Istina o cijenama nekretnina

Laička teorija o nekretninama ide ovako: Hodočasnici su stigli. Počeli su koristiti zemlju. Došlo je više Europljana. Potražnja za zemljom bila je toliko velika da su Indijanci bili potisnuti kako bi napravili mjesta za novopristigle doseljenike. Ne može se graditi više zemljišta, pa će potražnja i cijene uvijek rasti, što nekretninama predstavlja veliko ulaganje.

Nažalost, formula nije baš tako jednostavna. Ovdje ćemo pogledati cijene nekretnina i dugotrajnu teoriju da će se one povećavati u nedogled.

Ključni odvodi

• Cijene kuća zadnji su put porasle zdravom stopom 2004. godine prije nego što se tržište nekretnina poravnalo.
• Od tada su vrijednosti doma povećane u nekim područjima zemlje zbog velike potražnje i male ponude, iako većina dijelova još uvijek nije dosegla razinu prije krize.
• Potencijalni kupci kuća ne bi se trebali usredotočiti na nacionalne trendove, jer cijene variraju između država, pa čak i susjednih gradova.
• Niske stope hipoteke neizravno utječu na cijene kuća, jer su potrošači spremni preuzeti više duga kad je kredit jeftin.

Povijesne cijene

Prije dobro objavljenog praska stambenog balona i posljedičnog pada nekretnina koji je započeo ozbiljno 2007. godine, čini se da povijesni podaci o cijeni stanova od Nacionalnog udruženja nekretnina (NAR) podržavaju teoriju o beskrajno rastućim cijenama. Grafikon ispod prikazuje prosječne cijene kuća od 1968. do 2004., pokazuju prosječno godišnje povećanje od 6, 4%, bez ijednog pada tijekom 36-godišnjeg razdoblja.

Slika 1: Srednje cijene kuća od 1968. do 2004. godine

Izvor: Nacionalno udruženje nekretnina

Što se podaci ne prikazuju

Nažalost za vlasnike domova, 2004. godina je bila zadnja godina zdravog broja rasta prije nego što se tržište poprilično smanjilo. Do 2006. godine podaci NAR-a pokazali su samo porast od 1%. Nakon toga, tržišta su doživjela nezapamćen pad.

Cijene su počele padati na nacionalnoj razini u 2007. Ponovo su pale u 2008., a opet u 2009. Do sredine 2010. godine, cijene stambenog prostora smanjile su se na razine iz 2004. na stagnirajućem tržištu. Ono što je desetljećima izgledalo kao da je ulaznica u jedan smjer rastuće dobiti opao za više od 30% u samo nekoliko godina, pokazuju podaci agencije Standard & Poor's.

Cijene su porasle zbog veće potražnje i pada ponude na tržištu u mnogim dijelovima zemlje, ali mnoštvo područja još uvijek nije doseglo razinu na kojoj su bile prije krize. K tome dodajte i činjenicu da su standardi kreditiranja postali stroži i to otjera ljude s tržišta.

Čak i prije nego što su brojke počele ići krivim putem, podaci o trendovima prodajnih cijena pružili su nepotpunu sliku. Nacionalno udruženje graditelja kuća izvijestilo je da je prosječna veličina kuće u Americi iznosila 983 četvorna metra 1950., 1500 četvornih metara 1970. i 2.349 četvornih metara 2004. 2004. Taj se trend nastavio u prvoj polovici 2000-ih, nakon čega je počeo pad donekle.

Budući da veličina domova postaje veća, a inflacija dodatno povećava troškove građevinskog materijala, jedino je logično da bi cijene kuća rasle. Ali što će se dogoditi ako se inflacija uzme u obzir iz slike "> Velike depresije, Drugog svjetskog rata, 1970-ih i 1980-ih, razdoblja značajnog pada cijena. Manji padi redovito se događaju i u drugim točkama.

Brojevi i trendovi

Čak i nacionalne brojeve trendova govore samo dio slike. Trendovi cijena kuća mogu se vrlo razlikovati između geografskih regija. Bum u Kaliforniji može maskirati poprsje u Detroitu. Čak i unutar istog grada, brojke se mogu uvelike razlikovati. Područja koja imaju novi rast ili gentrifikaciju mogu pokazati značajno povećanje cijena dok područja širom grada mogu biti u opadanju.

Kada gledate nacionalne i regionalne statistike, budite sigurni da vodite računa o stvarnosti tržišta u vašem lokalnom području. Rast cijena na nacionalnoj razini možda vam neće pomoći ako vaš grad, država ili susjedstvo propadnu.

