Povratna hipoteka

Jednom riječju, obrnuta hipoteka je zajam. Vlasnik kuće koji ima 62 ili više godina i ima značajan kapital u kući može se posuditi protiv vrijednosti svog doma i primati sredstva u obliku paušala, fiksnog mjesečnog plaćanja ili kreditne linije. Za razliku od unaprijed hipoteke - vrste korištene za kupnju kuće - obrnuta hipoteka ne zahtijeva da vlasnik kuće izvrši bilo kakve isplate kredita.

Umjesto toga, cjelokupno stanje kredita postaje dospijevaju i otplaćuju se kada dužnik umre, odseli trajno ili proda kuću. Savezni propisi zahtijevaju zajmodavce da strukturiraju transakciju tako da iznos zajma ne prelazi vrijednost kuće i zajmoprimac ili posjed dužnika neće biti odgovoran za plaćanje razlike ako saldo kredita postane veći od vrijednosti kuće. Jedan od načina da se to dogodi je kroz pad tržišne vrijednosti kuće; drugo je ako dužnik dugo živi.

Kako djeluje obrnuta hipoteka?

Novac u kapitalu

Povratne hipoteke mogu pružiti prijeko potrebnu gotovinu za starije osobe čija je neto vrijednost uglavnom vezana za vrijednost kuće. S druge strane, ti krediti mogu biti skupi i složeni, kao i podložni prevari. Ovaj članak naučit će vas kako funkcioniraju obrnute hipoteke i kako se zaštititi od zamki, tako da možete donijeti informiranu odluku o tome može li takav zajam odgovarati vama ili vašim roditeljima.

Prema Nacionalnom udruženju zajmodavaca za hipotekarne kredite, vlasnici kuća starijih od 62 godine stariji su u trećem tromjesečju 2017. držali vlasnički kapital u iznosu od 6, 5 bilijuna dolara, a taj broj označava sve vrijeme najviše od trenutka kada je mjerenje počelo 2000. godine, podvlačeći koliko je izvor bogatstva dom kapital se odnosi na punoljetne osobe. Kućni kapital je jedino korisno bogatstvo ako ga prodate i smanjite ili posudite protiv njega. I tu se počnu vraćati obrnute hipoteke, posebno za umirovljenike s ograničenim primanjima i malo druge imovine.

Ključni odvodi

• Povratna hipoteka vrsta je kredita za starije od 62 godine i starije.
• Povratne hipotekarne zajmove omogućavaju vlasnicima kuća da pretvore svoj kapital u novac u gotovinski prihod bez mjesečnih hipotekarnih plaćanja.
• Većina hipotekarnih hipotekarnih hipotekarnih kredita je federalno osigurana, ali pripazite na niz prijevara o obratnoj hipoteci koji ciljaju starije osobe.
• Poništena hipoteka za neke može biti velika financijska odluka, a za druge slaba odluka. Budite sigurni da razumijete kako djeluju obrnute hipoteke i što one znače za vas i vašu obitelj prije nego što donesete odluku.

Kako djeluje obrnuta hipoteka

Uz obrnutu hipoteku, umjesto da vlasnik kuće izvrši isplate zajmodavcu, zajmodavac obavlja isplate za vlasnika kuće. Vlasnik kuće odabire način na koji će primiti ta plaćanja (objasnit ćemo izbore u sljedećem odjeljku) i plaća samo kamate na primljeni prihod. Kamata se prebacuje u bilančni kredit tako da vlasnik kuće ne plaća ništa unaprijed. Vlasnik kuće također zadržava naslov kod kuće. Tijekom života zajma, dug vlasnika kuće raste i kapital kuće se smanjuje.

Kao i kod najamne hipoteke, dom je zalog za povrat hipoteke. Kada se vlasnik kuće pomiče ili umire, prihod od prodaje kuće ide zajmodavcu na otplatu glavnice obrnute hipoteke, kamate, hipotekarno osiguranje i naknade. Svaka prodaja iznad onoga što je posuđeno ide vlasniku kuće (ako on ili ona još živi) ili imanju vlasnika kuće (ako je vlasnik kuće umro). U nekim slučajevima nasljednici mogu odlučiti isplatiti hipoteku kako bi zadržali dom.

