Naučite vrijediti nekretnine ulaganje u nekretnine

Iz kvantitativne perspektive, ulaganje u nekretnine je pomalo poput ulaganja u dionice. Da bi profitirali, ulagači moraju odrediti vrijednost nekretnina i obrazovati nagađanja o tome koliko će svaka zarada donijeti bilo kroz procjenu vrijednosti imovine, prihod od najma ili oboje.

Vrednovanje kapitala u pravilu se provodi kroz dvije osnovne metodologije: apsolutnu vrijednost i relativnu vrijednost. Isto vrijedi i za procjenu imovine. Diskontiranje budućeg neto operativnog prihoda (NOI) odgovarajućom diskontnom stopom za nekretnine slično je diskontiranom vrednovanju novčanog toka za zalihe; integriranje modela multiplikatora bruto prihoda u nekretnine usporedivo je s vrijednostima zaliha vrijednosti. U nastavku ćemo pogledati kako procjenjuju nekretninu pomoću ovih metoda.

TUTORIJAL: "Prvi put vodič za kuće"

Stopa kapitalizacije

Jedna od najvažnijih pretpostavki koju investitor u nekretnine daje prilikom vrednovanja nekretnina odabire odgovarajuću stopu kapitalizacije, a to je potrebna stopa prinosa na nekretnine umanjena za vrijednost ili amortizaciju. Jednostavnije rečeno, trenutna vrijednost nekretnine određuje stopu na neto operativni prihod.

Na primjer, ako se imovina od koje se očekuje da ostvari neto operativni prihod (NOI) u iznosu od milijun dolara tijekom sljedećih deset godina diskontira uz stopu kapitalizacije od 14%, tržišna vrijednost imovine iznosi 1.000.000 USD / .14 = 7.142.857 USD (neto operativni prihod / ukupna stopa kapitalizacije = tržišna vrijednost).

Tržišna vrijednost 7.142.857 dolara dobra je ponuda ako se nekretnina proda za 6, 5 ​​milijuna dolara. Loša je stvar ako je prodajna cijena 8 milijuna dolara.

Određivanje stope kapitalizacije jedno je od ključnih mjerila u vrednovanju imovine koja stvara dohodak. Iako je nešto složenije od izračuna prosječnog ponderiranog troška kapitala (WACC) tvrtke, postoji nekoliko metoda koje investitori mogu koristiti kako bi pronašli odgovarajuću stopu kapitalizacije. (Za čitanje u vezi, pogledajte "4 načina za vrednovanje nekretnine za najam nekretnina")

Način izrade

Jedan od uobičajenih pristupa je metoda nadogradnje. Počevši s kamatnom stopom dodajte:

1. Odgovarajuća premija za likvidnost (nastaje zbog nelikvidne prirode nekretnina)
2. Premija za povrat (računi za neto povećanje vrijednosti zemljišta)
3. Premija na rizik (otkriva cjelokupnu izloženost tržištu nekretnina)

S obzirom na kamatnu stopu od 4%, stopu nelikvidnosti od 1, 5%, premiju za ponovni povrat od 1, 5%. a stopa rizika od 2, 5%, stopa kapitalizacije vlasničkog kapitala iznosi: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Ako je neto operativni prihod 200.000 USD, tržišna vrijednost imovine je 200.000 USD / .115 = 1.739.130 USD.

Očito je izvođenje ovog izračuna vrlo jednostavno. Složenost je u procjeni točnih procjena za pojedine komponente stope kapitalizacije, što može biti izazovno. Prednost metode nadogradnje je ta što pokušava definirati i precizno izmjeriti pojedine komponente diskontne stope.

Metoda tržišnog vađenja

Metoda izvlačenja tržišta pretpostavlja da postoje trenutne, lako dostupne informacije o neto operativnom dohotku i prodajnim cijenama o usporedivim svojstvima koja stvaraju prihod. Prednost metode tržišne ekstrakcije je u tome što stopa kapitalizacije čini izravnu kapitalizaciju dohotka značajnijom.

