Iznajmljivanje domova: kako postupak funkcionira

Ako ste poput većine kupaca kuća, trebat će vam hipoteka za financiranje kupnje nove kuće. Da biste se kvalificirali, morate imati dobar kreditni rezultat i gotovinu za predujam. Bez njih tradicionalni put do vlasništva nad kućom možda nije opcija.

Ipak postoji alternativa: ugovor o najmu, u kojem iznajmite kuću na određeno vrijeme, s mogućnošću da ga kupite prije isteka najma. Ugovori o zakupu sastoje se od dva dijela: standardni ugovor o zakupu i mogućnost kupnje. Slijedi pregled onoga na što treba paziti i kako funkcionira proces iznajmljivanja. To je složenije od iznajmljivanja i morat ćete poduzeti dodatne mjere opreza kako biste zaštitili svoje interese. Na taj ćete način pomoći da shvatite je li posao dobar izbor ako želite kupiti dom.

Ključni odvodi

• Ugovor o iznajmljivanju - ugovor je u kojem se obvezujete da ćete unajmiti nekretninu na određeno vrijeme, s mogućnošću da je kupite prije isteka zakupa.
• Ugovori o zakupu uključuju standardni ugovor o najmu, kao i mogućnost kupnje nekretnine kasnije.
• Shvatite da ugovori o zakupu daju vam pravo na kupnju kuće nakon isteka najma, dok ugovori o otkupu zakupa zahtijevaju da ga kupite.
• Najam plaćate tijekom cijelog najma, a u nekim se slučajevima na kupoprodajnu cijenu primjenjuje postotak plaćanja.
• Uz neke ugovore o zakupu, možda ćete morati održavati imovinu i plaćati popravke.

Iznajmljivanje domova: kako postupak funkcionira

Nepovratne akontacije

U ugovoru o zakupu, vi (kao kupac) prodavatelju plaćate jednokratnu, obično nepovratnu, avansnu naknadu nazvanu opcijsku naknadu, opcijski novac ili opciju naknade. Ova naknada pruža vam mogućnost kupnje kuće do nekog datuma u budućnosti. Naknada za opciju često se može pregovarati jer nema standardne cijene. Ipak, naknada se obično kreće između 2, 5% i 7% kupoprodajne cijene.

Najam-opcija protiv zakupa

Važno je napomenuti da postoje različite vrste ugovora o iznajmljivanju, pri čemu su neki povoljniji za potrošače i fleksibilniji od drugih. Ugovori o zakupu daju vam pravo, ali ne i obvezu, kupnju kuće nakon isteka najma. Ako odlučite da ne kupite nekretninu na kraju najma, opcija jednostavno istječe i možete otići bez ikakvih obveza da nastavite plaćati najam ili kupiti.

Pazite na ugovore o kupovini zakupa. S tim bi se pravno mogli obvezati na kupnju kuće na kraju najma, možete li to priuštiti ili ne. Da biste imali mogućnost kupnje bez obveze, to mora biti ugovor o zakupu. Budući da legale može biti izazov za dešifriranje, uvijek je dobra ideja preispitati ugovor s kvalificiranim braniteljem nekretnina prije nego što išta potpišete, pa znate svoja prava i točno u što se upuštate.

Dogovoreno o nabavnoj cijeni

Ugovori o zakupu stana trebali bi navesti kada i kako se određuje otkupna cijena kuće. U nekim će se slučajevima s prodavateljem složiti kupovna cijena kad je ugovor potpisan, često po višoj cijeni od trenutne tržišne vrijednosti. U drugim situacijama, cijena se određuje nakon isteka najma, na osnovu tadašnje tržišne vrijednosti nekretnine. Mnogi kupci radije "zaključavaju" otkupnu cijenu, posebno na tržištima na kojima cijene kuća poskupljuju.

Primjena najamnine za glavnog ravnatelja

Platit ćete najam tijekom cijelog trajanja zakupa. Postavlja se pitanje primjenjuje li se dio svake uplate na eventualnu otkupnu cijenu. Primjerice, ako mjesečno plaćate 1.200 USD stanarine, a 25% od toga se pripisuje kupnji, zaradit ćete 10.800 USD kredita za najam (1200 USD x 0.25 = 300 $; 300 $ x 36 mjeseci = 10.800 USD). Najamnina je obično viša od početne stope za područje nadoknade za kredit koji ste dobili. Ali budite sigurni da znate što ste dobili za plaćanje te premije.