Povratni prihod od hipoteke se ne oporezuje. Iako se mogu osjećati kao prihod vlasniku kuće, IRS smatra da je novac predujam zajma.

Vrste reverznih hipoteka

Postoje tri vrste obrnute hipoteke. Najčešća je hipoteka za konverziju domaćeg kapitala ili HECM. HECM predstavlja gotovo cjelokupnu ponudu zajmodavaca za povratne hipoteke na kućne vrijednosti ispod 679.650 dolara i tip je koji ćete najvjerovatnije dobiti, tako da će se o ovom članku raspravljati. Međutim, ako vaš dom vrijedi više, možete potražiti povratnu hipoteku koja se također naziva i vlastitom obrnutom hipotekom.

Kada skinete povratnu hipoteku, možete odlučiti primiti prihod na jedan od šest načina:

1. Paušalni iznos: Uzmite sav prihod odjednom kada se vaš kredit zatvori. To je jedina opcija koja dolazi s fiksnom kamatnom stopom. Ostalih pet imaju podesive kamatne stope.
2. Jednake mjesečne isplate (anuiteta): Dok barem jedan dužnik živi u domu kao glavni prebivalište, zajmodavac će neprestano vršiti plaćanja dužniku.
3. Terminske isplate : Zajmodavac daje zajmoprimcu jednake mjesečne isplate za određeno razdoblje izbora dužnika, kao što je 10 godina.
4. Kreditna linija: Novac je dostupan za vlasnika domova po potrebi. Vlasnik kuće plaća samo kamate na iznose koji su stvarno posuđeni iz kreditne linije.
5. Jednake mjesečne isplate plus kreditna linija: Zajmodavac osigurava stalne mjesečne isplate sve dok barem jedan dužnik živi u domu kao glavnom prebivalištu. Ako zajmoprimcu u bilo kojem trenutku treba više novca, može pristupiti kreditnoj liniji.
6. Terminske uplate plus kreditna linija: Zajmodavac daje zajmoprimcu jednake mjesečne isplate za određeno razdoblje izbora dužnika, poput 10 godina. Ako zajmoprimac treba više novca tijekom ili nakon tog razdoblja, može pristupiti kreditnoj liniji.

Također je moguće koristiti obrnutu hipoteku pod nazivom „ HECM za kupnju“ za kupnju kuće koja je drugačija od one u kojoj trenutno živite.

U svakom slučaju, obično će vam trebati najmanje 50% kapitala - na temelju trenutne vrijednosti vašeg doma, a ne onoga što ste platili - da biste stekli pravo na povrat hipoteke. Standardi se razlikuju ovisno o zajmodavcu.

41.736

Broj obrnutih hipoteka izdanih u SAD-u u 2018. godini, što je pad za 26, 7% u odnosu na prethodnu godinu.

Da li biste imali koristi od jednog?

Obrnuta hipoteka može zvučati jako poput zajma kućnog kapitala ili kreditne linije. Doista, slično kao jedan od ovih zajmova, povratna hipoteka može pružiti paušalni iznos ili kreditnu liniju kojoj možete pristupiti po potrebi na temelju toga koliko ste kuće otplatili i tržišne vrijednosti vašeg doma. Ali za razliku od kuće ili zajma vlastitog kapitala, ne morate imati dohodak ili dobar kredit da biste se kvalificirali i nećete vršiti nikakve zajmove dok ste stan u kojem prebivate kao primarno prebivalište.

Povratna hipoteka je jedini način da se pristupi kapitalu kuće bez prodaje kuće za starije osobe koji ne žele odgovornost plaćanja mjesečnog zajma ili koji se ne mogu kvalificirati za zajam ili refinanciranje kuće zbog ograničenog novčanog toka ili lošeg stanja Kreditna.