Određivanje stope kapitalizacije relativno je jednostavno. Pretpostavimo da investitor razmišlja o kupovini parkirališta za koje se očekuje da će generirati 500 000 USD neto operativnog prihoda. U tom području postoje tri postojeća uporediva prihoda koja generiraju svojstva parkirališta.

• Parkirno mjesto 1 ima neto operativni prihod od 250.000 USD i prodajnu cijenu od 3 milijuna USD. U ovom slučaju stopa kapitalizacije iznosi: 250 000 USD / 3 000 000 USD = 8, 33%.
• Parking 2 ima neto operativni prihod od 400.000 USD i prodajnu cijenu od 3, 95 milijuna USD. Stopa kapitalizacije iznosi: 400 000 USD / 3, 950, 000 USD = 10, 13%.
• Parking 3 ima neto operativni prihod od 185.000 USD i prodajnu cijenu od 2 milijuna USD. Stopa kapitalizacije iznosi: 185 000 USD / 2 000 000 USD = 9, 25%.

Na temelju izračunatih stopa za ova tri usporediva svojstva (8, 33%, 10, 13% i 9, 25%), ukupna stopa kapitalizacije od 9, 4% bila bi razumna reprezentacija tržišta. Koristeći ovu stopu kapitalizacije, investitor može utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine. Vrijednost mogućnosti ulaganja u parkiralište je 500.000 USD / .094 = 5.319.149 USD.

Metoda raspona ulaganja

Stopa kapitalizacije izračunava se korištenjem pojedinačnih kamatnih stopa za nekretnine koje koriste i duga i vlasničko financiranje. Prednost metode ulaganja u rasponu ulaganja je ta što je to najprikladnija stopa kapitalizacije za financirane investicije u nekretnine.

Prvi korak je izračunavanje faktora potonućeg fonda. Ovo je postotak koji se mora izdvojiti za svako razdoblje kako bi se u budućnosti mogao dobiti određeni iznos. Pretpostavimo da se imovina s neto operativnim prihodom od 950.000 USD financira 50%, koristeći dug po 7% kamate koji se amortizira tijekom 15 godina. Ostatak se plaća glavnicom uz potrebnu stopu povrata od 10%. Faktor potonućeg fonda izračunao bi se kao:

Kamatna stopa12 mjeseci [1+ (Kamatna stopa / 12 mjeseci)] (# godine ∗ 12 mjeseci) −1 \ dfrac {\ frac {kamata ~ stopa} {12 ~ mjeseci}} {{[1 + (kamata ~ stopa / 12 ~ mjeseci)]} ^ {(\ # ~ od ~ Godine * 12 ~ mjeseci)} - 1} [1+ (Kamatna stopa / 12 mjeseci)] (Broj godina ∗ 12 mjeseci) −112 mjeseciKamata kamate

Ako uključite brojeve, dobivamo:

0, 07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] ^15x12 } - 1

To se računa na .003154 mjesečno. Godišnje je ovaj postotak: .003154 x 12 mjeseci = 0, 0378. Stopa po kojoj zajmodavac mora biti plaćen jednaka je tom faktoru potonućeg fonda plus kamatnoj stopi. U ovom primjeru ta stopa iznosi: .07 + .0378 = 10, 78%, ili .1078.

Dakle, ponderirana prosječna stopa ili ukupna stopa kapitalizacije, koristeći 50% mase za dug i 50% mase za kapital, iznosi: (.5 x .1078) + (.5 x .10) = 10.39%. Kao rezultat, tržišna vrijednost nekretnine je: 950.000 USD / .1039 = 9.143.407 USD.

