Kako postići najbolju stopu hipoteke

• Pokazatelji hipotekarne stope
• Postavljanje hipoteke
• Kreditna ocjena
• Stabilni prihodi i povijest zapošljavanja
• Omjer duga i prihoda
• Omjer zajma i vrijednosti i avansno plaćanje
• Kreditni zajmovi
• Zaključavanje vaše cijene
• Pregovarajući o svojoj tarifi

Ključno razmatranje dok kupujete hipoteke je postizanje najbolje moguće kamatne stope. Kamatne stope određuju cijenu vaše hipoteke za vrijeme trajanja kredita, pa dobivanje najniže stope unaprijed u konačnici čini zajam pristupačnijim.

Kamatna stopa (koja se naziva i "hipotekarna stopa") je kamata zaračunata na stambeni kredit, izračunata kao postotak od ukupnog iznosa zajma. Zajmodavci uglavnom postavljaju kamatne stope i mogu biti fiksne ili promjenjive. Prosjeci hipotekarnih stopa fluktuiraju s tržišnim uvjetima. Osim toga, vaše financije i vrsta zajma koji ispunjavate uvjete za određivanje cijene kamata.

Druga stopa omogućava vam bolji osjećaj koliko uistinu košta hipoteka: godišnja postotna stopa ili trava. Travanj procjenjuje puni trošak hipoteke i izračunava se kao postotak od ukupnog iznosa zajma. Uključuje kamatnu stopu, naknade za zajmodavce, diskontne bodove i ostale troškove zajma. Obratite pažnju na travanj jer je to cjelovitiji prikaz koliko vaš kredit zaista košta godišnje.

Vaše mjesečno hipotekarno plaćanje uključuje dvije komponente: glavnicu i kamate.

Glavni saldo je iznos kredita, koji se smanjuje tijekom razdoblja otplate vaše hipoteke.

Kamata koju plaćate na početku svog zajma ima tendenciju da bude veća od glavnice, ali iznos kamata se s vremenom smanjuje kako plaćate glavnicu.

Ostale komponente vašeg mjesečnog hipotekarnog plaćanja mogu uključivati ​​porez na imovinu, privatno hipotekarno osiguranje (ako to zahtijeva vaš zajam), osiguranje vlasnika kuće i pristojbe udruga vlasnika. Neke od ovih stavki mogu se pretvoriti u vašu mjesečnu hipoteku ili ih zasebno platiti.

Pokazatelji hipotekarne stope

Zamišljanje načina postavljanja hipotekarnih stopa može se činiti složenim, ali postoje ključni pokazatelji koje trebate gledati.

Jedna je osnovna stopa, koja predstavlja najnižu prosječnu stopu koju banke nude na kredit. Banke koriste osnovnu kamatnu stopu za međubankarsko kreditiranje i mogu ponuditi vrhunske stope najkvalitetnijim zajmoprimcima. Primarna stopa obično prati trendove stope saveznih fondova Federalnih rezervi i obično je otprilike 3% viša od trenutne stope saveznih fondova.

Drugi pokazatelj za korisnike kredita je prinos od 10-godišnjih državnih obveznica. Ako prinos obveznice raste, stopa hipoteke obično raste i. Obrnuto je isto; ako pad prinosa obveznice, stope hipoteke obično slijede kako treba. Iako se većina hipoteka izračunava na temelju vremenskog okvira od 30 godina, nakon 10 godina mnoge se hipoteke ili otplaćuju ili refinanciraju za novu stopu. Stoga 10-godišnji prinos obveznica može biti dobar standard za mjerenje stopa. Za procjenu mjesečne hipoteke možete koristiti kalkulator hipoteke Investopedia.

Postavljanje hipoteke

Kad vam zajmodavac ponudi hipoteku, to preuzima određenu razinu rizika da biste mogli platiti kredit, što znači da nećete moći platiti kredit. Što se rizično smatra zajmom ili dužnikom, viši će zajmodavac postaviti stopu kako bi nadoknadio taj rizik. Viša stopa pomaže zajmodavcu da brže nadoknadi početni iznos zajma kako bi zaštitio svoja ulaganja. No, zajmodavci ne odabiru proizvoljno. Pomno procjenjuju vaš kreditni i financijski profil, kao i vaš prihod i vrstu / iznos zajma kako bi procijenili vašu kreditnu sposobnost.

Kreditna ocjena

Vaš kreditni rezultat pomaže u određivanju kamatne stope i iznosa zajma. Viši kreditni rezultat ukazuje na to da kreditno koristite odgovorno, obično plaćate račune na vrijeme i ne upotrebljavate svu dostupnu kreditnu sposobnost. To također znači da je veća vjerojatnost da ćete dugove otplaćivati ​​od nekoga tko se uporno bori da plati račune na vrijeme ili maksimizira svoje kreditne linije.

