Kuća za odmor ili investicija koja donosi dohodak?

Američki san o kupnji kuće pretrpio je poprilične promjene u posljednjih 50 godina, proširivši se na druge, ili odmorne, kuće. No, ove kućice na jezeru, kabine u planinama i kolibe na plaži često sede praznih 90% u godini, dok njihovi vlasnici pružaju vrijeme za sljedeći odmor - i podmiruju račun za hipoteku i porez na imovinu.

Naravno, postoji i alternativa dopuštanju kućama za odmor da sakupljaju prašinu kada tamo ne možete biti: iznajmite ga drugim ljudima koji žele uživati ​​u nekom vremenu udaljenom od posla. Iako iznajmljivanje može biti unosno, morate razmotriti porezne posljedice.

Ključni odvodi

• IRS smatra da je drugi dom investicijska nekretnina ako u njemu provedete manje od dva tjedna i pokušate ga unajmiti za ostatak vremena.
• Gubici od najma mogu se otpisati samo zbog prihoda od drugih najamnina, privatnog partnerstva koje ne poslujete ili S-korporacije.
• Dužina vremena u kojem ste vlasnik kuće za odmor utječe na porez na kapitalnu dobit koji plaćate.
• Ako posjedujete drugi dom radi iznajmljivanja, a imate AGI ispod 150.000 USD, započnite ga aktivno upravljati.

Prihvaćanje drugog doma

Kupnja i održavanje sekundarnog prebivališta ogromna je financijska odluka. Drugi dom snosi sve troškove vašeg prvog doma i često više, ali bez jednostavnih otpisa od IRS-a.

Ako razmišljate o kupovini drugog doma, jedan od prvih koraka je odlučiti hoćete li kupnju financirati hipotekom ili ćete platiti gotovinom. Da biste se lakše odlučili, koristite hipotekarni kalkulator kako biste istražili kamatne stope od zajmodavaca na području gdje se nalazi vaša nekretnina za odmor. Zatim, nakon što prikupite procjene ukupnog troška mjesečnih hipotekarnih plaćanja, pređite na vaše financijske podatke da biste vidjeli ima li smisla skinuti hipoteku ili platiti gotovinu.

Ako ste spremni dobiti kuću za odmor, ali nemate kapital za kupnju u gotovini, imajte na umu da je IRS zatvorio rupu u kojoj biste mogli koristiti drugu hipoteku za kupnju zasebne imovine za ulaganja, a još uvijek oduzimate svoju plaćanja kao lične hipoteke. Ako se namjeravate posuditi za drugi dom, morat ćete skinuti drugu hipoteku koja omogućava porezne olakšice.

7, 4 milijuna

Broj domova u SAD-u, ekvivalentan 5, 6% ukupnog stambenog fonda, koji ispunjavaju uvjete za drugi odbitak poreza na hipoteku na kuće, prema Nacionalnom udruženju graditelja kuća i Popisnom uredu.

IRS o ulaganjima u kuće za odmor

Ako imate dom i iznajmljujete ga manje od 15 dana, ne morate prijavljivati ​​prihod. Međutim, IRS smatra drugi dom investicijskom imovinom ako u njemu provodite manje od dva tjedna, a zatim ga pokušate iznajmiti za ostatak vremena. Važno je zapamtiti da potražnja za vašom kabinom u šumi može doći samo u vrijeme vrhunca - isto razdoblje koje biste vjerojatno željeli koristiti i sami.

Čini se da su drugi domovi siva točka IRS-a. Svi gubici od najma su "pasivni gubici" ili "gubici iz hobija". Oni se mogu otpisati samo zbog prihoda od drugih pasivnih aktivnosti poput ostalih najamnina, privatnog partnerstva koje vam ne pomaže u radu ili S-korporacije. Pasivni gubici koje ne možete koristiti prenose se dok ne prodate kuću za odmor. Kada prodajete nekretninu, možete upotrijebiti prošle gubitke da nadoknadite bilo koji dobitak. Ako imate dodatna pasivna otpisa gubitaka nakon prodaje, možete ih tražiti protiv redovnog dohotka.

