Mladi profesionalci: trebate li iznajmiti ili kupiti?

Iznajmiti ili kupiti? To je velika odluka, posebno za mlade stručnjake jer započinju karijeru i počnu oblikovati svoj dugoročni financijski plan. Istraživanje Rent.com pokazalo je da su 85% mladih odraslih od 18 do 34 godine iznajmljivači, ali to ne znači da idu jeftinijim putem. Prema istraživanju RentCafe-a, Millennials troše oko 93.000 dolara na najam do navršetka 30 godina.

Taj bi se broj mogao povećati kako cijene najma rastu u cijeloj zemlji, što potencijalno gura više mladih profesionalaca u arenu za kupnju domova. Stope zakupa stanova u SAD-u porasle su za 28, 5% od 2010. godine, a 23% Millennials-a kaže da je to motivirajući faktor u njihovoj odluci o kupovini, prema istraživanju Multifamily Executive.

Ali koji ima više smisla? Evo što bi mladi profesionalci trebali razmotriti.

Ključni odvodi

• Mladi profesionalci žele živjeti američki san i kupiti vlastiti dom.
• No, mnogi mladi odrasli također nose studentske zajmove, dugove na kreditnim karticama i imaju malu razinu štednje.
• Financijski trošak / korist od posjedovanja nasuprot iznajmljivanju ovisit će o nekoliko čimbenika - ali uvijek imajte na umu dugoročno.

Započnite s razmatranjima troškova

Trošak je očit faktor u odluci o najmu ili kupovini. No, važno je imati dobro zaokruženu financijsku sliku kako se njih dvoje uspoređuju. "Uvijek postoji prelomna točka kada će troškovi kupovine biti korisniji od iznajmljivanja, ali postoje neki čimbenici koji utječu na to što će i kada kupci kupiti", kaže agentica Gina Ko iz Tripleminta sa sjedištem u New Yorku.

Pored kupoprodajne cijene nekretnine, mladi profesionalci bi trebali razmotriti i stvari kao što su predujam, troškovi zatvaranja, udruživanje vlasnika kuća ili kooperacije, osiguranje, porez na imovinu, komunalije i održavanje. Ti se troškovi mogu uvelike razlikovati ovisno o vrsti imovine koju želite kupiti.

Vaš izbor tržišta je također bitan. U nekim gradovima može biti mala razlika između cijene najma i plaćanja hipoteke. San Francisco je sjajan primjer. Srednja cijena najma od lipnja 2018. godine iznosila je 4.500 dolara, navodi Zillow. Za usporedbu, Kalifornijsko udruženje nekretnina postavilo je srednju hipoteku na području Baya na 4.520 dolara do četvrtog tromjesečja 2017. godine.

Početni ulog bi mogao biti odlučujući faktor. Iako je moguće dobiti FHA kredit sa samo 3, 5% manje, Ko kaže da je čak i taj iznos teško uštedjeti nekome tko je bio u prvim godinama karijere.

Kamatne stope su također razmatranje, kaže Wes Woodruff, licencirani hipotekarni savjetnik sa zajmovima Angel Oak Home. Kamatne stope utječu na to koliko ćete platiti hipoteku, ali mogu potaknuti i povećanje najamne stope. Nemate kontrolu nad tim što će vam gazdarica naplatiti, kaže Woodruff, i "danas bi bilo jeftinije kupiti nego ostati u mjestu sa stalnim povećanjem najma."

Federalne rezerve ponovno su povećale stopu saveznih fondova u lipnju 2018., a dva dodatna povećanja stope očekuju se prije kraja godine. Prema Kiplingeru, predviđa se daljnje povećanje od tri do četiri stope do kraja 2019. godine, što bi moglo biti poticaj mladim profesionalcima da sada zaključe nižu stopu hipoteke.

Razmotrite Dugoročno

Pored troškova, mladi profesionalci trebaju razmišljati o tome na kojem putu karijere ih može voditi kada razmišljaju o prelasku od najma do kupnje. Ko kaže da se često susreće s mlađim kupcima koji nisu sigurni gdje će biti karijerni za tri do pet godina. Čest kompromis je kupovina stana koji mogu unajmiti ako ih posao odvede u drugom smjeru ili u drugi grad.

