Koliko hipotekarnih plaćanja mogu propustiti prije ovrhe?
Broj plaćanja koji mogu propustiti svoju hipoteku prije početka postupka ovrhe ovisi o nekoliko različitih čimbenika. Zbog toga na ovo pitanje ne postoji odgovor koji bi odgovarao svima.
Primarni među čimbenicima koji utječu na to koliko dugo dužnik može proći bez plaćanja prije nego što bude prisiljen na ovrhu jesu prakse i politike vašeg zajmodavca. Ako zajmodavac ima veliki portfelj zajmova niskog rizika, on može biti blaži u odnosu na propuštena plaćanja. Često će oprostiti povremenu propuštenu uplatu i možda neće uputiti svoju situaciju stambenim vlastima dok ne propustite četiri ili više plaćanja. Međutim, ako zajmodavac ima portfelj zajmova visokog rizika, mogućnost pokretanja ovrhe koja započinje čak i nakon samo dvije propuštene isplate je velika. Čak i ako ste zajmoprimac niskog rizika, postupak može pokrenuti standardi zbog ukupnog rizika neplaćanja hipotekarnog fonda u vlasništvu zajmodavca.
Općenito stanje na vašem lokalnom tržištu stanova još je jedan čimbenik koji igra ulogu u vremenu izvođenja postupka ovrhe. Ako susjedstvo ili regija ima mnogo neizvršnih ovrha, vjerovatno je da ćete moći duže ostati u svom domu, jer će lokalne stambene vlasti biti zaostale i nedostaju im resursi za obradu tolikog broja slučajeva. Bilo je situacija u kojima su ljudi propustili 10 ili više mjesečnih plaćanja prije nego što su konačno izgubili dom.
Ako imate zadane postavke, vaš hipotekarni serviser trebao bi vas kontaktirati više puta kako bi pokušao ublažiti situaciju. Obično vas zajmodavac najčešće kontaktira telefonom do 36. dana nakon posljednje uplate. Do 45. dana nakon što propustite plaćanje, vaš hipotekarni serviser mora vas kontaktirati u pisanom obliku i pružiti informacije u vezi opcija koje su vam dostupne.
Tipična vremenska linija za ovrhu nad hipotekom
Iako okolnosti i mjesto mogu diktirati odstupanja u vremenskom okviru ovrhe hipoteke, postoji predložak kako se to obično događa.
Bez obzira na okolnosti koje su dovele do promašene isplate hipoteke, trebali biste se sjetiti da hipotekarne tvrtke žele dobiti svoj novac bez neredovitog postupka ovrhe, ako je moguće; to je isplativije. To znači da bi željeli s vama dogovoriti plaćanje, ako je moguće.
Časovno razdoblje od 15 dana je uobičajeno. Ako platite u ovom roku, svi ste dobri. Ako ne platite i propustite drugu uplatu, stvari postaju složenije. Kasne naknade mogu se dodati, a kad propustite drugo plaćanje, kasnite.
Ako propustite drugo plaćanje hipotekom, vjerojatno ćete vidjeti promjenu hipotekarnog servisira. Oni će obično postati asertivniji u načinu na koji se ponašaju s vama. To može biti zastrašujuća situacija s kojom ćete se suočiti, ali ipak možete uspjeti postići dogovor s zajmodavcem.
Kasno 90 dana vaše hipoteke ...
Ako se s hipotekarnim zajmodavcem ne dogovorite i propustite tri plaćanja hipoteke, to je ozbiljna situacija. Primit ćete pismo hipotekarnog zajmodavca u kojem stoji da imate 30 dana da ažurirate svoj račun. Ako želite ostati u svom domu, morate razgovarati sa zajmodavcem kako biste pokušali izbjeći postupak zabrane prisilnog zatvora. Oni obično očekuju punu uplatu novca koji dugujete, no možda ćete ipak moći postići dogovor s plaćanjem.
Kad istekne 30 dana, ako nije izvršeno plaćanje i nije postignut nikakav dogovor, započinje isključenje. Ako računate, to su četiri propuštene mjesečne hipotekarne isplate prije početka ovrhe.
Zakoni koji reguliraju ovrhu mogu se razlikovati od države do države. U nekim državama hipotekarni zajmodavci moraju se sastati s dužnicima prije nego što mogu podnijeti zahtjev za ovrhu.
Nakon tri do šest mjeseci prijestupnog postupka, zajmodavac bilježi javno priopćenje u uredu županijske evidencije, u kojem je naznačeno da je dužnik neplatio hipoteku. Obično se to naziva Notice of Default (NOD) ili lis pendens - latinski za „odgodu odijela“.
Donja linija
Ako se suočavate sa ovrhom, najbolje je kladiti se sa svojim zajmodavcem i razgovarati s njima o vašoj situaciji. Možda će imati programe koji će vam pomoći održavati dom. Ako sve drugo ne uspije, prodaja bi bila bolja alternativa da se kuća isključi.