Trgovačke nekretnine za zadržavanje poreznika

Ako ste s djetetom ikad trgovali baseball kartama, već ste upoznati s osnovnim principom "razmjene sličnih vrsta". Možda je vaš prijatelj stvarno volio Joséa Canseca i želio je vašu Canseco karticu novaka, ali sumnjali ste da bi se njegova karijera mogla loše završiti. Vas dvoje ste se složili zamijeniti Canseco nekoliko njegovih nadolazećih kartica. Izračunali ste vrijednost vaše kartice i odlučili koje ćete kartice od nje željeti zauzvrat, a zatim izvršiti swap. Sigurno je kladiti da IRS nije presjekao postupak.

Razmjena slične vrste (koja se također naziva odjeljak 1031. Razmjena) omogućava investitorima u nekretnine da rade slične stvari odlaganjem kapitalnih dobitaka ili gubitaka prilikom kupovine ili prodaje imovine. U osnovi, razmjena slične vrste omogućuje vam zamjenu investicijskih nekretnina s drugim investitorom i sprečava poreznika izvan posla sve puno kasnije kada se imovina na kraju proda za gotovinu. Naravno, postupak nije nimalo lak kao zamjena nekoliko bejzbol kartica, ali ovaj članak će vam pokazati kako se to radi.

Zašto biste trebali razmotriti razmjenu
Mogućnost odlaganja poreznih obveza putem razmjene 1031 (nazvane odjeljkom 1031. Kodeksa o internim prihodima) potiče investitore da rebalansiraju portfelje nekretnina i da iskoriste isplativija novčana sredstva koja bi inače plaćala porezom. Sposobnost ponovnog uspostavljanja ravnoteže osobito je važna u nekretninama, za razliku od pojedinačnih dionica i obveznica, jedno vlasništvo može činiti značajan dio vrijednosti portfelja.

Zbog koncentrirane prirode ulaganja u nekretnine, za menadžere portfelja važno je imati fleksibilnost da rebalansiraju svoj portfelj i naprave taktičke oklade bilo u različitim sektorima imovine, bilo u investicijskim regijama. Razmjena 1031 potiče takvo ponovno uspostavljanje ravnoteže, dopuštajući investitorima da se presele i izlažu izloženostima nekretninama razmjenom jedne imovine u drugu bez opterećenja davanja odmah poreza na kapitalni dobitak. Kontinuirano koristeći 1031 razmjene pri kupnji i otuđenju imovine, ulagači mogu odgoditi porez na kapitalnu dobit dok ne dođe vrijeme za likvidaciju dijela ili čitavog portfelja, ako dođe do povoljne promjene poreznog zakona ili ako su prikupili dovoljno kapitalnih gubitaka nadoknađuje obvezu kapitalnog dobitka. (Za više informacija o tome kako Odjeljak 1031 raditi za vas, pogledajte transakcije Smart Real Estate .)

Pregled
Da bi se kvalificirali za ovaj porezni tretman, ulagači se moraju pridržavati određenih zahtjeva i ograničenja u vezi s vrstama nekretnina koje mogu razmijeniti, lokacijom nekretnina i vremenskim rokovima određenih ključnih događaja. Sljedeći će dio pružiti detaljan opis različitih zahtjeva, no prvo je važno napomenuti da primarno prebivalište ne ispunjava uvjete, tako da nažalost nećete moći zamijeniti svoj prigradski stan za kuću na plaži u Malibuu. (Više o prodaji osobnog prebivališta pročitajte u članku Hoće li prodaja kuće ostaviti porezni šok? Je li istina da kuću možete prodati, a ne plaćati porez na kapitalni dobitak? )

Koordiniranje potrebnih elemenata može biti prilično zastrašujući zadatak. Kako bi se olakšali potrebni obrti i dokumentacija, investitori su dužni koristiti klirinšku kuću treće strane koja se zove "kvalificirani posrednik (QI)", koja obrađuje sva sredstva koja se odnose na kupnju, prodaju i razmjenu imovine. Budući da sredstva ne teku izravno kroz račune poreznih obveznika, a porezni obveznik nikada nema kontrolu nad bilo kojim novcem proizvedenim transakcijom, ulagač je učinkovito pretvorio kapitalni dobitak u razmjenjivane nekretnine i može odgoditi porez na kapitalni dobitak do prodaje stvarna imovina za gotovinu.

Postavljanje i izvršenje razmjene 1031 i odgovarajući porezni tretman transakcije mogu biti vrlo složeni. Sljedeći će odjeljak dati kratki i pojednostavljeni opis zahtjeva i koraka potrebnih za izvršenje razmjene 1031.