Kako Vrijednost nekretnine u nekretnine

Usporedne procjene kapitala

Apsolutni modeli vrednovanja određuju sadašnju vrijednost budućih nadolazećih novčanih tokova kako bi se dobila unutrašnja vrijednost udjela; najčešće metode su diskontni modeli s popustom (DDM) i diskontirani novčani tijek (DCF). S druge strane, metode relativne vrijednosti sugeriraju da dvije uporedive vrijednosne papire trebaju biti slične cijene s obzirom na zaradu. Omjeri poput cijene i zarade i cijene za prodaju uspoređuju se s drugim trgovačkim društvima unutar industrije kako bi se utvrdilo je li dionica podcijenjena ili precijenjena. Kao i kod vrednovanja vlasničkog udjela, analiza procjene nekretnina treba primijeniti oba postupka kako bi se utvrdio raspon mogućih vrijednosti.

Izračun neto operativnog prihoda od nekretnine

Tržišna vrijednost = NOI1r − g = NOI1Gdje drugdje: NOI = Neto neto operativni učinak = Potrebna stopa povrata imovine nekretnina g = Stopa rasta NOIR = Stopa kapitalizacije (r − g) \ početak {usklađeno} i Tržište ~ Vrijednost = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {gdje:} \\ & NOI = \ tekst {\ mali neto operativni prihod} \\ & r = \ tekst {\ mali Potrebna stopa povrata imovina nekretnina} \\ & g = \ tekst {\ mala Stopa rasta NOI} \\ & R = \ tekst {\ mala Stopa kapitalizacije (r} - \ tekst {\ mali g)} \\ \ kraj {usklađeno} Tržište Vrijednost = r-gNOI1 = RNOI1 gdje je: NOI = Neto neto operativni = Tražena stopa prinosa na nekretnine nekretnina g = Stopa rasta NOIR = Stopa kapitalizacije (r − g)

Neto operativni prihod odražava zaradu koju će imovina ostvariti nakon faktoringa operativnih troškova, ali prije odbitka poreza i kamata. Prije odbitka troškova potrebno je utvrditi ukupne prihode od ulaganja. Očekivani prihod od najma može se u početku predvidjeti na temelju sličnih nekretnina u blizini. Pravilnim istraživanjem tržišta investitor može utvrditi koje cijene stanarima naplaćuju na tom području te pretpostaviti da se na ovu nekretninu mogu primijeniti slične najamnine po kvadratu. Predviđena povećanja zakupa računaju se stopom rasta unutar formule.

Budući da su visoke stope slobodnih radnih mjesta potencijalna prijetnja za povrat ulaganja u nekretnine, za utvrđivanje oproštenog dohotka ako se imovina ne koristi u punom kapacitetu, treba upotrijebiti analizu osjetljivosti ili realističke konzervativne procjene.

Operativni troškovi uključuju troškove koji se nastaju svakodnevnim poslovanjem zgrade, poput osiguranja imovine, naknada za upravljanje, naknada za održavanje i komunalnih troškova. Napominjemo da amortizacija nije uključena u izračun ukupnih troškova. Neto poslovni prihod od nekretnina sličan je prihodu prije kamata, poreza, amortizacije i amortizacije (EBITDA).

Diskontiranje neto operativnog prihoda od ulaganja u nekretnine sa stopom tržišne kapitalizacije analogno je diskontiranju budućeg dividendnog toka odgovarajućom potrebnom stopom prinosa, prilagođenom za rast dividende. Ulagači u dionice upoznati s modelima rasta dividendi trebali bi odmah uočiti sličnost. (DDM je jedna od najtemeljnijih financijskih teorija, ali dobra je samo kao i njezine pretpostavke. Pogledajte " Kopanje u modelu popusta na dividende .")

