Trebate li refinancirati hipoteku kad kamate narastu?

Nije loše razmotriti refinanciranje hipoteke kada su kamate niske. I još uvijek su, povijesno gledano. Međutim, kamatne stope su počele rasti i predviđa se da će to nastaviti i dalje. Kako bi to trebalo utjecati na vašu odluku o refinanciranju?

To, naravno, ovisi o kamatnoj stopi koju trenutno plaćate na hipoteci. Starija hipoteka još uvijek može imati višu kamatnu stopu od one koja se trenutno nudi. Čak i u relativno niskom klimi za kamate, postoje prednosti i nedostaci za refinanciranje hipoteke. Na primjer, poboljšana kreditna sposobnost - ili odluka o promjeni trajanja hipoteke - također bi mogla donijeti uvjete refinanciranja koji bi vam mogli dugoročno uštedjeti novac. Ali možda ne planirate dugoročno ostati. Postoje i posebni programi refinanciranja koji mogu biti od koristi onima koji se kvalificiraju. Evo kako treba proći kroz proces donošenja odluka.

Ključni odvodi

• Vaša pojedinačna situacija trebala bi odrediti da li refinancirate hipoteku ili ne, a ne samo povećavaju li ili padaju kamate.
• Prednosti refinanciranja uključuju postizanje bolje kamatne stope, povećanje neto vrijednosti i jačanje kratkoročnog novčanog toka.
• Nedostaci uključuju previsoko plaćanje troškova zatvaranja, završavanje viših kamatnih stopa jer ne želite platiti troškove zatvaranja, gubitak kapitala na novčanom refinanciranju i smanjenje neto vrijednosti.
• Posebni programi Fannie Mae, Freddie Maca, FHA-e i VA-a mogu pomoći određenim vlasnicima kuća da osiguraju povoljnije hipoteke.

Trebate li to razmisliti?

U prošlosti, niske kamatne stope stvarale su bijes refinanciranja na tržištu. Ali u bilo kojem gospodarstvu, jedini način da znate ima li refinanciranje smisla za vas jest razmotriti detalje vaše jedinstvene situacije.

Koliko su niže stope od one koju trenutno imate?

Umjesto da slušate "pravila" o tome koliki postotak promjene kamatnih stopa trebate potražiti prije refinanciranja, pogledajte koliko ćete novca štedjeti. Smanjenje stope od 1% puno je značajnije ako imate hipoteku u iznosu od 500 000 dolara, nego ako imate hipoteku od 100 000 dolara.

Koliko dugo planirate zadržati hipoteku?

Baš kao kad ste kupili dom, morat ćete platiti troškove zatvaranja na refinance. Ako planirate prodati kuću za nekoliko godina, refinanciranjem ćete jedva probiti (ili zapravo izađete iza). Kako to? Ako mjesečna ušteda za ostatak vaše hipoteke nije veća od troškova zatvaranja povezanih s refinanciranjem, gubit ćete. Ako troškove hipoteke ubacite u svoju hipoteku umjesto da ih uplaćujete unaprijed, plaćate kamate na njih, tako da ćete morati trošiti te troškove u svoj izračun.

Možete li se refinancirati na kraći rok?

Ako vam je preostala 20 godina hipoteke i refinancirate se na novu 30-godišnju hipoteku, dugoročno nećete moći štedjeti novac, čak ni nižim stopama. Međutim, ako si možete priuštiti refinanciranje te 20-godišnje hipoteke u hipoteku na 15 godina, kombinacija niže kamate i kraćeg roka znatno će smanjiti ukupni iznos kamata koje ćete platiti prije nego što ste vlasnik kuće besplatni i čisto.