Zahtjevi za transakciju

Kvalificirajuća svojstva
Razmjena radi samo za investicijske nekretnine ili poslovne nekretnine. Investicijska nekretnina je ona koja se kupuje kako bi se dala u zakup i ostvarila prihod. Poslovna imovina je jedno u vlasništvu i koristi se u poslovanju i drži se u bilanci kao imovina. Sva stvarna svojstva u SAD-u, bilo da su poboljšana ili ne poboljšana, uglavnom su slična. Stvarna imovina izvan Sjedinjenih Država smatra se "nepripadnom vrstom" vlasništva. Odjeljak 1031. Ne primjenjuje se na razmjene zaliha, dionica, obveznica, novčanica, drugih vrijednosnih papira ili bilo koje osobne imovine. (Za pregled različitih vrsta imovine potražite u našem vodiču Istraživanje ulaganja u nekretnine i ulaganja u nekretnine .)

Nekvalificirajuća imovina i čizma
Ako transakcija uključuje imovinu ili novac koji nije kvalificirana (ne kao vrsta), investitor mora priznati dobitak od prodaje i u skladu s tim platiti porez. Pod pretpostavkom da je vrijednost jednog razmijenjenog svojstva veća od vrijednosti drugog, nekvalificirajuća imovina koja se koristi da bi se izjednačila vrijednost između razmjena naziva se "čizma" i još uvijek podliježe uobičajenim porezima na kapitalni dobitak.

Vrijeme
Iako transakcije ne moraju biti istovremeno, postoje ograničenja za određene elemente vremena transakcije. Na primjer, da bi kvalificirao transakciju kao razmjenu 1031, ulagač mora identificirati imovinu koja će se zamijeniti prije zatvaranja i identificirati zamjensku imovinu u roku od 45 dana od zatvaranja prodaje prve imovine. Osim toga, transakcija za stjecanje zamjenske imovine mora se izvršiti u roku od 180 dana od izvršenja prodaje prvog posla. Za većinu ulagača jedan je od najtežih zadataka prepoznavanje zamjenske imovine u roku od 45 dana od prodaje oduzete imovine. Ipak, važno je da to urade jer su ta ograničenja vremena vrlo stroga i IRS ne daje produljenja.

Kvalificirani posrednik
Zbog složenosti ovih aranžmana i zahtjeva i ograničenja koja se odnose na razmjenu, investitori koji sponzoriraju razmjenu moraju koristiti kvalificiranog posrednika kako bi olakšali posao. Kvalificirani posrednik, definiran kao korporacija koja u punom radnom vremenu olakšava 1031 razmjenu, ne pruža pravne ili porezne savjete. To ne može biti poslovna stranka, poput tvrtke koja se bavi CPA-om, odvjetnika ili agenta za nekretnine koja je imala bilo kakav odnos s poreznim obveznikom u roku od 24 mjeseca prije prve transakcije imovinom. Po mogućnosti, QI bi trebao biti treća strana koja prethodno nije pružila nijednu od tih usluga niti jednom sudionici u transakciji.

QI obavlja različite usluge olakšavanja i djeluje kao most između uključenih strana kako bi se pomoglo u strukturi i provođenju razmjene. Njegove dužnosti uključuju:

• Priprema svu potrebnu dokumentaciju i djeluje kao klirinška kuća kako bi se osiguralo da sve odgovarajuće stranke dobiju dokumentaciju.
• Osigurati da se sredstva čuvaju na osiguranom i osiguranom bankovnom računu i da će se svaka isplate izvršiti na escrow računima kada su transakcije završene.
• Podnošenje potpunog računovodstva transakcija za evidenciju poreznih obveznika i predavanje Obrasca 1099 poreznim obveznicima i IRS-u koji dokumentira sve potrebne poreze i sve plaćene poreze od kapitalne dobiti.

Stroga pravila IRS-a u vezi s određenim zahtjevima naglašavaju vrijednost kvalificiranog posrednika i važnost odabira odgovarajućeg. Jedna od glavnih usluga QI-ja je praćenje sudionika transakcija i osiguravanje ispunjavanja uvjeta potrebnih da se porezni obveznici kvalificiraju za povlašteni porezni tretman svojih nekretnina, stoga je važno da investitori pažljivo istraže i odaberu posrednika svoje transakcije. (Za čitanje vezano uz njih, pogledajte prednosti korištenja odvjetnika za nekretnine .)

Sljedeći će dio obrađivati ​​razmjene s više vlasništva i temeljni se investitori moraju pridržavati.

