Koliko hipoteke možete priuštiti?

U 2019. potencijalni kupci domova možda će biti osuđeni na porast kamatnih stopa i višu cijenu domova. Prema predviđanjima Zillowa za tržište stanova. Osim ako si ne možete priuštiti gotovinsku transakciju, umjesto da pitate: "Mogu li si priuštiti tu kuću?" Kupci bi se trebali pitati: "Mogu li si priuštiti posudbu novca za tu kuću?"

2½ Bruto prihod

Općenito govoreći, većina potencijalnih vlasnika kuća može si priuštiti financiranje imovine koja košta dva do dva i pol puta njihova bruto primanja. U skladu s ovom formulom, osoba koja zarađuje 100.000 USD godišnje može si priuštiti hipoteku od 200.000 do 250.000 USD. Ali ovaj je izračun samo općenita smjernica. Možete koristiti kalkulator hipoteke Investopedia za bolju procjenu mjesečnih hipotekarnih plaćanja.

U konačnici, kad odlučujete o nekretnini, trebate uzeti u obzir još nekoliko čimbenika. Prvo, dobro je razumjeti što vaš zajmodavac misli da si možete priuštiti (i kako je došlo do te procjene). Drugo, trebate odrediti neke osobne kriterije ocjenjujući ne samo vaše financije već i svoje sklonosti i prioritete.

Hipoteke: koliko možete sebi pružiti?

Kriteriji zajmodavca

Iako svaki hipotekarni zajmodavac određuje svoje kriterije pristupačnosti, vaša sposobnost kupnje kuće - i veličina i uvjeti zajma koji ste zaslužili - uvelike ovise o sljedećim čimbenicima:

Bruto dohodak

Ovo je razina prihoda koju potencijalni kupac ostvaruje prije poreza na dohodak. To se obično smatra plaćom plus bilo kakvim prihodima od bonusa i može uključivati ​​honorarnu zaradu, zaradu od samozapošljavanja, naknade socijalnog osiguranja, invalidnost, alimentaciju i uzdržavanje od djece. Bruto dohodak igra ključnu ulogu u određivanju omjera.

Prednji omjer

Taj omjer predstavlja postotak godišnjeg bruto prihoda koji se svaki mjesec može posvetiti isplati hipoteke. Hipotekarno plaćanje sastoji se od četiri komponente (često zajednički nazvane PITI): glavnice, kamate, poreza i osiguranja, osiguranja imovine i privatnog hipotekarnog osiguranja.

Dobro pravilo je da PITI ne smije premašiti 28% vašeg bruto prihoda. Međutim, mnogi zajmodavci dopuštaju dužnicima da prekorače 30%, a neki čak i za 40%.

Oporavak

Poznat i kao omjer duga i prihoda (DTI), izračunava postotak vašeg bruto prihoda potrebnog za pokrivanje vaših dugova. Dugovi uključuju plaćanje kreditnim karticama, uzdržavanje djece i ostale nepodmirene zajmove (auto, studentske itd.). Drugim riječima, ako plaćate 2000 dolara troškova svakog mjeseca, a mjesečno zarađujete 4.000 USD, vaš omjer je 50% - polovina mjesečnog dohotka koristi se za plaćanje duga.

Evo loše vijesti: omjer duga i prihoda od 50% neće vam vratiti taj san. Većina zajmodavaca preporučuje da vaš DTI ne prelazi 36% vašeg bruto prihoda. Da biste izračunali svoj maksimalni mjesečni dug na temelju ovog omjera, pomnožite svoj bruto prihod s 0, 36 i podijelite s 12. Na primjer, ako zarađujete 100 000 USD godišnje, vaši maksimalni mjesečni troškovi duga ne bi trebali prelaziti 3000 USD. Niži je omjer DTI, to bolje.

Vaš kreditni rezultat

Ako je jedna strana kovanog novca prihod, onda je druga strana rizik. Hipotekarni zajmodavci razvili su formulu za određivanje razine rizika za potencijalnog kupca kuće. Formula varira, ali općenito se utvrđuje korištenjem kreditnog rezultata podnositelja zahtjeva. Podnositelj zahtjeva s niskim kreditnim rezultatom može očekivati ​​da će zajam platiti višu kamatnu stopu, koja se naziva i godišnja postotna stopa (APR).

