Hoće li vas prodaja kuće napustiti poreznim šokom?

Za mnoge su domove njihova najveća imovina - ona koja možda planiraju prodati jednog dana kako bi se preselili u drugi dio zemlje, nadogradili u veći dom ili pomogli financirati mirovinu. Ako niste prodali kuću u posljednjih nekoliko godina, možda nećete shvatiti da bi izmjene u poreznom zakonu mogle utjecati na to koliko ćete završiti nakon prodaje. Saznajte kako će najnoviji porezni zakoni utjecati na vas ako se odlučite preseliti.

Stara pravila
U prošlosti su prodavači mogli odgoditi porez na kapitalni dobitak na svu prošlu zaradu, ma koliko bili veliki, pod uvjetom da su ispunili sljedeća dva zahtjeva:

• Kupio zamjenski dom koji košta više od primljenog iznosa za kuću koja je prodana.
• Kupio je zamjenu u roku od dvije godine prije ili dvije godine nakon datuma prodaje.

Na primjer, pretpostavimo da ste kupili kuću za 200 000 dolara i prodali je u pet godina za 300 000 dolara. Sve dok kupite drugu u roku od dvije godine za najmanje 300.000 USD, možete izbjeći porez na kapitalnu dobit na dobit od 100.000 USD. Nadalje, mogli biste nastaviti taj postupak svake godine, potencijalno gradeći neograničen iznos odloženog poreza. Kad ste umrli, dobitak se mogao izbrisati zbog povećanja osnovnog osiguranja za vaše korisnike.

Uz to, prodavač koji je navršio 55 godina života mogao bi trajno isključiti do 125.000 dolara zarade bez kupnje drugog doma.

Novi propisi
6. svibnja 1997. stupio je na snagu Zakon o olakšicama za porezne obveznike iz 1997. godine. Taj je čin ukinuo kontinuirano neograničeno odlaganje dobiti i zamijenio ga ograničenim isključenjima.

Porezni obveznici sada mogu isključiti do 250.000 dolara zarade od prodaje kuće. Bračni parovi koji zajednički podnose zahtjev mogu isključiti 500.000 USD iz oporezivog dohotka. Starost nije faktor i ne morate kupiti zamjenski dom. Nakon što isključite isključenje, mogli biste kupiti jeftiniji dom ili ga čak i unajmiti. Još bolje, IRS će vam omogućiti da isključenje upotrebljavate svaki put kada prodate svoje prebivalište.

Postoje dva pravila:

• Sigurno ste posjedovali i koristili dom kao svoje primarno prebivalište najmanje dvije od prethodnih pet godina.
• Ne možete koristiti isključenje tijekom prethodne dvije godine.

Pretpostavimo, na primjer, da je bračni par kupio njihov dom prije osam godina za 200 000 dolara i u njemu je živio za to vrijeme. Sada su spremni prodati za 450.000 dolara i preseliti se u veći dom koji košta manje od 400.000 dolara u manje skupom dijelu zemlje za smještaj njihove šire obitelji. Zbog izuzeća neće morati plaćati porez na kapitalnu dobit na dobit od 250.000 dolara.

Pogledajmo 20 godina u budućnost kada se naš par želi povući i smanjiti u stan. Oni prodaju svoj veliki dom za milion dolara i kupuju stan za 750 000 dolara. Imat će kapitalnu dobit od 600.000 USD (milion do 400.000 USD) od prodaje kuće. Međutim, morat će platiti porez samo na 100.000 dolara dobiti zbog isključenja od 500.000 dolara. Oni mogu iskoristiti 250.000 dolara u gotovini koji ostanu nakon kupnje stana na bilo koji način.

Dodatni bodovi
Potrebne dvije godine vlasništva i upotrebe tijekom petogodišnjeg razdoblja koje završava na datum prodaje ne moraju biti kontinuirane. Stoga, ako ste unajmili svoj dom tijekom prve, treće i pete godine vlasništva, ali ste u njemu živjeli drugu i četvrtu godinu, i dalje možete isključiti.

Nadalje, postoje iznimke od pravila dvogodišnje uporabe. Oni uključuju: invalidnost, osudu i razvod.

Ako isključenje izbriše sav vaš dobitak, ne morate prijavljivati ​​prodaju na povratu poreza. Inače, transakciju morate predati u rasporedu D. U oba slučaja vodite evidenciju najmanje tri godine.

Nemojte misliti da ovo isključenje možete koristiti samo ako imate jednu obiteljsku, tradicionalnu kuću. Taj se zakon odnosi na stan koji smatrate osnovnim prebivalištem, kao što je:

• Kućica na splavu
• Stan ili kuća u gradu
• Zadružni stan
• Mobilna kućica

Kako smanjiti porez
Iako je izbjegavanje poreza na zaradu od 250.000 (500.000 USD za zajedničke porezne prijave) značajno, možda neće biti dovoljno da se nadoknade dobici nekih prodavača. Nekoliko je stvari koje možete učiniti kako biste povećali osnovicu troškova i smanjili poreznu obvezu.

Vratite se kroz svoje evidencije da biste saznali jeste li imali druge dozvoljene troškove, uključujući:

• Naknade za namirenje ili troškovi zatvaranja prilikom kupnje kuće
• Porez na nekretnine koje je dugovao prodavatelj, a za koje ste platili i nisu vam vraćeni
• Poboljšanja u kući, kao što je novi krov ili dodatak sobi

Donja linija
Na kraju, pogledajte ostale investicije. Imate li dionice, obveznice ili drugu nekretninu koja vrijedi manje nego što ste ih platili? Možete ih prodati i iskoristiti gubitke da nadoknadite kapitalni dobitak od prodaje kuće.