proizvodnji.
Usmjeravanje zajma odnosi se na slučajeve kada grabežljivi zajmodavac ili hipotekarni posrednik obavijesti kvalificiranog dužnika da se ne može kvalificirati za određeni zajam zbog dohotka, kredita ili zbog niza drugih razloga (ili da time čineći može prekršiti zakone o fer kreditiranju) i u to vrijeme usmjeri zajmoprimca na druge zajmove koji su isplativiji za zajmodavca.
ARM-ovi, zajmovi samo za kamate i zajmovi s negativnom amortizacijom
Hipoteke podesive stope nikako nisu ilegalni zajmovi. Međutim, prilikom prodaje ARM-ova zajmodavci moraju obavijestiti korisnike kredita o tome koliko se stopa zajma može prilagoditi u budućnosti. Zajmoprimci moraju biti svjesni onoga što se potencijalno mogu odreći u budućnosti kako bi dobili ono što se danas može smatrati velikom uvodnom cijenom.
To vrijedi i za kredite samo za kamate, koji su zapravo ARM-ovi za koje nije potrebno nikakvo plaćanje glavnice tijekom uvodnog razdoblja zajma. Iako zajmoprimci štede tijekom početnog razdoblja, potencijalno duguju isti iznos kao i oni koji su prvotno uzeli kredit.
Zajmovi s negativnom amortizacijom (koji se ponekad nazivaju "1% hipoteka") su nezakoniti u većini država. Ti se zajmovi obično oglašavaju kao dopuštajući zajmoprimcima da posuđuju više od 100% vrijednosti svojih domova. Ovu vrstu zajma ne treba miješati sa zajmom za rehabilitaciju (onaj u kojem se prihod investira u imovinu), u kojem zajmodavci omogućuju pozajmljivanje veće od vrijednosti imovine ako se dodatni kapital koristi za unapređenje imovine i povećanje njegove vrijednosti, Kod zajma s negativnom amortizacijom zajmoprimac je dužan plaćati manje od iznosa koji je dužan svakog mjeseca; saldo se veže za glavnicu, s vremenom dospijeva kao "plaćanje balonom". Predatorski zajmodavci još uvijek bježe od prodaje tih zajmova neinformiranim dužnicima s malim rizikom progona.
Refinanciranje novčanog iznosa, pozajmljivanje tvrdog novca i uklanjanje kapitala
Ove prakse kreditiranja usmjerene su prema ljudima s pravom u njihovim domovima, koji su obično u financijskim problemima. Iako bi refinanciranje novčanog iznosa moglo imati smisla u najtežim okolnostima, u većini slučajeva oglašava se ljudima koji su se prekomjerno povećali s kratkoročnim dugom. Prodaje opcije refinanciranja ili vlasničke crte koje vlasnicima omogućavaju pristup dijelu kapitala u svojim domovima trgujući dugoročnim dugom za pokriće kratkoročnog kredita. Zajmoprimci se mogu lako zavarati da uzmu ove kredite, jer su novi mjesečni troškovi toliko manji od mjesečnih troškova za sve njihove kreditne kartice, auto-kredite, kredit za stanovništvo i drugi kratkoročni dug Mnogi dužnici to ne shvaćaju, bez obzira na troškove i naknade za zajam, tako da su produženjem plaćanja (do 30 godina) stvarni troškovi financiranja mnogo veći od njihovih izvornih dugova.
POGLEDAJTE: Kad (a kada ne) kako biste refinancirali svoju hipoteku
Zajmodavci za težak novac daju zajmove do maksimalnog postotka vrijednosti (omjeri zajmova i vrijednosti do 50%), jer je njihova namjera isključiti imovinu. Oni pronalaze bilo koji razlog i brzo se isključuju, uzimajući kapital dužnika kao dobit. Svatko tko je u financijskim poteškoćama ili traži financiranje malog dijela vrijednosti kuće za pristup kapitalu mora biti vrlo selektivan u odabiru zajmodavca.