Ako se ne možete kvalificirati ni za jedan od ovih zajmova, koje su preostale opcije za korištenje osnovnog kapitala za financiranje vašeg umirovljenja? Možete prodati i smanjiti veličinu ili možete prodati dom svojoj djeci ili unucima kako biste ga zadržali u obitelji, možda čak i postali njihov iznajmljivač ako želite nastaviti živjeti u kući.

Za i protiv

Jednom ako imate 62 ili više godina, obrnuta hipoteka može biti dobar način da dobijete gotovinu kada je osnovni kapital vašeg doma najveće bogatstvo i nemate drugi način da nabavite dovoljno novca da podmirite svoje osnovne životne troškove. Obrnuta hipoteka omogućava vam da zadržite život u svom domu sve dok ne budete praćeni porezima na imovinu, održavanjem i osiguranjem i ne morate se useliti u starački dom ili životni stan s potpomognutim životom više od godinu dana.

Međutim, skidanje obrnute hipoteke znači trošiti značajan dio kapitala koji ste akumulirali na naknade za kamate i zajmove, o čemu ćemo raspravljati u nastavku. To također znači da vjerovatno nećete moći svoj dom prenijeti svojim nasljednicima. Ako povratna hipoteka ne pruža dugoročno rješenje vaših financijskih problema, već samo kratkoročnu, to možda nije vrijedno žrtvovanja.

Što ako netko drugi, poput prijatelja, rođaka ili cimera, živi s vama? Ako dobijete povratnu hipoteku, ta osoba neće imati pravo nastaviti živjeti u kući nakon što umrete.

Drugi problem koji imaju neki dužnici s povratnim hipotekama je nadžiranje prihoda od hipoteke. Ako odaberete plan plaćanja koji ne osigurava doživotni dohodak, kao što je jednokratni iznos ili oročeni plan ili ako uzmete kreditnu liniju i iskoristite sve, možda nećete imati novca kad vam zatreba.,

Pravila koja se odnose na ove hipoteke

Ako imate kuću, stan ili gradsku kuću ili proizvedenu kuću sagrađenu 15. lipnja 1976. ili kasnije, možda imate pravo na povrat hipoteke. Prema pravilima Federalne stambene uprave (FHA), zadružni vlasnici stanova ne mogu dobiti povratne hipoteke jer tehnički ne posjeduju nekretnine u kojima žive, već dionice korporacije. U New Yorku, gdje su zadruge uobičajene, državno pravo dalje zabranjuje obrnute hipoteke u zadrugama, dopuštajući ih samo u obiteljskim kućama i apartmanima za jednu obitelj.

Iako obrnute hipoteke nemaju zahtjeve za prihodom ili kreditnom ocjenom, još uvijek imaju pravila o tome tko je kvalificiran. Morate imati najmanje 62 godine i morate biti vlasnik kuće slobodan i čist, ili imati značajan iznos kapitala (najmanje 50%). Zajmoprimci moraju platiti izvornu naknadu, unaprijed premiju osiguranja, tekuće premije hipotekarnog osiguranja, naknade za servisiranje kredita i kamate. Savezna vlada ograničava koliko zajmodavci mogu naplatiti za te stavke.

Zajmodavci ne mogu potražiti zajmoprimce ili njihove nasljednike ako se ispostavi da je dom pod vodom kada je vrijeme za prodaju. Oni također moraju dopustiti bilo kojim nasljednicima nekoliko mjeseci da odluče žele li vratiti povratnu hipoteku ili dopustiti zajmodavcu da proda kuću kako bi otplatio zajam.

Odjel za stambeno zbrinjavanje i urbani razvoj (HUD) zahtijeva od svih potencijalnih zajmoprimaca za povrat hipoteke da završe savjetovalište koje je HUD odobrio. Ovo bi savjetovanje, koje obično košta oko 125 USD, trebalo trajati najmanje 90 minuta i trebalo bi pokriti prednosti i nedostatke uzimanja obrnute hipoteke s obzirom na vaše jedinstvene financijske i osobne okolnosti. Trebalo bi objasniti kako povratna hipoteka može utjecati na vašu podobnost za Medicaid i dodatni sigurnosni prihod. Savjetnik također treba prijeći na različite načine na koji možete dobiti prihod.

