Što biste trebali znati o procjeni nekretnina

Procjena vrijednosti nekretnina nužna je za različite napore, uključujući financiranje, popis prodaje, analizu ulaganja, osiguranje imovine i oporezivanje. Ali za većinu ljudi je određivanje tražene ili otkupne cijene nekretnina najkorisnija primjena procjene vrijednosti nekretnina. Ovaj će članak pružiti uvod u osnovne pojmove i metode procjene vrijednosti nekretnina, posebice kad se radi o prodaji.

Vrednovanje nekretnina: što biste trebali znati

Osnovni pojmovi vrednovanja

Vrijednost
Tehnički gledano, vrijednost nekretnine definirana je kao sadašnja vrijednost budućih koristi proizašlih iz vlasništva nad nekretninom. Za razliku od mnogih proizvoda široke potrošnje koji se brzo koriste, prednosti nekretnina uglavnom se ostvaruju tijekom dugog vremenskog razdoblja. Stoga procjena vrijednosti imovine mora uzeti u obzir ekonomske i socijalne trendove, kao i vladine kontrole ili propise i okolišne uvjete koji mogu utjecati na četiri elementa vrijednosti:

• Potražnja: želja ili potreba za vlasništvom potpomognuta financijskim sredstvima kako bi se zadovoljila želja
• Korisnost: sposobnost da se zadovolje želje i potrebe budućih vlasnika
• Oskudnost: ograničena ponuda konkurentskih svojstava
• Prijenosljivost: jednostavnost prijenosa vlasničkih prava

Vrijednost u odnosu na cijenu i cijenu

Vrijednost nije nužno jednaka trošku ili cijeni . Trošak se odnosi na stvarne izdatke - na primjer, materijal ili rad. S druge strane, Price je iznos koji netko za nešto plati. Iako trošak i cijena mogu utjecati na vrijednost, oni ne određuju vrijednost. Prodajna cijena kuće mogla bi biti 150 000 dolara, ali vrijednost može biti znatno veća ili niža. Na primjer, ako novi vlasnik pronađe ozbiljnu grešku u kući, poput neispravnog temelja, vrijednost kuće mogla bi biti niža od cijene.

Tržišna vrijednost

Ocjenjivanje je mišljenje ili procjena vrijednosti pojedinog dobra na određeni datum. Izvještaje o procjeni koriste tvrtke, vladine agencije, pojedinci, investitori i hipotekarne tvrtke prilikom donošenja odluka u vezi s prometom nekretninama. Cilj ocjene je utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine - najvjerojatniju cijenu koju će nekretnina donijeti na konkurentnom i otvorenom tržištu.

Tržišna cijena, cijena po kojoj se nekretnina zapravo prodaje, ne mora uvijek predstavljati tržišnu vrijednost. Na primjer, ako je prodavač prisiljen zbog prijetnje ovrhe ili ako se održi privatna prodaja, nekretnina može prodati ispod svoje tržišne vrijednosti.

Metode ocjenjivanja

Točna procjena ovisi o metodičkom prikupljanju podataka. Konkretni podaci koji obuhvaćaju detalje o određenom posjedu i opće podatke koji se odnose na državu, regiju, grad i susjedstvo u kojem se nekretnina nalazi, prikupljaju se i analiziraju kako bi se dobila vrijednost. Procjene koriste tri osnovna pristupa za utvrđivanje vrijednosti nekretnine.