Višestruke razmjene imovine
U razmjeni slične vrste, investitor nije dužan izvršiti razmjenu nekretnina pojedinačno. Na obje strane razmjene može se koristiti više svojstava sve dok su ispunjena sljedeća pravila. Ova se pravila obično nazivaju "tri imovine", "95%" i "200%" pravila.

• Pravilo tri imovine - Svaka tri nekretnine mogu se kvalificirati bez obzira na tržišnu vrijednost.
• Pravilo 95% - Bilo koji broj nekretnina može se kvalificirati sve dok fer tržišna vrijednost imovine koja je primljena do kraja razdoblja razmjene ne bude veća od 95% ukupne FMV svih identificiranih potencijalnih zamjenskih svojstava.
• Pravilo 200% - bilo koji broj svojstava može se zamijeniti sve dok kumulativni FMV zamjenskih svojstava ne bude veći od 200% kombiniranog FMV svih razmjenjenih svojstava na početni datum prijenosa.

Iako je IRS poprilično fleksibilan u broju imovine koje će omogućiti razmjenu radi pomoći u odgađanju poreza na kapitalnu dobit, vrlo je strog vremenski okvir za prepoznavanje tih svojstava i provođenje razmjene.

Transakcijski plan i vremenska traka
Iako plan transakcija i vremenski okvir za razmjenu 1031 mogu postati izuzetno složeni, određene stavke slijede osnovni format i slične su za većinu transakcija.

1. U početku, investitor koji želi ući u razmjenu slične vrste identificirat će imovinu ili imovinu koja će se prodati - "napuštenu imovinu" -, a zatim će je, uz pomoć posrednika, prodati trećoj osobi. Posrednik prima sredstva kao prodavač i osigurava sva sredstva u escrow-u.
2. Sa escrow sredstvima, investitor ima 45 dana za odabir jednog ili više "zamjenskih svojstava" za razmjenu, koje mora kupiti od trećeg prodavača u roku od 180 dana od prve transakcije. Posrednik djeluje kao kupac, osigurava sredstva u escrow, a zatim proslijedite odgovarajuća sredstva prodavatelju ili prodavačima. (Za pomoć u pronalaženju zamjene, pogledajte Top 10 značajki profitabilne nekretnine za iznajmljivanje i pronađite bogatstvo u komercijalnoj nekretnini .)
3. Zatim QI priprema svu knjigovodstvenu dokumentaciju za poreznog obveznika iz koje se vidi da su sredstva prošla kroz obračunsku kliring QI-a i da računi poreznog obveznika / investitora nisu dobili sredstva. QI također priprema Obrazac 1099 koji označava bilo kakav kapitalni dobitak nastao stvaranjem nekvalificiranog "čizma" i sve poreze plaćene u sklopu transakcije i prosljeđuje obrazac IRS-u.
4. Na kraju će porezni obveznik podnijeti IRS obrazac 8824, plus sve slične dokumente koje zahtijeva država u kojoj se nekretnine nalaze ili porezni obveznik prebiva. Uz olakšavanje razmjene, kvalificirani posrednik će izraditi i sve dokumente o razmjeni koji su potrebni za transakcije, poput akata o nekretninama i ugovora o nekretninama.

Budući da je QI kontrolirao sredstva i od prodaje i od kupnje zamijenjenih nekretnina i zato što je investitor primio imovinu umjesto gotovine za prodaju napuštene imovine, kapitalni dobici se odgađaju. S izuzetkom bilo kojeg "pokretanja", kapitalni dobici se mogu kontinuirano odgađati putem razmjene slične vrste dok se na kraju imovina ne proda za gotovinu. U tom će se trenutku akumulirani kapitalni dobici oporezivati ​​primjenom prevladavajućih metoda oporezivanja.

Zaključak
Razmjena sličnih vrsta možda i nije tako jednostavna kao što su trgovine mladim bejzbol karticama, ali svejedno vam omogućuje trgovanje investicijskim nekretninama i sprječava poreznika. Konstantno ulazeći u te slične razmjene, ulagači mogu izvršavati transfere nekretnina za povećanje ili smanjenje izloženosti određenim sektorima imovine, a u isto vrijeme odgoditi kapitalni dobitak sve dok se imovina na kraju ne proda za gotovinu. Jednom kada shvatite pravila igre, ovo je sjajan način da učinkovito rebalansirate svoj portfelj nekretnina.

Da biste dobili više strategija za korak ispred poreznog čovjeka, pročitajte porezne savjete za pojedine ulagače i porezne savjete za uštedu novca na kraju godine .