Skidanje vlasničkog kapitala ili fantomska pomoć događa se kada zajmoprimcu koji ima financijskih poteškoća ponudi se neželjena pomoć, što onda dovodi do značajnih troškova i nema pomoći za usluge koje je dužnik mogao obaviti bez pomoći. Evo kako to djeluje u najgorim slučajevima: Netko zadobiva povjerenje zajmoprimca i dužnik mu privremeno prenosi titulu pod krinkom pomaganja zajmoprimcu da se kvalificira za kredit ili kupi kuću jeftino, a zatim je iznajmi u opciji otkupa. Problem je povratak izvornom vlasniku - ako se to ne dogodi, vlasnik gubi vlasništvo nad domom. U slučajevima kada je odgovornost za hipoteku u potpunosti prenesena, izvorni vlasnik može izgubiti kuću i dalje nastaviti s dugom izvorne hipoteke.
Prevare usredotočene na vlasnike i prodavce
Nekoliko prevara koje su usredotočene na vlasnike domova kreću se od uvjeravanja da provode nepotrebne ili neispravne popravke na svojim kućama do počinjenja prevare.
Domaće prevare za poboljšanje
U tim prijevarama, za sumnjive pojedince je potrebna neka vrsta velikih poslova na popravljanju kuće ili želi napraviti veliki sanacijski projekt. "Izvođač radova" traži i uvjerava vlasnika kuće da prepusti izvođaču posao i osigura financiranje. Financiranje se obično vrši po nepovoljnim uvjetima, ali u iznosu jednakom ili većem od onoga što projekt zahtijeva, dovršava se i prodaje predatorskom zajmodavcu. Često drski i skupi poslovi dovršeni su prije standardnog trodnevnog odstupanja prije nego što se zajam može »vratiti« zajmodavcu. Zajmoprimac ne ostvaruje lošiji posao sve dok mu nije isplaćen i prekasno je išta poduzeti o inferiornom kreditu.
Deponijski milijun dolara
U ovoj prevari prevarant, koristeći lažnu identifikaciju, pristaje kupiti kuću od voljnog prodavača uz malu uslugu. Kupac otkriva da mu je potrebna veća hipoteka nego što se može kvalificirati po postojećoj tržišnoj cijeni. Dakle, vjerujući da kupac planira nadograditi nekretninu, vlasnik pristaje prenijeti dom na neki višestruki izvorni iznos kako bi kupac mogao dobiti veću hipoteku. Transakcija je izvršena, prodavač je platio po originalnoj cijeni, a izvođač džepove ostatak. Kuća obično ulazi u ovrhu, a izvorni vlasnik prijeti opasnost da bude osuđen za prevaru - a prodavač ne dobije ništa više nego da je kuću prodao zakonitim potencijalnim klijentima.
Popis tih prijevara nastavlja se i nastavlja. U svima njima se nesvjestan znak daje obećanje o izvanrednom dobitku u smislu prihoda ili u nekim slučajevima samo u uvjetima zajma. Kao iu većini tih slučajeva, ako se čini da je previše dobro da bi bilo istinito, vjerojatno jest.
Izolirajte se od hipotekarnih prijevara
Najbolji način za ublažavanje rizika od bilo koje prevare jest poznavanje obmanjujućih praksi i istraživanje svih onih s kojima očekujete poslovanje. Što se tiče financiranja prijevara, opća pravila koja treba slijediti su:
- Nikada ne potpisujte ugovorni dokument bez pravne provjere
- Nikada ne prenosite bilo kakav prijenos vlasništva, a da se također ne oslobodite bilo kakve hipoteke ili financijske obveze.
Zajamčena je povećana marljivost kada su u financijskim poteškoćama ili tijekom prijetnje ovrhama. Predatorski zajmodavci i prevaranti imaju mogućnost preciziranja onih koji su lako manipulirani ili ranjivi zbog teške situacije. Pored sumnjivog pogleda na obećanje ili ponudu koja se čine previše dobrim, morate biti oprezni i bilo koga preteranog ili pretjeranog u predlaganju rješenja za probleme s kreditima ili hipotekom. Nepoželjne ponude ili telefonski pozivi trebaju se u početku smatrati s oprezom i svi koji ne prihvate inicijalni odgovor "ne" na njihov prijedlog trebaju biti odbačeni.
Ako vam je potrebno spašavanje, započnite razgovore s trenutnim zajmodavcima ili vjerovnicima prije nego što razmotrite bilo koji scenarij spašavanja. Nikada se nemojte upuštati u one koji čak nagovještavaju nezakonito ili neprimjereno djelovanje, čak i ako postoji neka predložena korist. Ta će korist, čak i ako se ostvari, nesumnjivo dovesti do posljedica i neograničenih rizika.
POGLEDAJ: Izbjegavanje prevare za ovrhu