"Vaša karijera karijere ima ogroman utjecaj na vašu odluku o najmu ili kupovini", kaže Shane Lee, analitičar korporativnih komunikacija za RealtyHop, a jedan od najvažnijih čimbenika je kako promjena karijere može utjecati na vaš prihod. "Posjedovanje kuće zahtijeva ogromne financijske obveze. Ako će vaš prihod oscilirati u narednih tri do pet godina, možda ga nećete moći kupiti."

Woodruff kaže da, ako znate da ćete ostati na svom trenutnom mjestu najmanje tri godine, kupovina može biti vrijedna toga. Ali morate pogledati različite scenarije što se događa. To uključuje mogućnost premještanja, pokretanje trkačkog pokreta za rad ili prelazak u drugu tvrtku i smanjenje plaće.

Osnivanje obitelji također dolazi u igru. Lee kaže da, ako ste samci i nemate neposredne planove za osnivanje obitelji, kupovina uopće ne može biti na vašem radaru. S druge strane, ako na slici predviđate supružnika i djecu - ili već imate obitelj - posjedovanje kuće može vam pružiti više sigurnosti i stabilnosti.

Kada vas motiviraju obiteljski aspekti, iznajmljivanje nasuprot kupnji postaje više o pronalaženju odgovarajućeg susjedstva koje nudi kvalitetne škole, sigurno okruženje i razumno putovanje. To ne znači da imate potreban prostor. "Mislim da je zaista teško imati stan s djecom", kaže Woodruff. "Posjedovanje kuće sa dvorištem ide dugačkim putem kako biste pomogli obitelji da raste."

Budite spremni za kupnju kada dođe vrijeme

Ako planirate unajmiti nešto duže prije kupnje, ne gubite to vrijeme. Iskoristite je da se financijski pripremite za vlasništvo nad kućom.

"Vaš kreditni rezultat je ogroman", kaže Woodruff, a mladi profesionalci ne razumiju uvijek kako kredit djeluje. Kreditni rezultati nisu jedini odlučujući faktor u odlučivanju o hipoteci, ali su vrlo važni, a viša ocjena može se pretvoriti u nižu kamatnu stopu na stambeni kredit. Ako tek započinjete s kreditom, Woodruff preporučuje otvaranje jedne do dvije kreditne kartice i naplaćivanje samo onoga što možete priuštiti da platite u potpunosti svakog mjeseca. I što je najvažnije, plaćanja izvršite na vrijeme.

Procijenite svoju trenutnu plaću prema njezinu potencijalu rasta kako biste odredili s kojim ćete proračunom morati raditi kad ste spremni kupiti. Ako se suočite s velikim iznosom duga, konkretno s dugom studentskog zajma, Lee preporučuje rad na otplati dijela novca, kako biste imali više prihoda na raspolaganju za plaćanje kuće.

Za kraj, razmislite o svojim početnim plaćanjima i troškovima zatvaranja. Ušteda predujma od 20% ili više omogućuje vam da izbjegnete privatno hipotekarno osiguranje (PMI), iako je moguće kupiti kuću s manje zaostalog novca. Troškovi zatvaranja mogu dodati dodatnih 2% do 5% od ukupnog iznosa novca koji ćete trebati kupiti.

Razumijevanje koliko si kuće možete priuštiti i koja je vrsta hipoteke najbolje može vam pomoći u preciziranju iznosa koji trebate uštedjeti za svoj prvi predujam i troškove zatvaranja. Vodenje brojeva putem hipotekarnog kalkulatora može vam dati predstavu o tome kako se procijenjeni troškovi kupnje uspoređuju s vašim stvarnim troškovima najma.

Donja linija

Iznajmljivanje i kupnja imaju svoje prednosti i nedostatke za mlade stručnjake. Najam vam omogućava da izbjegnete određene troškove, poput popravka i nadogradnji, poreza na imovinu i osiguranja vlasnika kuće, ali ovisno o mjestu u kojem živite, posjedovanje kuće može biti povoljnija opcija. Vaganje obje strane jednadžbe, zajedno s financijskim razmatranjima, može vam pomoći da odredite koja ima više smisla. Najvažnije je da krajnji cilj zadržite u perspektivi.

"Odlučite koji su vaši prioriteti i ciljevi [, kaže Ko], i radite unazad kako biste bili sigurni da ih možete postići i dostići ih."