Evo pogleda kako cijene zajma i mjesečne isplate mogu mijenjati na temelju vašeg FICO raspona rezultata. FICO je model bodovanja, koji većina zajmodavaca koristi za ocjenu korisnika kredita.

Donji izračun je nacionalni prosjek koji se temelji na iznosu od 300.000 USD za 30-godišnji fiksni zajam od 12. ožujka 2018. godine.

Izvor: myfico

Kao što vidite, niži je kreditni rezultat dužnika, viši je travanj, povećavajući i mjesečno plaćanje i iznos kamata plaćenih tijekom trajanja kredita.

Prije nego što podnesete zahtjev za hipoteku, povucite vlastiti kreditni izvještaj (besplatni kredit dobijete jednom godišnje posjetom portalu annualcreditreport.com). Potražite sve pogreške ili crvene zastavice, poput dospjelih računa, kašnjenja u plaćanju ili računa u zbirkama. Ako pronađete pogreške, osporite ih s vjerovnikom koji je podnio izvještaj i kreditnim uredom. Ako imate povijest kašnjenja u plaćanju, vratite se na put tako što ćete svakog mjeseca plaćati te račune - u cijelosti, kad god je to moguće, ili više od minimalne. Također, morat ćete izvući svoje kreditne rezultate iz svake od tri glavne agencije za izvještavanje o kreditima: Equifax, Experian i Transunion. Potražite kod svoje trenutne banke ili tvrtke s kreditnim karticama da li nude FICO bodove besplatno ili možete kupiti rezultate izravno od svake od tri agencije uz nominalnu naknadu.

Znajući sada svoje rezultate može vam pomoći da bolje planirate proračun i vremenski okvir za kupnju kuće. Na primjer, ako je vaš FICO rezultat niži od 620, imat ćete teže vrijeme za mnoge klasične zajamne proizvode, iako ćete se kvalificirati za FHA zajam i ostale proizvode. Možda ćete trebati nekoliko mjeseci da poradite na svojoj kreditnoj kartici da biste povisili rezultat kako biste se mogli kvalificirati za bolje kamate i uvjete. Naravno, kamatne stope mogu rasti ili niže, ovisno o tržišnim uvjetima, tako da ćete u međuvremenu morati paziti na sve velike skokove.

Ako shvatite kako rezultat može utjecati na vašu cijenu, možete spriječiti slučajno prijavljivanje hipoteke koja je manje povoljna nego što zaslužujete. Neki subrimski zajmodavci (izvori financiranja koji hipotekama na visoke kamatne stope pružaju zajmoprimce koji imaju lošu kreditnu sposobnost) snažno trže potencijalnim kupcima. Vaše poznavanje tržišta zaštitit će vas ako vam se obrati neki od ovih zajmodavca i dobijete kreditne rezultate koji bi trebali kupiti bolje cijene i uvjete nego što vam se nude.

Stabilni prihodi i povijest zapošljavanja

Zajmodavci općenito žele vidjeti dvije uzastopne godine stalnog primanja i zaposlenosti kako bi osigurali da možete priuštiti svoje hipotekarne isplate i otplatiti zajam na duge staze. Ako ste zaposleni na plaći, zajmodavci traže obrasce za W2 i savezne porezne prijave za posljednje dvije godine kako bi potvrdili svoj prihod. Zajmodavci također provjere kod svog poslodavca kako bi provjerili koliko dugo tamo radite. Ako su vaše zarade opale ili ste imali praznina u zaposlenju u posljednje dvije godine, zajmodavci su sumnjičavi prema vašoj mogućnosti da priuštite hipoteku i možda ćete imati problema sa prevremenom odobravanjem hipoteke.

Slično tome, samozaposleni dužnici moraju preskočiti više obruča kako bi dobili hipoteku. Ako ste samozaposleni, očekujte da će platiti veće kamate od onoga što vidite na mreži; te stope su za zajmoprimce koji se smatraju kreditno sposobnijim zbog svojih stalnih, provjerljivih prihoda i izvrsnih kreditnih rezultata. Zajmodavci također općenito imaju stroža pravila za provjeru prihoda od samozapošljavanja. Ne samo da ćete trebati osigurati savezne porezne prijave za dvije godine, već ćete trebati i potpisani izvještaj računovođe, listu dobiti i gubitka i drugu dokumentaciju kako biste pokazali dovoljan poslovni prihod.