1. metoda: Pristup usporedbi prodaje

Pristup usporedbe prodaje obično se koristi kod vrednovanja obiteljskih kuća i zemljišta. Ponekad se naziva pristupom tržišnim podacima, to je procjena vrijednosti dobivena usporedbom nekretnine s nedavno prodatim nekretninama sa sličnim karakteristikama. Ova slična svojstva nazivaju se usporedivim i da bi se osigurala valjana usporedba, svako mora:

• Budite što sličniji predmetnom svojstvu
• Prodane su u posljednjih godinu dana na otvorenom, konkurentnom tržištu
• Prodati su u tipičnim tržišnim uvjetima

U postupku ocjenjivanja trebaju se koristiti najmanje tri ili četiri usporedive vrijednosti. Najvažniji čimbenici koje treba uzeti u obzir pri odabiru uporedivih vrijednosti su veličina, usporedive značajke i - možda najviše od svega - lokacija, što može imati ogroman učinak na tržišnu vrijednost nekretnine.

Kvalitete usporedivih vrijednosti

Kako nijedna dva svojstva nisu nimalo slična, prilagodbe prodajnih cijena uporedivih proizvoda izvršit će se radi obrade različitih značajki i ostalih čimbenika koji bi utjecali na vrijednost, uključujući:

• Starost i stanje zgrada
• Datum prodaje, ako se između datuma prodaje uporedivog i datuma ocjene dogode ekonomske promjene
• Uvjeti prodaje, kao što je ako je prodavač nekretnine bio pod prinudom ili je imovina prodana između rodbine (po sniženoj cijeni)
• Lokacija, s obzirom da se slične nekretnine mogu razlikovati u cijeni od susjedstva do susjedstva
• Fizičke značajke, uključujući veličinu parcele, uređenje okoliša, vrstu i kvalitetu gradnje, broj i vrstu soba, četvornih metara stambenog prostora, podovi od tvrdog drva, garaža, nadogradnje kuhinje, kamin, bazen, centralni zrak itd.

Procjena tržišne vrijednosti predmetne nekretnine padat će u raspon formiran prilagođenim prodajnim cijenama usporednih materijala. Budući da će neke prilagodbe prodajnih cijena uporedivih biti subjektivnije od drugih, obično se uzimaju ponderirani oni uporedivi koji imaju najmanji iznos prilagođavanja.

2. metoda: Pristup troškovima

Pristup troškova može se koristiti za procjenu vrijednosti nekretnina koje su poboljšane od jedne ili više zgrada. Ova metoda uključuje odvojene procjene vrijednosti zgrada i zemljišta, uzimajući u obzir amortizaciju. Procjene se zbrajaju da bi se izračunala vrijednost cijelog poboljšanog svojstva. Pristup troška pretpostavlja da razumni kupac ne bi platio više za postojeću poboljšanu nekretninu nego cijenu za kupnju usporednog zemljišta i izgradnju slične zgrade. Ovaj pristup je koristan kada je nekretnina koja se procjenjuje vrsta koja se ne prodaje često i ne donosi prihod. Primjeri uključuju škole, crkve, bolnice i vladine zgrade.

Troškovi izgradnje mogu se procijeniti na nekoliko načina, uključujući metodu četvornog metra gdje se trošak po četvornom stopa nedavno izgrađene usporedive množi s brojem četvornih metara u predmetnoj zgradi; metoda na licu mjesta, gdje se troškovi procjenjuju na osnovi troškova izgradnje po jedinici mjere pojedinih građevinskih dijelova, uključujući rad i materijale; i metoda ispitivanja količine koja procjenjuje količine sirovina koje će biti potrebne za zamjenu predmetne zgrade, zajedno s trenutnom cijenom materijala i pripadajućim troškovima ugradnje.

deprecijacija

U svrhu procjene, amortizacija se odnosi na bilo koji uvjet koji negativno utječe na vrijednost poboljšanja nekretnina i uzima u obzir:

• Fizičko propadanje, uključujući izlječivo pogoršanje, poput bojenja i zamjene krova, i neizlječivo pogoršanje, poput strukturnih problema
• Funkcionalna zastarjelost, koja se odnosi na fizičke ili dizajnerske značajke koje vlasnici nekretnina više ne smatraju poželjnima, kao što su zastarjeli uređaji, čvora s datumom ili kuće s četiri spavaće sobe, već samo jedna kupaonica
• Ekonomska zastarjelost, uzrokovana čimbenicima koji su izvan imovine, poput locirane zračne luke ili tvornice zagađivača.

