5 stvari koje trebate prethodno odobriti za hipoteku
Kupovina kuće može biti uzbudljiva i zabavna, ali ozbiljni kupci domova trebaju započeti postupak u uredu zajmodavca, a ne u otvorenoj kući.
Potencijalni kupci imaju koristi na nekoliko načina savjetovanjem sa zajmodavcem i dobivanjem pisma o prethodnom odobrenju. Prvo, oni imaju priliku razgovarati o mogućnostima zajma i proračunu s vjerovnikom. Drugo, zajmodavac će provjeriti kupčev kredit i otkriti bilo kakve probleme. Kupac će također naučiti maksimalni iznos koji mogu posuditi, što će vam pomoći u postavljanju raspona cijena.
Potencijalni kupci trebali bi biti oprezni procijeniti razinu komfora pomoću određenog plaćanja kuće, a ne odmah ciljati na vrh ograničenja potrošnje. I na kraju, većina prodavača očekuje da će kupci dobiti pismo prije odobrenja i spremnije će se pregovarati s onima koji dokazuju da mogu dobiti financiranje.
Ključni odvodi
- Ozbiljni kupci kuća trebaju započeti proces u uredu zajmodavca, a ne u otvorenoj kući.
- Akontacija, izražena u postotku od prodajne cijene, razlikuje se ovisno o vrsti kredita.
- Zajmodavci žele osigurati davanje kredita samo zajmoprimcima koji imaju stabilnu zaposlenost.
Predkvalifikacija u odnosu na prethodno odobrenje
Predkvalifikacija hipoteke može biti korisna kao procjena koliko netko može sebi priuštiti da potroši na dom, ali predodređenje je mnogo vrjednije. To znači da je zajmodavac provjerio potencijalni kupac kredit i ovjerio dokumentaciju kako bi odobrio određeni iznos zajma (odobrenje obično traje određeno vrijeme, kao što je 60 do 90 dana). Konačno odobrenje zajma događa se kada kupac izvrši procjenu i zajam se primijeni na nekretninu.
01:275 stvari koje su vam potrebne da biste dobili hipoteku unaprijed odobrenu
Uvjeti za prethodno odobrenje
Sastavite dolje navedene podatke kako biste bili spremni za postupak prethodnog odobrenja.
1. Dokaz o dohotku
Kupci uglavnom moraju izraditi W-2 izjave o plaćama iz posljednje dvije godine, nedavne isplate plaće koje prikazuju dohodak kao i godišnji dohodak, dokaz o dodatnim prihodima poput alimentacije ili bonusa i dvije posljednje godine poreza vraća.
Većina prodavača će biti spremnija pregovarati s onima koji imaju dokaz da mogu dobiti financiranje.
2. Dokaz o imovini
Zajmoprimac treba bankovne izvode i izvještaje o investicijskim računima kako bi dokazao da ima sredstva za predujam i troškove zatvaranja, kao i novčane rezerve.
Akontacija, izražena u postotku od prodajne cijene, razlikuje se ovisno o vrsti kredita. Većina kredita dolazi uz uvjet da kupac kupi privatno hipotekarno osiguranje (PMI) ili uplati premiju hipotekarnog osiguranja ili naknadu za financiranje, osim ako ne smanjuje najmanje 20% kupoprodajne cijene. Uz predujam, pretplata se temelji i na kupčevoj kreditnoj ocjeni FICO, omjeru duga i prihoda (DTI) i drugim faktorima, ovisno o vrsti kredita.
Svi osim jumbo kredita zajmovi su u skladu, što znači da su u skladu sa smjernicama poduzeća (Fannie Mae i Freddie Mac). Neki krediti, poput HomeReady (Fannie Mae) i Home Possible (Freddie Mac), dizajnirani su za kupce domova s niskim do umjerenim primanjima ili kupce koji prvi put kupuju.
Zajmovi za pitanja veterana (VA), za koja ne treba novac, su za veterane u SAD-u, članove službe i supružnike koji nisu u braku. Kupac koji prima novac od prijatelja ili rođaka radi pomoći pri predujmu, možda će trebati poklon pismo kako bi dokazao da sredstva nisu zajam.
Donji grafikon prikazuje uobičajene vrste zajma i osnovne (i široko različite) zahtjeve za svaku. U stupcu DTI omjer, gdje se pojavljuju dvije brojke, prva se odnosi na dug samo za stambeni smještaj, a na drugi na dug. Pod PMI / MIP / naknadom, dva broja odvojena kosom crtama (/) označavaju prethodnu naknadu nakon čega slijedi godišnja naknada (plaća se mjesečno). Svi hipotekarni zajmovi imaju dodatne zahtjeve koji nisu ovdje navedeni.