Vaša odgovornost prema pravilima obrnutog hipoteke je da ostanete u toku na porez na imovinu i osiguranje vlasnika kuća i održavate dom u dobrom stanju. A ako prestanete živjeti u kući duže od jedne godine - čak i ako je to zbog toga što živite u ustanovi za dugotrajno njegu iz zdravstvenih razloga - morat ćete vratiti kredit, koji se obično postiže prodajom kuće,

Osim mogućnosti prevare namijenjene starijim osobama, povratne hipoteke imaju i neke zakonite rizike. Unatoč nedavnim reformama, još uvijek postoje situacije kada bi udovica ili udovica mogli izgubiti dom nakon smrti supružnika.

Naknade su uključene

Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja prilagodilo je premije osiguranja za poništene hipoteke u listopadu 2017. Budući da zajmodavci ne mogu tražiti od vlasnika kuća ili njihovih nasljednika da plaćaju ako saldo kredita naraste veći od vrijednosti kuće, premije osiguranja osiguravaju fond sredstava da zajmodavci mogu iskoristiti kako ne bi gubili novac kad se to dogodi.

Jedna od promjena bila je povećana unaprijed premija s 0, 5% na 2, 0% za tri od četiri dužnika i smanjenje premije s 2, 5% na 2, 0% za drugog od četiri dužnika. Akontacija premije bila je vezana za to koliko je zajmoprimaca uzelo prve godine, a najviše su uzeli vlasnici kuća - jer su trebali otplatiti postojeću hipoteku - plaćajući višu stopu. Sada svi zajmoprimci plaćaju istu stopu od 2, 0%. Prednja premija izračunava se na temelju vrijednosti kuće, tako da za svakih 100.000 USD procijenjene vrijednosti plaćate 2.000 dolara. To je 6.000 dolara na kući od 300.000 dolara.

Svi zajmoprimci moraju plaćati i godišnje premije za hipotekarno osiguranje u iznosu od 0, 5% (ranije 1, 25%) od iznosa posuđenog iznosa. Ova promjena štedi zajmoprimce 750 dolara godišnje za svakih 100 000 posuđenih dolara i pomaže u nadoknađivanju veće premije. To također znači da dužnik dužnik raste sporije, čuvajući više kapitala vlasnika kuće tijekom vremena, pružajući izvor sredstava kasnije u životu ili povećavajući mogućnost prenošenja kuće prema nasljednicima.

Povratne hipotekarne zajmodavke

Za dobivanje obrnute hipoteke, ne možete jednostavno ići bilo kojem zajmodavcu. Obrnute hipoteke su poseban proizvod, a nude ih samo neki zajmodavci. Neka od najvećih imena obrnutog hipotekarnog zajma uključuju American Advisors Group, One obrnute hipoteke i Liberty Home Equity Solutions.

Dobro je podnijeti zahtjev za povrat hipoteke s nekoliko tvrtki kako biste vidjeli koje imaju najniže stope i naknade. Iako su obrnute hipoteke federalno regulirane, još uvijek postoji slobodan prostor u tome što svaki zajmodavac može naplatiti.

Kamatne stope

Samo paušalna obrnuta hipoteka, koja vam daje sav prihod odjednom kada se vaš kredit zatvori, ima fiksnu kamatnu stopu. Ostalih pet opcija imaju podesive kamatne stope, što ima smisla, budući da novac posuđujete dugi niz godina, a ne sve odjednom, a kamate se uvijek mijenjaju. Obrnute hipoteke s promjenjivom stopom vezane su za londonsku međubankarsku ponuđenu stopu (LIBOR).