U nekim ugovorima sav ili neki opcijski novac koji morate platiti može se primijeniti na eventualnu otkupnu cijenu pri zatvaranju.

Održavanje kuće uz najam

Ovisno o uvjetima ugovora, možda ćete biti odgovorni za održavanje imovine i plaćanje popravaka. Obično je to posjednik odgovornosti, pa pažljivo pročitajte fini tisak ugovora. Budući da su prodavači u konačnici odgovorni za bilo kakve naknade, poreze i osiguranje udruga vlasnika kuća (ipak je to i dalje njihova kuća), oni obično odlučuju pokriti te troškove. U svakom slučaju, trebat će vam polica osiguranja osiguranja da nadoknadite gubitke na osobnoj imovini i osigurate pokriće odgovornosti ako je netko ozlijeđen dok je u kući ili ako nekoga slučajno ozlijedite.

Budite sigurni da su zahtjevi za održavanje i popravak jasno navedeni u ugovoru (zamolite svog odvjetnika da objasni svoje odgovornosti). Održavanje posjeda, npr. Košenje travnjaka, podrezanje lišća i čišćenje oluka itd. Vrlo je različito od zamjene oštećenog krova ili dovođenja električne energije u kod. Bilo da ste odgovorni za sve ili samo za košnju travnjaka, provjerite dom, naručite procjenu i provjerite je li porez na imovinu ažuriran prije nego što bilo što potpišete.

Kupnja nekretnine

Što se događa kad ugovor završi, dijelom ovisi o vrsti ugovora koji ste potpisali. Ako imate ugovor o zakupu, a želite kupiti nekretninu, vjerojatno ćete morati dobiti hipoteku (ili drugo financiranje) da biste prodavatelju platili u cijelosti.

Suprotno tome, ako odlučite da ne kupite kuću ili niste u mogućnosti osigurati financiranje do kraja razdoblja najma, opcija istječe, a vi se odselite iz kuće, baš kao da iznajmljujete bilo koju drugu imovinu. Vjerojatno ćete izgubiti novac do tog trenutka uplaćen, uključujući opcijski novac i bilo koji zarađeni kredit za najamninu, ali nećete imati nikakvu obavezu da nastavite iznajmljivati ​​ili kupovati dom.

Ako imate ugovor o otkupu zakupa, možda ćete biti zakonski obvezni kupiti nekretninu nakon isteka zakupa. To može biti problematično iz više razloga, posebno ako niste u mogućnosti osigurati hipoteku. Ugovori o zakupu gotovo su uvijek poželjniji ugovori o otkupu zakupa, jer nude veću fleksibilnost i ne riskirate da vas tuže ako ne želite ili ne možete kupiti dom kad istekne zakup.

Postupak tretirajte isto kao i kad biste kupili dom: pažljivo istražite, istražite područje, usporedite cijene s ostalim kućama u blizini, istražite ugovor i istražite povijest prodavatelja.

Idealan kandidat za iznajmljivanje

Ugovor o zakupu može biti izvrsna opcija ako ste željni vlasnik kuće, ali niste baš spremni, financijski gledano. Ovi ugovori daju vam priliku da dobijete svoje financije kako biste poboljšali kreditni rezultat i uštedjeli novac za predujam dok se „zaključavate“ u kući koju želite posjedovati. Ako opcijski novac i / ili postotak stanarine idu prema otkupnoj cijeni, što često čine, također morate izgraditi dionički kapital.

Iako su ugovori o zakupu stana tradicionalno usmjereni prema ljudima koji se ne mogu kvalificirati za odobrenje zajma, postoji druga grupa kandidata koju je industrija zakupa stanova uglavnom previdjela: ljudi koji ne mogu dobiti hipoteke skupa, neusklađena tržišta kredita. "Na skupocjenim tržištima urbanih nekretnina, gdje su uobičajeni zajmovi (neusklađeni), postoji velika potražnja za boljim rješenjem za financijski održive, kreditno sposobne ljude koji hipoteku još ne mogu dobiti ili ne žele, "Kaže Marjorie Scholtz, osnivačica i izvršna direktorica Verbhousea, poduzeća iz San Francisca koja redefinira tržište najma do vlastitog.