Zajmodavci koriste vašu zaposlenost i povijest prihoda za izračunavanje omjera duga i prihoda, što igra ključnu ulogu u određivanju hipoteke. Ako možete pokazati dokaz o svom prihodu za zajam s potpunom dokumentacijom, dobit ćete konkurentnije stope i uvjete u odnosu na druge vrste kredita za samozaposlene korisnike kredita, poput zajma bez dokumentacije ili zajma s navedenim prihodom / navedenim imovinom.

Omjer duga i prihoda

Zajmodavci brinu o tome koliko duga imate u odnosu na bruto mjesečni dohodak. Za izračunavanje omjera duga i prihoda zajmoprimca, ili DTI, zajmodavci procjenjuju dvije formule: "omjer sučelja" i "omjer leđa". Omjer sučelja (koji se također naziva omjer stanovanja) kombinira sve mjesečno troškovi stanovanja (hipoteka, osiguranje kuće, porez na imovinu, naknade HOA, itd.) dijeli zbroj s bruto mjesečnim primanjima. S druge strane, povratni omjer (ili ukupni dug) kombinira sve mjesečne rate i revolving dugove (think kreditne kartice, auto kredite i studentske zajmove), kao i predloženu hipoteku, te dijeli zbroj s bruto mjesečnim bruto iznosom prihod.

U procjeni ovih omjera, zajmodavci pretpostavljaju da što je veći vaš DTI omjer, to je veća vjerojatnost da ćete platiti zajam. Općenito, zajmodavci žele vidjeti omjer sučelja ne veći od 28% i maksimalni omjer leđa od 36%. Neki proizvodi zajma omogućavaju zajmoprimacima veći omjer DTI. Zajmovi FHA-e, na primjer, omogućavaju udio od 43%.

Omjer zajma i vrijednosti i avansno plaćanje

Kada kupite kuću, očekuje se da predujam izvršite kao predujam plaćanja glavnice za dom. Iako kreditni proizvodi imaju različite zahtjeve za predujam, viši je vaš predujam, niži je omjer zajam-vrijednost ili LTV. Niži LTV omjeri (obično ispod 80% iznosa kredita) ostvaruju vam niže stope hipoteke. Opet, to se svodi na minimiziranje rizika zajmodavca. Ako u vašem domu imate više kapitala, jer ste odložili više novca i ima niži omjer LTV-a, zajmodavci se manje brinu zbog rizika neplaćanja. Međutim, ako ste malo uštedjeli na predujmu i financirate većinu (ili čak svu) iznosa zajma, zajmodavci mogu izgubiti više novca ako ne otplate hipoteku, pa naplaćuju veće kamatne stope.

Programi za nisko plaćanje pomažu mnogim kupcima koji nisu uštedjeli puno novca, ali ti kupci uglavnom plaćaju veće kamate od onih koji dolaze za stolom s većim predujmom.

Kreditni zajmovi

Iskopavanje najnižih stopa i odabir najbolje hipoteke za vas uključuje obavljanje domaćeg posla. Tržite se s nekoliko vrsta zajmodavaca i potražite razne proizvode za zajam kako biste pronašli najniže stope i najpovoljnije uvjete. Također obratite pozornost na zajmodavske naknade i troškove zatvaranja koji se mogu dodati na završnom stolu. Iako se neke od varijacija cijena ne mogu činiti velikim na papiru, mogu dodati značajne uštede troškova tijekom trajanja vašeg zajma. Imajte na umu da će vam neki zajmodavci ponuditi "bodove" s popustom, način otkupa unaprijed kamate, što povećava troškove zatvaranja. I drugi zajmodavci koji promiču niske ili nikakve troškove zatvaranja imaju tendenciju da naplaćuju veće kamatne stope kako bi nadoknadili vijek trajanja zajma.

Uz to što se možete obratiti svojoj trenutnoj financijskoj instituciji (banci ili kreditnoj uniji), zatražite od hipotekarnog posrednika da kupuje cijene u vaše ime. Hipotekarni posrednici nisu zajmodavci; djeluju kao posrednici između vas i zajmodavaca u njihovoj mreži. Oni vam mogu uštedjeti vrijeme i novac uspoređujući više zajmodavaca koji imaju proizvode koji odgovaraju vašim potrebama. Također, vrijedno je kontaktirati neke izravne zajmodavce, bilo online ili osobno, da biste vidjeli što oni nude. Ne postoji čarobni broj zajmodavaca koje biste trebali kupiti, ali tri do pet procjena zajma trebale bi vam dati čvrstu osnovu za usporedbu.