Uz jednu od osnovnih stopa, zajmodavac dodaje maržu od jedan do tri postotna boda. Dakle, ako je LIBOR 2, 5%, a marža zajmodavca 2%, kamatna stopa na povratnu hipoteku bit će 4, 5%. Početkom 2018. godine marže zajmodavaca kretale su se od 1, 08% do 3, 38%. Kamatne spojeve tijekom trajanja obratne hipoteke i vaš kreditni rezultat ne utječu na vašu stopu obrnute hipoteke ili vašu sposobnost kvalifikacije.

Koliko se možete posuditi?

Prihod od povratne hipoteke ovisit će o zajmodavcu i vašem planu plaćanja. Za HECM iznos koji možete posuditi temeljit će se na dobi najmlađeg zajmoprimca, kamatnoj stopi na zajam i nižoj procjenjenoj vrijednosti vašeg doma ili maksimalnom iznosu zahtjeva FHA, a to je 679.650 USD za 2018. godinu.

Međutim, ne možete posuditi 100% onoga što vrijedi vaš dom ili bilo gdje u blizini. Dio vašeg vlasničkog kapitala mora se upotrijebiti za plaćanje troškova zajma, uključujući premije za hipoteku i kamate. Evo još nekoliko stvari koje morate znati koliko možete posuditi:

• Prihod od zajma temelji se na dobi najmlađeg zajmoprimca ili, ako je dužnik oženjen, mlađem supružniku, čak i ako mlađi supružnik nije dužnik. Što je stariji najmlađi dužnik, veći je zajam.
• Niža stopa hipoteke, više možete posuditi.
• Što je veća vrijednost nekretnine, to više možete posuditi.
• Snažna financijska procjena hipoteke povećava zaradu koju ćete dobiti jer zajmodavac neće zadržati dio njih da u vaše ime plati porez na imovinu i osiguranje vlasnika kuća.

Iznos koji zapravo možete posuditi temelji se na početnom ograničenju glavnice. U siječnju 2018. prosječni početni limit glavnice iznosio je 211.468 USD, a prosječni maksimalni iznos potraživanja 412.038 USD. Prosječni početni limit zajmoprimca je oko 58% maksimalnog iznosa potraživanja.

Vlada je snizila početni glavni limit u listopadu 2017., što otežava vlasnicima domova, posebno mlađima, pravo na povrat hipoteke. Promjena pomaže dužnicima da sačuvaju više vlastitog kapitala. Vlada je snizila granicu iz istog razloga što je promijenila premije osiguranja: jer se deficit fonda za hipotekarno osiguranje gotovo udvostručio tijekom prošle fiskalne godine. Ovo je fond koji plaća zajmodavce i štiti porezne obveznike od obrnutih hipotekarnih gubitaka.

Da biste dodatno zakomplicirali stvari, ne možete posuditi sve svoje početne limite glavnice u prvoj godini kada odaberete jednokratni iznos ili kreditnu liniju. Umjesto toga, možete posuditi do 60% ili više ako novac koristite za otplatu zajma. A ako odaberete jednokratni iznos, sve što ćete ikada dobiti dobit ćete unaprijed. Ako odaberete kreditnu liniju, vaša će kreditna linija s vremenom rasti, ali samo ako u svojoj liniji nemate neiskorištenih sredstava.

Povratne hipoteke, supružnik i nasljednici

Oba supružnika moraju pristati na kredit, ali oba ne moraju biti korisnici kredita, a ovaj aranžman može stvoriti probleme. Ako dva supružnika žive zajedno u kući, ali samo je jedan supružnik imenovan zajmodavcem na povratnoj hipoteci, drugi supružnik riskira da izgubi dom ako supružnik koji je zadužio prvi slučaj umre. Povratna hipoteka mora biti vraćena kad dužnik umre, a ona se obično otplaćuje prodajom kuće. Ako preživjeli supružnik želi zadržati dom, morat će zajam otplatiti drugim sredstvima, po mogućnosti skupom refinancijom.