"Kako cijene kuća rastu i sve se više gradova naplaćuje zbog usklađivanja kredita i gurnuti u jumbo kredite, problem prelazi s potrošača na industriju kućnih financija", kaže Scholtz. Uz stroge smjernice za automatsko zaključivanje i 20% do 40% predujmova za uplatu, čak i financijski sposobni ljudi mogu imati problema s financiranjem na tim tržištima.

"Na primjer, bilo što neobično - u primanjima - dobre primatelje prihoda prebacuje u" vanjski "status, jer ih osiguravaoci ne mogu uredno smjestiti u okvir", kaže Scholtz. Ovo uključuje ljude koji nemaju tradicionalna primanja, samozaposleni su ili ugovorni radnici ili imaju nenamjenski kredit u SAD-u (npr. Strani državljani) - i oni kojima jednostavno nedostaje ogromnih 20% do 40% avansnih uplata koje banke trebaju za neusklađene zajmove.

Tržišta visokih troškova nisu očito mjesto na kojem ćete naći nekretnine za iznajmljivanje, zbog čega je Verbhouse neobičan. Ali svi potencijalni kupci kuća za iznajmljivanje imali bi koristi od pokušaja upisivanja njegovih značajki usmjerenih na potrošače u ugovore o najmu: Opcijska naknada i dio svakog plaćanja najamnine otkupljuju otkupnu cijenu dolar za dolar, cijena najma i otkupa zaključana je do pet godina, a sudionici mogu izgraditi kapital i osvojiti uvažavanje tržišta, čak i ako odluče ne kupiti. Prema Scholtzu, sudionici mogu „unovčiti“ po fer tržišnoj vrijednosti: Verbhouse prodaje kuću, a sudionik zadržava aprecijaciju na tržištu plus bilo koji kapital koji je skupio kroz plaćanja „otkupa“ najamnine.

Prije nego što potpišete ugovor

Iako ćete unajmiti prije nego što kupite, dobra je ideja vježbati se s istom dužnom pažnjom kao da kupujete kuću izravno. Ako razmišljate o unajmljivanju nekretnine, obavezno:

• Odaberite ispravne pojmove. Unesite ugovor o opciji zakupa, a ne ugovor o otkupu.
• Dobiti pomoć. Unajmite kvalificiranog odvjetnika za nekretnine koji će vam objasniti ugovor i pomoći vam da razumijete svoja prava i obveze. Možda želite pregovarati o nekim točkama prije potpisivanja ili izbjeći sporazum ako vam nije dovoljno povoljan.
• Istražite ugovor. Obavezno shvatite:
• rokovi (što slijedi kada)
• opcijsku naknadu i plaćanje stanarine - i koliki se iznos odnosi na otkupnu cijenu
• kako se određuje otkupna cijena
• kako iskoristiti svoju mogućnost kupnje (na primjer, prodavač će možda zahtijevati da unaprijed pismenim putem obavijestite o svojoj namjeri kupnje)
• da li su dozvoljeni kućni ljubimci
• tko je odgovoran za održavanje, pristojbe udruga vlasnika kuća, porez na imovinu i slično.
• Istražite dom. Naručite neovisnu procjenu, pribavite pregled imovine, provjerite je li porez na imovinu ažuriran i osigurajte da na njemu nema založnih prava.
• Istražite prodavača. Provjerite kreditno izvješće prodavatelja da biste pronašli tragove financijskih problema i pribavite izvještaj o vlasništvu kako biste vidjeli koliko dugo je prodavatelj posjedovao nekretninu - što duže posjeduje i što je više kapitala, to bolje.
• Dupla provjera. Pod kojim biste uvjetima izgubili mogućnost kupnje nekretnine? Prema nekim ugovorima, to pravo gubite ako kasnite sa samo jednom najamninom ili ako prodavatelja niste pismeno obavijestili o namjeri kupnje.

Donja linija

Ugovor o zakupu imovine potencijalnim kupcima kuća može se useliti u kuću odmah, s nekoliko godina da rade na poboljšanju svojih kreditnih bodova i / ili štede na predujmu prije nego što pokušaju dobiti hipoteku. Naravno, moraju se ispuniti određeni uvjeti, u skladu s sporazumom o najmu. Čak i ako agent za nekretnine pomaže u tom postupku, prije nego što išta potpišete, potrebno je konzultirati kvalificiranog odvjetnika za nekretnine koji vam može razjasniti ugovor i vaša prava.