Prema najnovijim smjernicama IRS-a za poreznu godinu 2019., možete odbiti do 25.000 USD godišnje, ako:

• Vaš prilagođeni bruto prihod je manji od 100.000 USD
• Aktivno sudjelujete u upravljanju imovinom

Ovo porezno rasterećenje iznosi 150.000 USD prilagođenog bruto prihoda (AGI), iako će većina ljudi koji si mogu priuštiti kupnju drugog doma imati AGI daleko iznad ovih brojeva. Ako je vaš AGI između 100.000 i 150.000 USD, ostvarujete pravo na pola odbitka. Aktivno sudjelovanje najveći je izazov. Godišnji odbitak možete koristiti ako vi ili supružnik želite postati kvalificirani profesionalac u prometu nekretnina i aktivno upravljate nekretninama knjižeći pasivne gubitke. Međutim, budite upozoreni, IRS vjerovatno neće vjerovati da ste kao voditelj imovine obnašali posao s punim radnim vremenom i na mjesečini. Trebat će vam detaljan časopis o tome zašto, kada, gdje i što radite kao upravitelj imovine kako biste dokazali svoj slučaj i uzeli odbitak.

Većini ljudi koji posjeduju druge domove bilo bi bolje služiti ako bi ih klasificirali kao imovinu mješovite namjene za porezne svrhe i unajmili ih za samo 14 noći bez poreza u određenoj godini.

Prodaja kuće za odmor

Nekretnine u popularnim odmorišnim područjima obično imaju veće vrijednosti od prosjeka, pa ćete u nekom trenutku možda htjeti iznovčiti novac i prodati. Dužina vremena u kojem ste vlasnik kuće za odmor utječe na porez na kapitalnu dobit. Ako prodate prije nego što navrši godinu dana, primjenjivat ćete se kratkoročnom stopom kapitalnog dobitka. Ako prodajete nakon godinu dana, vaš će se federalni porez obračunavati prema dugoročnoj stopi kapitalnog dobitka.

Možete, međutim, malo izmicati ako se želite potpuno preseliti. Ako prodate svoje primarno prebivalište s odbitkom od 250.000 USD po osobi i preselite se u kuću za odmor i prijavite ga svojim novim primarnim prebivalištem, moći ćete ponovo koristiti izuzeće od 250.000 USD (500.000 za parove) - pod uvjetom da živite u bivšu kuću za odmor dvije godine. Nažalost, ova je strategija često praktična samo za samozaposlene ili umirovljenike. Postoje i druga ograničenja upotrebe isključenja kapitalnih dobitaka za kuće za odmor koje su pretvorene u primarno prebivalište.

Gotovo 60% Amerikanaca nosi neki oblik životnog osiguranja prema posljednjim podacima za 2018. godinu.

Ako odlučite da želite postati iznajmljivač drugog doma, a imate AGI ispod 150 000 USD, vaš najbolji način djelovanja može biti aktivno uključenje u upravljanje vlastitom imovinom.

Savjeti za drugog vlasnika kuće

Ako posjedujete drugi dom za najam, a imate AGI ispod 150.000 USD, uđite tamo i započnite ga aktivno upravljati. To znači da nećete moći koristiti agent za pronalaženje stanara. Popravke ćete dogovarati osobno, ali to će vam pasivne gubitke otpisati.

Ako se aktivno upravljanje ne sviđa vama ili je vaš AGI previsok, provedite više vremena u kabini i pretvorite je u imovinu mješovite namjene, a ne u investicijsku imovinu. To znači da se porezi mijenjaju promjenom naziva - uglavnom što ne možete koristiti pasivne gubitke. Ali moći ćete tražiti postotak hipotekarnih kamata i poreza na imovinu kao odbitaka protiv poreza na dohodak.