Metodologija

• Procjenite vrijednost zemljišta kao da je prazno i ​​na raspolaganju za njegovo najveće i najbolje korištenje, primjenom postupka usporedbe prodaje jer se zemljište ne može amortizirati.
• Procijenite trenutne troškove izgradnje građevinskih objekata i poboljšanja mjesta.
• Procijenite iznos amortizacije poboljšanja koja je posljedica pogoršanja, funkcionalne zastarjelosti ili ekonomske zastarijelosti.
• Odbiti amortizaciju od procijenjenih troškova gradnje.
• Dodajte procijenjenu vrijednost zemljišta amortiziranom trošku zgrade (zgrade) i poboljšanja mjesta kako biste odredili ukupnu vrijednost imovine.

Metoda 3: Pristup kapitalizaciji dohotka

Ova metoda se često naziva jednostavno dohotka, a temelji se na odnosu između stope prinosa koju investitor traži i neto prihoda koji imovina proizvodi. Koristi se za procjenu vrijednosti imovine koja donosi dohodak, poput stambenih kompleksa, poslovnih zgrada i trgovačkih centara. Procjene korištenjem pristupa kapitalizacije dohotka mogu biti prilično jednostavne kada se može očekivati ​​da će predmetna imovina ostvariti budući dohodak i kada su njeni troškovi predvidljivi i stalni.

Izravna kapitalizacija

Ocjenjivači će izvršiti sljedeće korake kada koriste pristup izravnoj kapitalizaciji:

• Procijenite godišnji potencijalni bruto dohodak.
• Uzmite u obzir gubitke iz slobodnih radnih mjesta i naplate za određivanje efektivnog bruto prihoda.
• Odbiti godišnje operativne troškove za izračun godišnjeg neto operativnog prihoda.
• Procijenite cijenu koju bi tipični investitor platio za prihod ostvaren prema određenoj vrsti i klasi imovine. To se postiže određivanjem stope prinosa ili stope kapitalizacije.
• Primijenite stopu kapitalizacije na godišnji neto operativni prihod imovine kako biste oblikovali procjenu vrijednosti nekretnine.

Multiplikatori bruto prihoda

Metoda multiplikatora bruto dohotka (GIM) može se koristiti za ocjenu ostalih svojstava koja se obično ne kupuju kao prihodi od dohotka, ali koji se mogu unajmiti, poput kuća za jednu i dvije obitelji. GRM metoda povezuje prodajnu cijenu nekretnine s očekivanim prihodima od najma. (Za čitanje u vezi, pogledajte "4 načina za vrednovanje nekretnine za najam nekretnina")

Za stambene nekretnine obično se koristi bruto mjesečni prihod; za komercijalna i industrijska dobra koristi se bruto godišnji prihod. Metoda multiplikatora bruto prihoda može se izračunati na sljedeći način:

Prodajna cijena ÷ prihod od najma = multiplikator bruto prihoda

Nedavni podaci o prodaji i najmu s najmanje tri slična svojstva mogu se upotrijebiti za uspostavljanje točnog GIM-a. GIM se tada može primijeniti na procijenjenu tržišnu najam predmetne nekretnine kako bi se utvrdila njena tržišna vrijednost, koja se može izračunati na sljedeći način:

Prihod od najma x GIM = Procijenjena tržišna vrijednost

Donja linija

Točna procjena vrijednosti nekretnina važna je za hipotekarne zajmodavce, investitore, osiguravatelje i kupce i prodavače nekretnina. Iako ocjene uglavnom obavljaju vješti stručnjaci, svatko tko je uključen u stvarnu transakciju može imati koristi od razumijevanja različitih metoda procjene vrijednosti nekretnina.