Ako znate da ćete ubuduće tražiti dom, odmah poradite na svom kreditnom rezultatu. I morate paziti na svoja izvješća. Ako postoje netačni unosi, trebat će vremena da se uklone i ne želite propustiti kuću iz snova zbog nečeg što niste krivi.

Kako izračunati predujam

Predujam je iznos koji kupac može priuštiti za plaćanje boravišta iz svog džepa, koristeći gotovinu ili likvidnu imovinu. Zajam od najmanje 20% kupoprodajne cijene kuće obično zahtijevaju zajmodavci (i minimum potreban da se izbjegne potrebno privatno hipotekarno osiguranje), ali mnogi puštaju kupce da kupe kuću sa znatno manjim postotkom. Očito je, međutim, što više možete odložiti, potrebno će vam biti manje financiranja i što bolje izgledate prema banci.

Na primjer, ako potencijalni kupac može priuštiti da plati 10% kuće od 100.000 USD, predujam je 10.000 USD, što znači da vlasnik kuće mora financirati 90.000 USD.

Osim iznosa financiranja, zajmodavci žele znati i broj godina za koje je hipotekarni kredit potreban. Kratkoročna hipoteka ima veće mjesečne isplate, ali vjerojatno je jeftinija tijekom trajanja zajma.

Kako se zajmodavci odlučuju

Mnogo različitih čimbenika ulazi u odluku hipotekarnog zajmodavca o pristupačnosti kupca, ali oni se u osnovi svode na prihod i dug, imovinu i obveze. Ponekad mislimo da naše hipotekarne prijave ocjenjuje osoba koja koristi osjećaj crijeva, a ne objektivne kriterije, ali u stvari, čak i ako je vaš hipotekarni zajmodavac imao loš dan, možete biti sigurni da je veći dio postupka formuliran.

Zajmodavac želi znati koliki dohodak podnosi podnositelj zahtjeva, koliko zahtjeva ima od tog dohotka i koji mogu biti obojica u budućnosti - ukratko, sve što bi moglo ugroziti njegovu mogućnost vraćanja. Prihodi, predujmovi i mjesečni troškovi obično su osnovni uvjeti za financiranje, dok kreditna povijest i rezultat određuju kamatnu stopu na samo financiranje.

Osobni kriteriji za kupce domova

Zajmodavac vam može reći da si možete priuštiti ogromno imanje, ali možete li stvarno? Zapamtite, kriteriji zajmodavca uglavnom gledaju na vašu bruto plaću. Problem s korištenjem bruto plaća je jednostavan: uzimate u obzir čak 30% svoje plaće - ali što je s porezima, odbitcima FICA-a i premijama zdravstvenog osiguranja? Čak i ako dobijete povrat poreza na povrat poreza, to vam sada ne pomaže - i koliko ćete zapravo dobiti natrag?

Zato neki financijski stručnjaci smatraju da je realnije razmišljati o svom neto prihodu (tj. Isplati kući) i da pri hipoteci ne biste trebali koristiti više od 25% neto prihoda. Inače, iako možete doslovno mjesečno plaćati hipoteku, možda biste mogli biti „siromašni u kući“.

Troškovi plaćanja i održavanja vašeg doma mogli bi zauzeti tako veliki postotak vašeg prihoda - daleko iznad nominalnog omjera - da vam neće preostati dovoljno novca da pokrijete druge diskrecijske troškove ili neizmirene dugove ili osim za mirovinu ili čak kišni dan.

Odluka o tome hoćete li biti „siromašni u kući“ uglavnom je stvar osobnog izbora - budući da odobrenje za hipoteku ne znači da si zapravo možete priuštiti plaćanja.

Razmatranja prije hipoteke

Uz kriterije zajmodavca, razmislite o sljedećim pitanjima kada razmišljate o vašoj mogućnosti plaćanja hipoteke.

prihod

Oslanjate li se na dva dohotka samo da biste platili račune? Je li vaš posao stabilan? Možete li lako pronaći drugu poziciju koja plaća iste ili, još bolje, plaće ako izgubite trenutni posao? Ako ispunjavanje vašeg mjesečnog proračuna ovisi o svakoj zarađenoj cijeni, čak i malo smanjenje može biti katastrofa.