prozodija

• Uzmite bolji zajam

• Povećajte svoju dugoročnu neto vrijednost

• Povećajte kratkoročni novčani tok

kontra

• Preplaćanje troškova zatvaranja

• Preplaćujete kamate jer ne želite troškove zatvaranja

• Gubitak kapitala

• Negativno utječu na vašu dugoročnu neto vrijednost

Ono što vi želite dobiti

Ako je pravilno izvedeno, refinanciranje može imati i neposredne i trajne koristi. Možda ćete moći:

Uzmite bolji zajam

Možda ste sada u boljem financijskom položaju nego kad ste uzeli postojeću hipoteku. Refinanciranje može pružiti priliku za postizanje bolje kamate ili jednostavno još bolju hipoteku. U svakom slučaju, povećat ćete kratkoročnu i dugoročnu financijsku sigurnost i povećati izglede da teška vremena neće izložiti riziku da izgubite svoj dom.

Povećajte svoju dugoročnu neto vrijednost

Uz uštedu od refinanciranja hipoteke, trošit ćete manje na kamate. To je novac koji možete odložiti za umirovljenje ili iskoristiti za neki drugi dugoročni financijski cilj.

Povećajte kratkoročni novčani tok

Ako vam refinanciranje smanji mjesečnu uplatu, imat ćete više novca za rad s mjesečno. Ovo može smanjiti svakodnevni financijski pritisak na vaše kućanstvo i stvoriti mogućnosti za ulaganje drugdje.

Opasnosti refinanciranja

Refinanciranje hipoteke uvodi nove elemente u vašu financijsku situaciju. Rizici iz vaše izvorne hipoteke i dalje su prisutni i nekoliko novih isplivava na površinu.

Preplaćanje troškova zatvaranja

Beskrupulozni zajmodavci mogu staviti niz nepotrebnih i / ili napušenih naknada na troškove vaše hipoteke. Nadalje, neki od tih troškova možda neće otkriti unaprijed u nadi da ćete se osjećati previše uloženim u proces da biste odustali.

Preplaćujete kamate jer ne želite troškove zatvaranja

Refinanciranje obično ne zahtijeva zatvaranje novca. Jedan način da zajmodavci to nadoknade je da vam daju višu kamatnu stopu. Recimo da imate dvije mogućnosti: refinanciranje od 200.000 USD s nultim troškovima zatvaranja i 5% fiksnom kamatnom stopom na 30 godina ili refinanciranje od 200.000 USD sa 6.000 $ zatvaranja i fiksna kamatna stopa od 4, 75% za 30 godina. Pod pretpostavkom da zadržite zajam tijekom njegovog čitavog trajanja, u scenariju A platit ćete ukupno 386.511 USD. U scenariju B platit ćete 381.586 USD. Ako nemate "troškove zatvaranja" na kraju vas košta 4, 925 USD. Možete li smisliti nešto drugo što biste radije učinili s gotovo 5000 dolara, nego davali banci?

Gubitak kapitala

Dio hipoteke koji ste otplatili, vaš kapital u kući, jedini je dio kuće koji je zaista vaš. Ovaj iznos raste malo po malo sa svakim mjesečnim plaćanjem hipoteke sve dok, jednog dana, ne posjedujete cijelu kuću i možete potražiti svaki peni prihoda ako ga odlučite prodati. Ali ako izvršite refinanciranje gotovine - preusmjeravanje troškova zatvaranja u novi zajam ili produženje roka vašeg zajma - otkidate se u postotku svog doma koji ste zapravo vlasnik. Čak i ako ostanete u istom domu do kraja života, možda ćete 50 godina plaćati hipoteku ako donosite loše odluke o refinanciranju. Na ovaj način možete potrošiti puno novca, a da ne spominjemo da nikada uistinu ne posjedujete svoj dom.

Negativno utječu na vašu dugoročnu neto vrijednost

Refinanciranje može sniziti vašu mjesečnu uplatu, ali na kraju će često poskupiti kredit ako na svoju hipoteku dodajete godine. Ako trebate refinancirati kako ne biste izgubili kuću, dugoročno plaćanje više može biti vrijedno. Ali ako vam je osnovni cilj ušteda novca, shvatite da manje mjesečno plaćanje ne mora nužno pretvoriti u dugoročnu štednju.