Pronalaženje kapaciteta za stvaranje prihoda

Tržišna vrijednost = Bruto prihod × Multiplikator bruto dohotka \ textit {\ mala tržišna vrijednost = Bruto dohodak} \ puta \ textit {\ mali bruto multiplikator prihoda} Tržišna vrijednost = Bruto dohodak × Multiplikator bruto prihoda

Pristup multiplikatora bruto dohotka relativna je metoda vrednovanja koja se temelji na osnovi pretpostavke da će se nekretnine u istom području vrednovati proporcionalno bruto prihodu koji pomažu u ostvarivanju. Kao što naziv govori, bruto prihod je ukupni prihod prije odbitka bilo kojih operativnih troškova. Međutim, treba predvidjeti stope slobodnih radnih mjesta kako bi se dobila precizna procjena bruto prihoda.

Na primjer, ako investitor u nekretnine kupi zgradu od 100.000 četvornih metara, iz uporedivih podataka o imovini može utvrditi da je prosječni mjesečni bruto prihod po kvadratu u kvartu 10 USD. Iako investitor u početku može pretpostaviti da je bruto godišnji prihod 12 milijuna američkih dolara (10 x 12 mjeseci x 100.000 četvornih metara), vjerojatno će u zgradi u bilo koje vrijeme biti slobodnih jedinica. Pod pretpostavkom da postoji 10% slobodnih radnih mjesta, bruto godišnji prihod iznosi 10, 8 milijuna USD (12 mil. USD x 90%). Sličan se pristup primjenjuje i na neto operativni prihod.

Sljedeći korak u procjeni vrijednosti nekretnine je određivanje multiplikatora bruto prihoda. To se postiže ako postoje povijesni podaci o prodaji. Gledajući prodajne cijene uporedivih nekretnina i dijeleći tu vrijednost s ostvarenim bruto godišnjim dohotkom dobiva se prosječni multiplikator za regiju.

Ova vrsta pristupa procjeni slična je korištenju usporedivih transakcija ili višestrukih vrijednosti vrijednosti dionica. Mnogi analitičari prognozirati će zaradu tvrtke i pomnožiti broj zarade po dionici (EPS) s P / E omjerom industrije. Procjena nekretnina može se provesti sličnim mjerama.

Prepreke do procjene vrijednosti nekretnina

Obje ove metode procjene vrijednosti nekretnina izgledaju relativno jednostavno. Međutim, u praksi je utvrđivanje vrijednosti imovine koja stvara dohodak pomoću ovih izračuna prilično je složeno. Prije svega, dobivanje potrebnih podataka o svim ulaganjima formule, poput neto operativnog prihoda, premija uključenih u stopu kapitalizacije i usporedivih podataka o prodaji može se pokazati izuzetno dugotrajnim i izazovnim.

Drugo, ovi modeli vrednovanja ne odražavaju pravilno na moguće velike promjene na tržištu nekretnina, poput kreditne krize ili procvata nekretnina. Kao rezultat toga, daljnja analiza mora se provesti kako bi se predvidio i utvrdio mogući utjecaj promjena ekonomskih varijabli.

Budući da su tržišta nekretnina manje likvidna i transparentnija od tržišta dionica, ponekad je teško pribaviti potrebne informacije za donošenje potpuno informirane odluke o investiranju. U skladu s tim, zbog velike kapitalne investicije koja je obično potrebna za kupnju velikog razvoja, ova komplicirana analiza može dovesti do velikog isplativanja ako dovede do otkrića podcijenjene imovine (slično kapitalnom ulaganju). Stoga je potrebno odvojiti vrijeme za istraživanje potrebnih inputa i vremena i energije.

Donja linija

Vrednovanje nekretnina često se temelji na sličnim strategijama analize kapitala. Pored metoda diskontiranog neto operativnog dohotka i multiplikatora bruto prihoda, često se koriste i druge metode - neke jedinstvene u ovoj kategoriji imovine. Neki stručnjaci iz industrije, primjerice, imaju aktivno radno znanje o obrascima migracije i razvoja grada. Kao rezultat, oni mogu utvrditi koja lokalna područja će najvjerovatnije osjetiti najbržu ocjenu zahvalnosti.

Bez obzira na pristup koji se koristi, najvažniji je prediktor uspjeha strategije je koliko je dobro istraženo.