Hipotekarni bodovi: u čemu je poanta?

Struktura stambenih hipoteka varira u cijelom svijetu. Plaćanje hipotekarnih bodova uobičajena je praksa u Sjedinjenim Državama. Prema anegdotskim dokazima, to može biti jedinstveno američki pristup financiranju kuća.

Koje su hipotekarne točke

Hipotekarni bodovi dolaze u dvije varijante: izvorni i popustni bodovi. U oba slučaja svaka je točka obično jednaka 1% ukupnog hipotekarnog iznosa. Na primjer, kod zajma od 300.000 dolara jedan bod jednak je 3.000 dolara.

Izvorne točke koriste se za nadoknadu kreditnih službenika. Nisu svi davatelji hipoteke potrebni plaćanja izvornih točaka, a oni koji to čine često su spremni pregovarati o naknadi. Popustni bodovi su unaprijed plaćena kamata. Kupnja svake točke obično snižava kamatnu stopu na vašu hipoteku za do 0, 25%. Većina zajmodavaca pruža mogućnost kupnje bilo kojeg mjesta s jednim do tri popusta.

Prije donošenja novog zakona o porezu u 2017. godini (koji se primjenjuje na porezne godine 2018. - 2025.), početni bodovi nisu bili odbitni za porez, ali popustni bodovi mogli su se oduzeti u rasporedu A. Ako se krene naprijed, popustni bodovi mogu se odbiti, ali ograničeni na prvo 750.000 dolara zajma. Pored toga, postoji viši standardni odbitak, pa je poželjno provjeriti poreznog knjigovođu da biste saznali biste li mogli dobiti porezne olakšice od bodova kupnje.

Ovdje ćemo se usredotočiti na popusne bodove i kako oni mogu umanjiti ukupne hipotekarne uplate. Imajte na umu da kada zajmodavci oglašavaju stope, oni mogu pokazati stopu koja se temelji na kupnji bodova.

Treba li platiti bodove za popust?

Odgovor na to pitanje zahtijeva razumijevanje strukture plaćanja hipoteke. Uzimajući u obzir da li se treba platiti bodove za popust, treba uzeti u obzir dva glavna faktora. Prvi uključuje vremensko razdoblje koje očekujete da živite u kući. Općenito, što duže planirate ostati, veća je ušteda ako kupite bodove za popust. Razmotrite sljedeći primjer za 30-godišnji zajam:

• Kod hipoteke od 100.000 USD s kamatnom stopom od 5%, vaša mjesečna uplata za glavnicu i kamate iznosi 537 USD mjesečno.
• Uz kupnju tri diskontna poena, vaša bi kamatna stopa bila 4, 25%, a mjesečna uplata bila bi 492 USD mjesečno.

Kupnja triju popustnih bodova koštala bi vas 3000 dolara u zamjenu za uštedu od 45 dolara mjesečno. Morat ćete držati kuću 66 mjeseci, ili pet i pol godina, kako biste se složili čak i kod kupnje na punktu. Budući da 30-godišnja zajam traje 360 ​​mjeseci, kupnja bodova u ovom je slučaju mudar potez ako namjeravate dugo živjeti u svom novom domu. Ako, s druge strane, planirate ostati samo nekoliko godina, možda biste željeli kupiti manji broj bodova ili uopće nijedan. Na Internetu su dostupni brojni kalkulatori koji vam pomažu u određivanju odgovarajućeg iznosa popustnih bodova za kupnju na temelju vremena planiranog posjedovanja kuće.

Drugi čimbenik koji treba razmotriti s kupnjom bodova za popust uključuje da li imate dovoljno novca da ih platite. Mnogi ljudi si jedva mogu priuštiti predujam i troškove zatvaranja za kupnju kuća, a jednostavno nema dovoljno novca za kupnju bodova. Na kući od 100.000 dolara tri su popusta relativno povoljna, ali na kući od 500.000 dolara tri boda koštat će 15.000 dolara. Osim tradicionalnog 20% ​​predujma od 100.000 USD za kuću od 500.000, dodatnih 15.000 dolara možda će biti i više nego što kupac može sebi da priušti.

Korištenje hipotekarnog kalkulatora dobar je izvor za proračun ovih troškova.

Vrijedne su hipotekarne točke?

Neki tvrde da se novac plaćen na popustnim bodovima može uložiti u burzu i upotrijebiti za ostvarivanje većeg povrata od iznosa uštedenog plaćanjem bodova. Ali za prosječnog vlasnika kuće strah od upada u hipoteku ne može si nadmašiti potencijalnu korist koja bi se mogla steći ako su uspjeli odabrati pravu investiciju. U mnogim je slučajevima važnija mogućnost otplate hipoteke.

Također, imajte na umu motivaciju iza kupnje kuće. Iako se većina nada da će im se boravište povećati, malo ljudi kupuje dom isključivo kao investiciju. Iz perspektive ulaganja, ako vaš dom utrostruči vrijednost, malo je vjerojatno da ćete ga prodati iz jednostavnog razloga koji biste tada trebali pronaći negdje drugdje za život.

Ako vaš dom dobije na vrijednosti, vjerovatno je da će se i većina drugih domova u vašem području povećati. Ako je to slučaj, prodajom kuće pružit ćete samo dovoljno novca za kupnju drugog doma za gotovo istu cijenu. Također, ako za otplatu hipoteke iskoristite punih 30 godina, vjerojatno ćete platiti gotovo trostruku početnu prodajnu cijenu kuće u glavnici i troškovima kamate, i samim tim nećete puno zarađivati ​​ako ostvarite stvarni profit ako prodajte po višoj cijeni.

Donja linija

Kupnja kuće glavna je financijska odluka. Pažljivo planirajte. Pogledajte brojeve. Prije nego što započnete s kupnjom, odlučite se za mjesečni iznos plaćanja koji možete sebi priuštiti i odredite kako ćete točno doći do tog plaćanja - bilo da se radi o velikom predujmu, kupnji bodova s ​​popustima ili kupnji jeftinijeg doma.

Tada svakako razgledajte okolo. Ne podmirite prvi hipotekarni paket na koji naiđete. Mnogo je banaka koje možete izabrati i brojni resursi, uključujući agente za nekretnine, hipotekarne posrednike i internet, koji će vam pomoći da kupite najbolju ponudu za svoju situaciju.