Hipoteka | Min. dolje | fico | DTI omjer | PMI / MIP / naknada | Dodavanje zahtjeva |
Konvencionalna 97 | 3% | 620 | 41% | 0, 15% -1, 95% | |
Konvencionalne | 5% -20% | 620 | 43% | 0, 15% -1, 95% | |
ogroman | 5% -20% | 720-740 | 43% | nijedan | nesukladnim Za kuće više od 484.350 USD |
FHA (96, 5%) | 3, 5% | 580 | 31% / 43% | 1, 75% / 0, 85% | |
FHA (90%) | 10% | 500 | 31% / 43% | 1, 75% / 0, 85% | |
FHA 203 (k) | 3, 5% | 640 | 31% / 43% | 0, 85% | Kupite plus rehabilitaciju |
VA | 0% | 620 | 41% | 2, 15% ili 3, 3% * | VA cert. podobnosti |
USDA | 0% | 640 | 29% / 41% | 2% / 0, 50% | Samo ruralna područja |
HomeReady | 3% | 620 | 43% | 1% ili više | Samo s niskim primanjima |
Početna moguća | 3% | 660 | 45% | 0, 75% ili više | Samo s niskim primanjima |
* Naknada za financiranje VA iznosi 2, 15% za prvi zajam i 3, 3% za sljedeće kredite.
3. Dobar kredit
Većina zajmodavaca zahtijeva FICO ocjenu 620 ili više za odobrenje konvencionalnog zajma, a neki čak zahtijevaju taj rezultat za zajam Federalne stambene uprave. Zajmodavci obično zadržavaju najniže kamatne stope za kupce s kreditnom ocjenom 760 ili višom. Smjernice FHA-e dopuštaju odobrenim zajmoprimcima s ocjenom 580 ili višim uplatu za samo 3, 5% umanjenja. Oni s nižim rezultatima moraju izvršiti veći predujam. Zajmodavci će često raditi s dužnicima s niskim ili umjereno niskim kreditnim rezultatom i predlažu načine kako poboljšati njihov rezultat.
Donji grafikon prikazuje vašu mjesečnu uplatu glavnice i kamata (PI) na 30-godišnju hipoteku s fiksnom kamatnom stopom na temelju niza FICO bodova za tri uobičajena iznosa zajma. (Budući da se kamate često mijenjaju, upotrijebite ovaj FICO kalkulator za štednju za dvostruku provjeru bodova i stopa.) Imajte na umu da će na kreditu od 250 000 USD pojedinac koji ima FICO ocjenu u najnižem rasponu (620-639) plaćati 1362 USD mjesečno, vlasnik kuće u najvišem (760-850) rasponu platio bi samo 1.128 dolara, što je razlika od 2.808 dolara godišnje.
FICO raspon rezultata | 620-639 | 640-659 | 660-679 | 680-699 | 700-759 | 760-850 |
Kamatna stopa | 5, 129% | 4, 583% | 4, 153% | 3, 939% | 3, 762% | 3, 54% |
350.000 dolara zajma | $ 1.907 | $ 1, 791 | $ 1.702 | $ 1.659 | $ 1.623 | $ 1.579 |
250.000 dolara zajma | $ 1.362 | $ 1.279 | $ 1.216 | $ 1.185 | $ 1.159 | $ 1.128 |
150.000 USD zajma | $ 817 | $ 767 | $ 729 | $ 711 | $ 696 | $ 677 |
Prema današnjim stopama i tijekom 30 godina zajma od 250.000 USD, pojedinac s FICO ocjenom u rasponu 620-639 platio bi 240.260 USD kamate, a vlasnik kuće u rasponu 760-850 platio bi 156.152 USD, što je razlika veća od 84.000 USD.
4. Provjera zaposlenosti
Zajmodavci žele osigurati davanje kredita samo zajmoprimcima koji imaju stabilnu zaposlenost. Zajmodavac ne samo da želi vidjeti kupčevu plaću, već će vjerojatno pozvati poslodavca da provjeri zaposlenost i plaću. Zajmodavac možda želi kontaktirati prethodnog poslodavca ako je kupac nedavno promijenio posao.
Samozaposleni kupci morat će osigurati značajne dodatne papire u vezi s njihovim poslovanjem i prihodima. Prema Fannie Mae, faktori koji idu u odobravanje hipoteke za samozaposlenog zajmoprimca uključuju stabilnost zajmoprimčevog dohotka, lokaciju i prirodu posla zajmoprimca, potražnju proizvoda ili usluge koju nudi posao, financijsku snagu poslovanja i sposobnost poslovanja da nastavi generirati i distribuirati dovoljan prihod kako bi dužnik mogao izvršiti plaćanja na hipoteci.
Obično samozaposleni zajmoprimci trebaju podnijeti najmanje dvije porezne prijave posljednje godine sve odgovarajuće rasporede.
5. Ostala dokumentacija
Zajmodavac će morati kopirati zajmoprimčevu vozačku dozvolu i trebat će mu dužnik broj socijalnog osiguranja (SSN) i potpis, omogućavajući zajmodavcu da povuče kreditno izvješće. Budite spremni na sjednici prije odobrenja i kasnije osigurati (što je brže moguće) sve dodatne papirologije koje zahtjeva zajmodavac.
Što ste suradniji, to je lakši postupak hipoteke.
Donja linija
Savjetovanje s zajmodavcem prije postupka kupnje kuće može vam uštedjeti mnogo problema kasnije. Prikupite papirologiju prije sastanka prije odobrenja i definitivno prije nego što krenete u lov na kuću.