Opcije refinanciranja

Postoji nekoliko posebnih programa refinanciranja koji mogu biti od koristi osobito kvalificiranim dužnicima.

Visoka LTV opcija refinanciranja (Fannie Mae) i Freddie Mac poboljšana refinanciranost pomoći.

Ovi novi programi Fannie Mae i Freddie Mac dizajnirani su kao zamjena za Program povoljnog financiranja za kućne korisnike (HARP), koji je istekao 31. prosinca 2018. HARP je osnovan kako bi pomogao vlasnicima domova koji nisu bili u mogućnosti iskoristiti druge opcije refinanciranja jer im je dom smanjen. Njegov je cilj bio poboljšati dugoročnu dostupnost zajma kako bi se spriječilo da ljudi izgube domove do ovrhe. Za nove programe prihvatljive su samo hipoteke koje posjeduju Fannie Mae (High LTV Refinance Option) ili Freddie Mac (FMERR) koje se mogu poboljšati refinanciranjem i koje su nastale 1. listopada 2017. ili nakon toga. Uz to, zajmoprimci moraju biti aktualni u svojim uplatama.

Vlasnici domova čiji su domovi pod vodom i čiji su zajmovi nastali između lipnja 2009. i kraja rujna 2017. ne ispunjavaju uvjete za jedan od programa zamjene HARP-a od Fannie Mae i Freddie Maca.

FHA Streamline.

FHA Streamline refinance dizajniran je za vlasnike domova koji već imaju FHA hipoteku. Njegov je cilj pružiti novu hipoteku FHA s boljim uvjetima koji će sniziti mjesečno plaćanje vlasnika kuće. Proces bi trebao biti brz i lak, ne zahtijeva nikakvu novu dokumentaciju o vašoj financijskoj situaciji i nove kvalifikacije prihoda. Ova vrsta refinanciranja ne zahtijeva ocjenjivanje kuće, termički pregled ili kreditno izvješće. Jedan od nedostataka nekih vlasnika domova je da FHA racionalizacija refinanciranja ne dopušta isplatu novca.

VA Streamline.

Ovaj program, također poznat kao zajam za refinanciranje kamatne stope (IRRRL), sličan je FHA-inom racionaliziranom refinanciranju. Već morate imati VA zajam, a refinanciranje mora rezultirati nižom kamatnom stopom, osim ako se refinancira iz hipoteke s podesivom stopom (ARM) u hipoteku s fiksnom stopom. Zajmodavac može zahtijevati izvještaj o ocjeni i kreditu, iako VA to ne zahtijeva. Imajte na umu da su VA i Zavod za financijsku zaštitu potrošača nedavno izdali nalog za upozorenje da su članovi usluga i veterani dobili broj neželjenih ponuda s pogrešnim informacijama o tim kreditima. Prije realizacije bilo koje ponude VA IRRRL-a provjerite s VA-om.

I s VA-jevim i FHA-om, moguće je platiti nekoliko troškova bez zatvaranja. Međutim, ti će se troškovi prebaciti u hipoteku ili ćete platiti višu kamatnu stopu u zamjenu za neplaćanje troškova zatvaranja. Dakle, iako vam neće biti gotovine unaprijed, dugoročno ćete refinanciranje plaćati.

Donja linija

Svako dobro refinanciranje trebalo bi koristiti zajmoprimcima smanjenjem njihovih mjesečnih isplata stambenog prostora i / ili skraćivanjem roka njihove hipoteke. Nažalost, kao i kod bilo koje velike financijske transakcije, postoje složenosti koje mogu pokrenuti neozbiljnog kupca i rezultirati lošom ponudom. Poznavanje procesa pomoći će vam da pronađete zajmodavca i program refinanciranja koji nude najbolju vrijednost za vašu situaciju.