Ovrhe
Ovrha je pravni postupak kojim zajmodavac preuzima kontrolu nad imovinom, iseljuje vlasnika kuće i prodaje kuću nakon što vlasnik kuće nije u stanju izvršiti potpunu glavnicu i kamate na svoju hipoteku, kako je određeno hipotekarnim ugovorom.
Kršenje ovrhe
Postupak ovrhe proizlazi iz njegove pravne osnove iz hipoteke ili ugovora o povjerenju, koji daju zajmodavcu pravo da koristi nekretninu kao zalog u slučaju da kupac ne ispuni svoju obvezu otplate.
Čim dužnik ne uspije izvršiti zajam ili hipoteku na vrijeme, zajam postaje delinkventan. Postupak ovrhe započinje kada dužnik propusti ili propusti plaćanje zajma ili hipotekom. U ovom trenutku, zajmodavac će obavijestiti vlasnika kuće koji ne ispunjava uvjete. Tri do šest mjeseci nakon što vlasnik kuće propusti hipoteku, pod pretpostavkom da je hipoteka još uvijek delinkventna, a vlasnik kuće nije nadoknadio propuštena plaćanja u određenom milostnom roku, zajmodavac će se početi isključiti. Što dalje dužnik zaostaje, to je teže nadoknaditi plaćanje jer zajmodavci dodaju naknade za isplate koji kasne, često nakon 10 do 15 dana.
Postupak ovrhe ovisi o državi
Svaka država ima svoje zakone koji reguliraju postupak ovrhe, uključujući obavijesti koje zajmodavac mora objaviti javno, mogućnosti vlasnika kuće za dovođenje zajma i izbjegavanje ovrhe, kao i vremenski okvir i postupak prodaje imovine.
Oduzimanje, kao u stvarnom činu zajmodavca koji oduzima nekretninu, obično je posljednji korak nakon dugotrajnog postupka predotplate, koji može uključivati nekoliko alternativa ovrhama, uključujući mnoge koje mogu posredovati negativne posljedice zabrane isključenja i za kupca i za prodavatelj. Kao i kod ovrhe, države imaju svoje zakone koji se bave ovim postupkom.
U 22 države - uključujući Florida, Illinois i New York - pravosudno isključenje slobode je norma, što znači da zajmodavac mora proći kroz sudove kako bi dobio dozvolu za ovrhu dokazujući da je dužnik prijestupan. Ako se ovrha odobrava, lokalni šerif prodaje imovinu najvišem ponuditelju kako bi pokušao nadoknaditi ono što banka duguje, ili banka postaje vlasnik i prodaje nekretninu tradicionalnim putem da nadoknadi gubitak. Cijeli postupak sudske ovrhe, od prvoplaćene dužnice, propuštene isplate zajmodavčevom prodajom kuće, obično traje od 480 do 700 dana, prema Udruzi hipotekarnih bankara.
Ostalih 28 država - uključujući Arizonu, Kaliforniju, Džordžiju i Teksas - primarno koriste nepravosnažne ovrhe, koje se nazivaju i prodajnom moći, koja ima tendenciju bržeg i ne prolazi kroz sudove ukoliko vlasnik kuće ne tuži zajmodavca.
U nekim slučajevima, kako bi se izbjeglo ovrha kuća, zajmodavci će prilagoditi raspored otplate zajmoprimca tako da si on / ona mogu priuštiti plaćanja i na taj način zadržati vlasništvo. Ova je situacija poznata kao posebna tolerancija ili izmjena hipoteke.
Posljedice ovrhe
Ako se imovina ne proda na aukciji ovrhe ili ako drugačije nikad ne prođe kroz jedan, zajmodavci - često banke - obično preuzimaju vlasništvo nad nekretninom i mogu je dodati u akumulirani portfelj ovršenih nekretnina, koji se nazivaju i nekretninama (REO ). Iznajmljena svojstva obično su lako dostupna na web stranicama banaka. Takve nekretnine mogu biti privlačne investitorima u nekretnine, jer ih u nekim slučajevima banke prodaju s popustom na njihovu tržišnu vrijednost, što naravno, zauzvrat, negativno utječe na zajmodavca. (Više o ovome pogledajte ovdje: Kupnja isključene kuće).
Za zajmoprimca može izvršiti isključenje imovine na kreditnom izvješću sedam godina. Utjecaj ovrhe utječe na nečiji FICO rezultat, međutim vremenom se smanjuje po FICO-u.