Podnošenjem zahtjeva za hipoteku s nekoliko zajmodavaca, dobit ćete procjene kredita za usporedbu stopa i troškove zatvaranja jedan uz drugi. Također, ako radite većinu kupoprodajnih stopa u roku od 30 dana, obavljanje više kreditnih provjera računat će se kao jedan težak upit i vjerojatno neće smanjiti vašu kreditnu ocjenu.

Zaključavanje vaše cijene

Kad primite ponudu prihvaćenu, imate mogućnost zaključiti kamatnu stopu s zajmodavcem. Blokada kamatnih stopa je kada zajmodavac pristaje jamčiti određenu kamatnu stopu u trenutku zaključavanja za određeno vremensko razdoblje. To vam daje vremena da finalizirate i zatvorite kupnju kuće i kredit i primite istu stopu bez obzira da li se stope kretaju prema dolje ili prema dolje. Blokiranje stopa štiti vas ako kamatne stope porastu prije nego što dođete do zatvaranja; obrnuto, ako se kamatne stope smanje, nećete uživati ​​korist. Brave za cijene općenito vrijede do 60 dana, ali taj vremenski okvir može biti duži ili kraći, ovisno o zajmodavcu.

Općenito je pametnije zaključiti cijenu nakon što ste potpisali ugovor o kupnji. Ako odmah ne nađete dom, na vaš ugovor o zaključavanju cijene otpada vrijeme i može isteći prije nego što napravite ponudu. Tada ćete morati platiti ekstenziju, što može biti skupo. Kada je riječ o troškovima, brave sa standardnom stopom u roku od 60 dana općenito su besplatne ili će zajmodavac naplatiti fiksnu naknadu ili postotak iznosa zajma za ovu uslugu. Brave za rate obično koštaju oko 0, 25 do 0, 50% od iznosa zajma (otprilike nekoliko stotina dolara). Ako zatražite zaključavanje dugoročne stope, očekujte da ćete platiti veću naknadu.

Pregovarajući o svojoj tarifi

Moguće je pregovarati o nižim kamatama s zajmodavcima, ali za to možete uspješno usporediti trgovinu. Zajmoprimci s jakim kreditnim sposobnostima, stabilnim povijesnim prihodima i radnim odnosima i niskim omjerom LTV-a i DTI-a uglavnom imaju više pregovaračke moći od ostalih dužnika. Ako imate procjene zajma od više zajmodavaca, možete pokušati zamoliti neke zajmodavce da smanje niže stope ili smanje neke naknade za zatvaranje kako biste osvojili posao. Nema garancije da ćete biti uspješni, ali ne smeta vas pitati jeste li dobro kvalificirani dužnik.

Još jedna strategija za snižavanje kamatne stope je otkupiti je kroz plaćanje bodova. Bodovi su u osnovi unaprijed plaćena kamata, a plaćanje ovog troška unaprijed može vam pomoći uštedjeti tisuće tijekom trajanja zajma ako planirate ostati bez posla. Jedan bod jednak je 1% iznosa posuđenog iznosa. Na primjer, ako iznos vašeg zajma iznosi 200.000 USD, jedan popustni bod iznosi 2.000 USD, a dva popusta 4.000 USD. Plaćanje jedne popustne točke može sniziti hipoteku za 0, 25%, ali taj iznos može varirati od zajmodavca.

Donja linija

Pronalaženje najniže stope hipoteke uključuje istraživanje i kupovinu. I nije jedino razmatranje u pronalaženju pravog kredita za kuće. Obratite veliku pozornost na troškove zatvaranja, koji uključuju naknade zajmodavca. Vaša procjena zajma ocrtava će sve ove stavke pojedinačno. Kako biste osigurali da dobijete najbolje uvjete i moguće cijene, prijavite se za hipoteku s nekoliko zajmodavaca, tako da možete usporediti ponude uporedo.

Usporedba za kupnju pomoći će vam da identificirate crvene zastave, poput napuhanih naknada za zajmodavca ili rizičnih značajki zajma, i pomoći vam da suzite svoj izbor. Zapamtite, snažan kreditni profil, niski omjeri DTI i LTV-a te stabilna povijest prihoda i zaposlenosti čine vas privlačnijim zajmodavcem hipotekarnim zajmodavcima - i daju vam više pregovaračke moći kada dođe vrijeme za pregovore.

Nastavi čitati:

Vrhunski vodič za hipoteku
Kako mogu dobiti odobrenje za hipoteku?
Kako odabrati najbolju hipoteku
11 grešaka koje prvi put kupuju kuće treba izbjegavati
Koliko novca treba da odložim?
Što je hipotekarno osiguranje i koje su moje mogućnosti?
Koji su završni troškovi?
Koje su glavne vrste zajmodavaca?