Nacionalni trendovi vam možda ne mogu pružiti cjelovitu sliku, jer vrijednosti i cijene nekretnina variraju između država i susjednih gradova.

Stvarnost

Druga važna stvar koju treba posmatrati kada nekretninu promatrate kao investiciju je da se ona nikada neće isplatiti ako je ne prodate. Sa praktičnog stajališta, čak i ako vam prebivalište udvostruči vrijednost otkako ste ga kupili, to vjerojatno samo znači da su vam porezi na nekretnine porasli. Sav dobitak koji doživite samo je dobit na papiru dok ne prodate nekretninu.

Ako se odlučite na prodaju i nadate se kupnji druge kuće na istom području, imajte na umu da su i cijene ostalih domova porasle. Da biste doista rezervirali dobit od prodaje, vjerojatno ćete se morati preseliti u manji dom na istom području ili se iseliti iz tog područja i pronaći jeftinije mjesto za život.

Iako je moguće iskoristiti kapital u vašem domu tako što ćete uzeti kredit protiv njega, a vaša kuća je bila automatizirani prodavač (ATM) bila je glupa strategija u prošlosti. Ne samo da kamate koje plaćate ne uzimaju u vašu zaradu, već vam plaćanje zajma oduzima financijsku stabilnost. Ako cijene nekretnina opadaju, možete se naći u nezavidnom položaju da dugujete više zajma nego što kuća vrijedi.

Hipotekarne stope

Stope hipoteke uglavnom se povećavaju tijekom razdoblja gospodarskog rasta. Kad se to dogodi, tržište rada je zdravo, a plaće ljudi povećavaju se. Stope hipoteka bile su razmjerno niske otkako se srušilo tržište stanovanja, što je vlasništvo nad kućama postalo privlačnijim. Kamatna stopa za 30-godišnju hipoteku s fiksnom stopom u svibnju 2013. iznosila je 3, 35% i ostaje relativno nepromijenjena od lipnja 2019. godine na 3, 73%. Prema Freddie Mac-u, niske stope su pokrenule aplikacije za kupnju, a tvrtka očekuje poboljšanje na stambenom tržištu od većih prodajnih aktivnosti i nižih cijena. Hipotekarna izvješća predviđaju da će do kraja 2019. stopa biti oko 4, 4%, što znači da bi povećanje moglo biti zanemareno.

Pa kako se to odigrava za cijene nekretnina? Niže stope hipoteke ne moraju nužno imati izravni odnos prema cijenama kuća, iako bismo željeli da to misle. Ali mogu imati neizravan utjecaj na njih. Kada su stope niske, potrošači su spremniji i mogu si priuštiti da preuzmu veći dug. To je zato što su troškovi kredita - tj. Kamata - jeftini. Međutim, povećanje kamatnih stopa obično dovodi do slabije potražnje kupaca.

Je li nekretnina loša investicija?

Do sad ste možda razmišljali kako nema vrijednosti u kupnji kuće u nadi da će ona s vremenom dobiti na vrijednosti. Iako je istina da vjerojatno nećete vidjeti zaradu koju možete potrošiti ako cijeli život planirate živjeti u istoj kući, ako se odlučite na kupovinu s izlaznom strategijom, postoji mnogo veća šansa da vidite novčana dobit.

Prvo razmislite o svojoj motivaciji za kupnju kuće. Ako želite živjeti u njemu, tada biste trebali prestati razmišljati o dobiti i gubicima. Ako se nadate zaraditi, morate unijeti transakciju izlaznom strategijom. To također znači da biste u pozadini trebali imati prodajnu cijenu, a sve dok kupoprodajnu cijenu nekretnine držite na čelu.

Kad dosegnete cijenu, prodavate nekretninu baš kao i zalihe koje su cijene. To možda nije praktičan pristup za vaš glavni prebivalište, ovisno o vašem načinu života, ali upravo ono što mnogi investitori u nekretnine rade kada kupuju nekretnine - obnavljaju ih i prodaju. Sjetite se samo da cijene ne uvijek povećavaju.

U prošlosti je Japan još više pao na cijene stanova. To ne znači da se te cijene neće vratiti na profitabilni teritorij, ali imajte na umu da bi u nekim slučajevima to moglo potrajati vrlo dugo.

Donja linija

S poviješću kao vodičem, većina potencijalnih vlasnika kuća dobro bi kupila mjesto u kojem se zapravo nadaju da će obitavati, otplatiti hipoteku, živjeti tamo do umirovljenja, a zatim smanjiti broj i preseliti se u jeftiniji dom. Nije sigurna oklada, ali ova strategija povećava vjerojatnost profita.