Samo jedan supružnik može biti dužnik ako samo jedan supružnik ima pravo na kuću, možda zato što je naslijeđena ili zato što je njeno vlasništvo bilo prije braka. U idealnom slučaju oba supružnika će imati pravo vlasništva, a oba će biti zajmoprimci na obrnutoj hipoteci, tako da kad prvi supružnik umre, drugi nastavi da ima pristup obrnutoj hipoteci i može nastaviti živjeti u kući do smrti. Supružnik koji nije prisutan može čak i izgubiti dom ako se supružnik koji se zadužuje mora preseliti u životni stan ili starački dom za godinu ili duže.

Izbjegavanje obrnute hipotekarne prevare

S proizvodom koji je potencijalno unosan kao obrnuta hipoteka i ranjivom populacijom zajmoprimaca koji mogu imati kognitivne poremećaje ili očajnički traže financijsko spasenje, prevare obiluju. Beskrupulozni dobavljači i naručitelji za uređenje kuća usmjerili su starije osobe kako bi im pomogli osigurati povrat hipoteke za plaćanje poboljšanja kod kuće - drugim riječima, tako da im se može isplatiti. Dobavljač ili izvođač može ili ne mora zaista isporučiti obećane, kvalitetne radove; mogli bi samo ukrasti novac vlasnika kuće.

Rođaci, njegovatelji i financijski savjetnici također su iskoristili starije osobe upotrebom punomoći za vraćanje hipoteke na dom, krađu prihoda ili uvjeravanjem da kupuju financijski proizvod, poput anuiteta ili cjelokupnog životnog osiguranja, stariji mogu priuštiti samo dobivanjem obrnute hipoteke. Ova će transakcija vjerojatno biti u najboljem interesu tzv. Financijskog savjetnika. Ovo su samo neki od preokrenutih hipotekarnih prijevara koje mogu iznjedriti nesvjesne vlasnike kuća.

Učinite to kako biste izbjegli ovrhu

Sljedeća opasnost povezana s povratnom hipotekom je mogućnost isključenja iz imovine. Iako zajmoprimac nije odgovoran za plaćanje hipoteke - i stoga ne može postati prijestupnik - obrnuta hipoteka zahtijeva da dužnik ispunjava određene uvjete. Neispunjavanje ovih uvjeta omogućuje zajmodavcu pravo isključenja.

Kao povratni hipotekarni zajmoprimac, morate živjeti u kući i održavati ga. Ako dom propadne, ne vrijedi fer tržišna vrijednost kada je vrijeme za prodaju, a zajmodavac neće moći nadoknaditi cjelokupni iznos koji je proširio dužniku. Obrnute hipoteke također su potrebne da bi ostale aktualne na porez na imovinu i osiguranje vlasnika kuća. Opet, zajmodavac postavlja ove zahtjeve kako bi zaštitio svoj interes za dom. Ako ne plaćate porez na imovinu, vaš lokalni porezni organ može vam oduzeti kuću. Ako nemate osiguranje vlasnika kuća, a kućni požar oštećen je zalog zajmodavca.

Otprilike jedna od pet obrnutih hipoteka na hipoteku od 2009. do 2017. prouzročila je zajmoprimčevo neplaćanje poreza na imovinu ili osiguranja, navodi se u analizi Reverse Mortgage Insight.

Donja linija

Povratna hipoteka može biti korisno financijsko sredstvo za starije vlasnike domova koji razumiju kako krediti funkcioniraju i koji su kompromisi uključeni. U idealnom slučaju, svatko tko je zainteresiran za uzimanje obrnute hipoteke potrajat će vremena da temeljito sazna o načinu funkcioniranja tih zajmova. Na taj način niti jedan beskrupulozni zajmodavac ili grabežljivi prijevara ne mogu ih plijeniti, moći će donijeti zdravu odluku čak i ako dobiju nekvalitetni savjetnik za hipoteku i zajam neće doći do neugodnih iznenađenja.

Čak i kad obrnutu hipoteku izdaje najcjenjeniji zajmodavac, to je još uvijek kompliciran proizvod. Zajmoprimci moraju uzeti vremena da se educiraju o tome kako bi bili sigurni da čine najbolji izbor o tome kako koristiti svoj kapital.