Kako mogu izračunati koliki imam kapital u kući?
Iako se obično pretpostavlja da većina ljudi zna što postoji kod kuće, mnogi su i dalje zbunjeni oko teme. I važna je tema koju trebate razumjeti, pogotovo ako želite refinancirati hipoteku ili želite posuditi novac protiv svog prebivališta.
Vrijednost vašeg osnovnog kapitala je razlika između trenutne tržišne vrijednosti vašeg doma i ukupnog iznosa dugovanja (uglavnom, ali ne isključivo, vaše primarne hipoteke) upisanih na nju.
Jednostavno rečeno, kapital u kapitalu predstavlja vrijednost vašeg vlasničkog udjela u vašem domu.
Koliki zajam za vlasnički kapital možete dobiti?
Kredit dostupan zajmoprimcu putem zajma hipotekarnog kapitala ovisi o visini vlasničkog udjela - koja je trenutna vrijednost vašeg doma umanjena za preostali dug na vašoj hipoteci. Dakle, ako vaš dom vrijedi 250 000 USD, a na hipoteku dugujete 150 000 USD, imate kapital u iznosu od 100 000 USD.
Međutim, vrlo malo zajmodavaca omogućuje vam da se posudite protiv cijelog iznosa vašeg kapitala. Zajmodavci će vam obično omogućiti da posudite do 75% do 90% raspoloživog kapitala, ovisno o zajmodavcu, kreditnoj sposobnosti i vašem prihodu. Dakle, u gore navedenom primjeru mogli biste dobiti kreditnu liniju kuće od 80.000 do 90.000 dolara.
Evo još jednog primjera koji razmatra još nekoliko čimbenika. Pretpostavimo da ste pet godina u hipoteci na 30 godina svog doma. Nedavna procjena ili procjena trenutnu tržišnu vrijednost vaše kuće iznosi 250 000 dolara, a još vam je preostalo 195 000 dolara za prvobitnih 200 000 dolara zajma. (Sjetite se, gotovo, sve vaše rane hipotekarne isplate u kući da biste platili kamate)
Ako nema drugih obveza vezanih uz kuću, imate 55.000 USD glavnice kuće ili 250.000 USD trenutne tržišne vrijednosti umanjene za 195.000 dolara duga. Također možete podijeliti vlasnički kapital kuće prema tržišnoj vrijednosti da biste odredili postotak vlasničkog kapitala. U ovom slučaju postotak domaćeg kapitala iznosi 22%, odnosno 55.000 ÷ 250.000 USD = .22.
Pretpostavimo da ste osim svoje hipoteke uzeli i zajam od kuće u iznosu od 40 000 američkih dolara. Ukupna zaduženost imanja iznosi 235.000 dolara umjesto 195.000 dolara. Ovim se mijenja vaš ukupni kapital na samo 15 000 USD, smanjujući postotak osnovnog kapitala na 6%.
LTV je vrlo važna brojka za zajmodavce kada tražite drugi kredit ili refinanciranje.
Zajam-vrijednost
Drugi način da se izrazi kapital u vašem domu je kroz formulu zajam-vrijednost (LTV). To se izračunava dijeljenjem preostalog salda zajma na trenutnu tržišnu vrijednost. Uz isti početni primjer, LTV iznosi 78%. (Da, to je okretni postotak vašeg udjela u kapitalu od 22%.) Kada ga bacite zajam za kapital, on se penje na 84%.
Zajmodavci ne vole visoku LTV jer sugeriraju da bi vam mogao biti previsoki. Vrijednosti LTV-a i domaćeg kapitala podliježu fluktuaciji kad se promijeni tržišna vrijednost vašeg doma. Na primjer, milijuni dolara navodnog kućnog kapitala izbrisani su tijekom kraha hipotekarne hipoteke 2007.-2008.