Troškovi

Izračun vašeg zaostalog omjera uključivat će većinu tekućih izdataka duga, ali što je s ostalim troškovima koje još niste ostvarili? Hoćete li imati djece koja jednog dana pođu na fakultet? Planirate li kupiti novi automobil, kamion ili brod? Uživa li vaša obitelj godišnji odmor?

način života

Jeste li voljni promijeniti svoj način života kako biste dobili kuću koju želite? Ako vam manje putovanja u trgovački centar i malo pooštravanje proračuna ne smetaju, primjena viših omjera u pozadini može biti u redu. Ako ne možete izvršiti nikakva prilagođavanja ili već imate značajan saldo računa na kreditnoj kartici, možda biste htjeli igrati sigurno i prihvatiti konzervativniji pristup u lovu na kuću.

osoba

Nijedna dvije osobe nemaju istu osobnost, bez obzira na svoja primanja. Neki ljudi mogu dobro spavati noću znajući da duguju 5000 dolara mjesečno u sljedećih 30 godina, dok se drugi muče zbog plaćanja upola manje od ove veličine. Mogućnost refinanciranja kuće kako bi se omogućile plaćanja na novom automobilu dovela bi neke ljude do ludila, a da druge uopće ne brinu.

Troškovi izvan hipoteke

Iako je hipoteka zasigurno najveća financijska odgovornost vlasništva nad kućama, postoji niz dodatnih troškova, od kojih neki ne nestaju ni nakon što se hipoteka isplati. Pametni kupci dobro bi imali na umu sljedeće stvari:

Održavanje

Čak i ako gradite novi dom, neće zauvijek ostati novi, niti oni skupi veliki uređaji, poput štednjaka, perilica posuđa i hladnjaka. Isto se odnosi na krov kuće, peć, prilaz, tepih, pa čak i boju na zidovima. Ako ste "siromašni od kuće" kada preuzmete prvu hipoteku, mogli biste se naći u teškoj situaciji ako se vaše financije ne poboljšaju u vrijeme kad vaš dom treba velike popravke.

komunalne usluge

Toplina, struja, voda, kanalizacija, uklanjanje smeća, kablovska televizija i telefonske usluge koštali su novca. Ovi troškovi nisu uključeni u omjer "front-end" niti se izračunavaju u omjeru "back-end". Ali oni su neizbježni za većinu vlasnika kuća.

Naknade za udruživanje

Mnoge gradske četvrti ili planirane zajednice procjenjuju mjesečne ili godišnje naknade za udruživanje. Ponekad su te naknade manje od 100 USD godišnje, a drugi puta nekoliko stotina dolara mjesečno. U nekim zajednicama uključuju održavanje travnjaka, uklanjanje snijega, bazen u zajednici i druge usluge.

Neke se naknade koriste samo za administrativne troškove rada zajednice. Važno je imati na umu da, iako sve veći broj zajmodavaca uključuje udruživanje naknada u omjeru, isplati se sjetiti da će se te naknade vremenom povećavati.

Namještaj i uređenje

Vozite se gotovo svakom zajednicom novih domova nakon što sunce zađe i vjerojatno ćete primijetiti neka unutarnja svjetla koja osvjetljavaju velike, prazne sobe koje možete vidjeti samo zato što te velike, lijepe kuće nemaju pokrov prozora.

Ovo nije najnoviji trend ukrašavanja. Rezultat je to obitelji koja je potrošila sav novac na kuću i sada si ne može priuštiti zavjese ili namještaj. Prije nego što kupite novu kuću, dobro razgledajte broj soba koje će trebati biti namještene i broj prozora koji će se morati prekriti.

Donja linija

Cijena kuće jedini je osobni trošak s kojim će se većina ljudi ikada suočiti. Prije nego što preuzmete tako ogroman dug, odvojite vrijeme i za matematiku. Nakon što pokrenete brojeve, razmislite o svojoj osobnoj situaciji i razmislite o svom životnom stilu - ne samo sada, već u naredno desetljeće ili dva.

Kuća iz snova možda je sada sve što ste željeli po izvrsnoj cijeni, ali vrijedi li prekomjerno povećati sebe i obitelj? Hoćete li podložiti hipoteku ne samo svojoj kući nego i cijelom svom životu? Zajmodavac vam pomaže kupiti kuću. Ali ti si prava osoba koja bi trebala odlučiti možeš li si to zapravo priuštiti.