Pravo otkupa
Pravo otkupa je zakonsko pravo hipotekarnog kredita ili dužnika koji posjeduje nekretnine da vrati svoju imovinu nakon što su ispunjeni određeni uvjeti. Pravo otkupa vlasnicima nekretnina koji plaćaju povrat poreza ili založnih prava na njihovoj imovini omogućuje da spriječe ovrhu ili aukciju imovine, čak i nakon aukcije ili prodaje. Uplaćeni iznos mora također uključivati troškove koji su nastali u postupku ovrhe, uvećani za cijeli iznos hipoteke ako isplata dođe nakon ovrhe ili aukcije.
Razumijevanje prava na otkup
Izraz pravo otkupa može se upotrijebiti i u drugom smislu. Dužnici imaju pravo platiti svojim vjerovnicima iznos jednak fer tržišnoj vrijednosti imovine koja osigurava založno pravo. Na taj način mogu povratiti svoje osobno vlasništvo.
Ovrha dolazi jer kada osoba stekne hipoteku za kupnju kuće, sama kuća služi kao garancija za kredit. Budući da dom djeluje kao zalog, vlasnik kuće se slaže da će izgubiti vlasništvo nad domom u slučaju da ne ispuni svoje isplate. Kada se isključi nekretnina, zajmodavac će uglavnom prodati nekretninu kako bi nadoknadio izgubljeni novac.
Nasuprot pravu otkupa, mnoge hipotekarne bilješke uključuju pravo na ovrhu opisuje mogućnost zajmodavca da preuzme posjed u pravnom postupku koji se naziva ovrha. Zajmodavci se mogu pozivati na pravo na ovrhu kad vlasnik kuće ne izvrši hipoteku. Uvjeti hipoteke prikazat će uvjete pod kojima zajmodavac ima pravo isključiti pravo. Državni i nacionalni zakoni također reguliraju pravo na ovrhu. Pravo na ovrhu ne daju zajmodavcima pravo da posjeduju dom bez prethodne najave. Zajmodavci se moraju pridržavati posebnih postupaka kako bi protupravna sloboda bila zakonita. Prvo, dužniku moraju pružiti zadanu obavijest, upozoravajući ih na činjenicu da im je zajma zadana zbog propuštenih plaćanja.
Vlasnik kuće tada obično ima određeno vrijeme kako bi iskoristio propuštena plaćanja i izbjegao ovrhu. Oni će također morati platiti naknade za kašnjenje u plaćanju kao dodatak bilo kojem neizmirenom iznosu. Ovo vrijeme također mogu iskoristiti za borbu protiv ovrhe ako smatraju da zajmodavac zapravo nema pravo na ovrhu na nekretnini.
Ključni odvodi
- Pravo otkupa je pravni postupak koji omogućuje delikventan hipotekarni dužnik da vrati svoj dom ili drugu imovinu koja je predmet ovrhe ako je u mogućnosti otplatiti svoje obveze na vrijeme.
- Ovo se pravo može izvršiti, čak i ako je zajmodavac ponovo prodao dom, sve dok se to dogodi tijekom vremenskog okvira otkupa i ako su svi uvjeti ispunjeni.
- Uspješni otkup obično zahtijeva da zajmoprimac vrati sve troškove koji su nastali zajmodavcu ili drugim stranama kao rezultat postupka ovrhe.
Kako se pravo na otkup može ostvariti
Pravo otkupa može se ostvarivati u vremenskom okviru koji se naziva razdoblje otkupa, a to može biti prije ili ponekad nakon zaključenja aukcije zabrane otkupa. Svaka država omogućuje zajmoprimcima da izvrše svoja prava otkupa prije zatvaranja postupka ovrhe. Pravo otkupa može se ostvariti nakon prodaje ovrhe u otprilike polovici svih država. To se naziva zakonskim pravom otkupa i pravila otplate mogu se razlikovati od otplaćivanja svih zaostalih duga koji su postojali prije prodaje.
Unatoč mogućnosti djelovanja prije prodaje ovrhe, u uobičajenoj praksi, korisnici kredita imaju tendenciju da samo iskoriste pravo na otkup nakon ovrhe ako imaju sredstva za pokušaj. To je zbog toga što zajmoprimci koji već imaju dovoljno sredstava za pokrivanje troškova otplate cjelokupnog neizmirenog duga plus ostale naknade vjerojatno neće propasti.
Zajmoprimac može ostvariti dobit u određenim okolnostima kada ostvari otkupno pravo nakon prodaje ovrhe. Nekretnina može prodati ispod svoje tržišne vrijednosti na aukciji ovrhe. Ako zajmoprimčeva država dopušta ostvarivanje prava otkupa nakon takve prodaje, potencijalno može vratiti vlasništvo. Zajmoprimac bi vratio prodajnu cijenu zabrane otplate plus dodatne naknade, što bi moglo biti niže od duga na hipoteci. Tada bi mogli preprodati dom po tržišnoj vrijednosti ili većoj i zadržati razliku kao dobit. Ovisno o zakonima svake države, zakonsko pravo otkupa još uvijek može tražiti potpunu otplatu duga, a ne prodajnu cijenu isključenja.